Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 ноября 2016 г. N Ф06-14438/16 по делу N А57-398/2016

г. Казань

02 ноября 2016 г.

Дело N А57-398/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2016 (судья Калинина А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А, Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-398/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро" (ОГРН 1106450004880, ИНН 6450943366), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Горный Сергей Александрович, открытое акционерное общество "Сельхозтехника" (ОГРН 1026401864830, ИНН 6424001249) о признании недействительными решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро" (далее - общество "Агро") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии до Саратовской области (далее - Управление Росреестра) от 27.10.2015 N 64/001/329/2015-225 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 202 555 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:111, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 5,9 км западнее п. Степной, в 13 км северо-западнее п. Новый, и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:111.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Горный Сергей Александрович, открытое акционерное общество "Сельхозтехника" (далее - общество "Сельхозтехника").

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Агро" просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что из буквального толкования пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что после выдела из исходного земельного участка доли в натуре и образования из этой доли нового земельного участка, арендатор имеет право на заключение договора аренды с собственником вновь образованного земельного участка на прежних условиях. Закон не предусматривает возможности сохранения арендных прав на вновь образованный участок, сохраняя лишь право арендатора на заключение договора аренды на новый земельный участок, с новым собственником, но на условиях аренды исходного земельного участка. Применительно к рассматриваемому делу запись об обременении не может быть перенесена на вновь образованный земельный участок из записей об исходном земельном участке, так как возникла новая вещь, следовательно, запись об обременении арендой исходного земельного участка в силу закона о регистрации теряет свою актуальность в отношении нового земельного участка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.05.2011 внесена запись о праве общей долевой собственности (1/18 доля) Горного Сергея Александровича на земельный участок площадью 3 646 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:27, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 4,2 км западнее п. Степной, в 1,5 км юго-восточнее х. Озерский.

Между собственниками долей земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:27, в том числе Горным С.А., и обществом "Сельхозтехника" заключен договор аренды от 17.05.2012 земельного участка площадью 3 646 000 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:27, на срок с 28.04.2012 по 28.04.2022.

На основании указанного договора аренды от 17.05.2012 в ЕГРП 28.05.2012 внесена запись об обременении (аренде) земельного участка площадью 3 646 000 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:27 в пользу общества "Сельхозтехника".

В результате выдела Горным С.А. своей земельной доли из земельного участка площадью 3 646 000 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:27, был образован земельный участок площадью 202 555 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:111.

В ЕГРП 27.01.2014 внесена запись о праве собственности Горного С.А. на земельный участок площадью 202 555 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:111, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 5,9 км западнее п. Степной, в 13 км северо-западнее п. Новый, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.

На основании договора купли-продажи земельного участка, который будет сформирован в будущем, от 30.10.2013 N СС-3, акта приема-передачи земельного участка от 31.01.2014 к договору купли-продажи от 30.10.2013 N СС-3, 07.03.2014 зарегистрировано право собственности общества "Агро" на земельный участок площадью 202 555 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:111, с указанием в свидетельстве о государственной регистрации права обременения в виде аренды.

На заявление общества "Агро" от 29.05.2015 об исключении из ЕГРП записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:111, Управление Росреестра сообщением от 27.10.2015 N 64/001/329/2015-225 отказало в государственной регистрации прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 202 555 кв. м с кадастровым номером 64:24:150102:111, со ссылкой на отсутствие документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды от 17.05.2012.

Общество "Агро", полагая, что запись об обременении выделенного земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:111 не может быть перенесена из записей о земельном участке с кадастровым номером 64:24:150102:27, так как возникла новая вещь, следовательно, запись об обременении арендой исходного земельного участка теряет свою актуальность в отношении нового земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:111 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами ЗК РФ, а также Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Судами установлено, что участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:27, в том числе Горный С.А., выразили свою волю на передачу указанного земельного участка в аренду обществу "Сельхозтехника", в связи с чем реализация Горным С.А. права на выдел земельного участка не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, в связи с чем продажа Горным С.А. выделенного и уже находящегося в аренде у общества "Сельхозтехника" земельного участка новому собственнику - обществу "Агро", не влечет прекращение договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

С учетом изложенного, решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:111 правом аренды в пользу общества "Сельхозтехника", не противоречит нормам действующего законодательства.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития. Государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 по делу N А57-398/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова