Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 января 2017 г. N Ф06-16552/16 по делу N А55-24012/2015

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

23 января 2017 г.

Дело N А55-24012/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Корнилов А.Б., Холодная С.Т.)

по делу N А55-24012/2015

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьего лица: Матвеева Александра Александровича, г.Самара, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - заявитель, ТУ Росимущества в Самарской области) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа от 25.06.2015 N 63/009/400/2015-3038 в государственной регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010, и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды на указанные земельные участки (т.1 л.д.3- 13).

Определением суда первой инстанции, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен - Матвеев Александр Александрович.

В суде первой инстанции Матвеев А.А. заявил ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве созаявителя. Определением суда первой инстанции Матвеев А.А. привлечен к участию в деле в качестве созаявителя. Определением суда от 20.02.2016 производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). При этом суд исходил из того, что споры с участием физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, не подведомственны арбитражному суду (т.2 л.д.14).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по делу N А55-24012/2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 отменено в части прекращения производства по делу по заявлению ТУ Росимущества в Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа от 25.06.2015 N 63/009/400/2015-3038 в государственной регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010 и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды на указанные земельные участки, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т.2 л.д.35-37).

При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Матвеева Александра Александровича.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010 на праве собственности принадлежат Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между ТУ Росимущества в Самарской области (арендодатель) и Матвеевым А.А. (арендатор) на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.11.2014 N 695-р заключен договор аренды земельного участка от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 63:09:0000000:2344, площадью 20,00 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Победы, у дома N 50, в квартале N 26; с кадастровым номером 63:09:0101153:662, площадью 30,00 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 16, ул. Тополиная, район пересечения с ул. 70 лет Октября; с кадастровым номером 63:09:0101154:554, площадью 30,00 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, 17 квартал, ул. Тополиная, О.О.Т. "Школьная"; с кадастровым номером 63:09:0101150:696, площадью 58,00 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 12, ул. Ворошилова, ООТ "12 квартал"; с кадастровым номером 63:09:0301154:0010, площадью 20,00 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Мира, в районе остановки общественного транспорта "ул. Карбышева" (далее - Участки).

В пункте 9.7 договора аренды земельного участка от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029) указано, что договоры аренды земельных участков от 06.09.2000 N 153, от 05.07.2000 N 1942, от 05.07.2000 N 1943, от 19.09.2000 N 1997, от 15.02.2000 N 30, считаются расторгнутыми с 01.10.2014. Земельные участки, с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), фактически переданы арендатору по договорам аренды земельных участков от 06.09.2000 N 153, от 05.07.2000 N 1942, от 05.07.2000 N 1943, от 19.09.2000 N 1997, от 15.02.2000 N 30.

В последующем гр. Матвеев А.А. направил договор в Управление Росреестра по Самарской области для осуществления государственной регистрации.

Сообщением от 24.04.2015 N 63/009/400/2015-3038 Управление Росреестра по Самарской области приостановило регистрацию договора аренды земельного участка от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029).

29 мая 2015 года ТУ Росимущества в Самарской области направило ответ на запрос от 24.04.2015 N 63/009/400/2015-3038, в котором указало, что Матвеев А.А. обратился в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о перезаключении договора аренды от 05.07.2000 N 1942, заключенного с администрацией автозаводского района г. Тольятти, договора перенайма от 04.07.2008 к договору аренды от 06.09.2000 N 153 заключенного с администрацией автозаводского района г. Тольятти, договора аренды от 05.07.2000 N 1943 заключенного с администрацией автозаводского района г. Тольятти, договора аренды перенайма от 26.07.2004 N 514 к договору аренды от 15.02.2000 N 30 заключенного с администрацией автозаводского района г. Тольятти, договора аренды от 19.09.2000 N 1997 заключенного с администрацией автозаводского района г. Тольятти, земельных Участков. ТУ Росимущества в Самарской области полагает, что распоряжение от 28.11.2014 N 695 издано в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор аренды земельного участка от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029) заключенный с Матвеевым А.А. подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

Сообщением от 25.06.2015 N 63/009/400/2015-3038 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации договора аренды земельных участков, мотивировав тем, что договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Также Управление Росреестра по Самарской области считает, что заявителем не представлено достаточное подтверждение полномочий лица, подписавшего представленное на государственную регистрацию соглашение (т.1 л.д.58-66).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что договор аренды земельных участков от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в связи с чем данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожным, пришли к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует действующему законодательству.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка.

Поскольку на государственную регистрацию не были представлены решение о проведении торгов и сведения о публикации в средствах массовой информации извещения о проведении торгов, Управление Росреестра по Самарской области оспариваемым сообщением правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, договор аренды земельных участков от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанного договора аренды.

Аналогичные выводы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728 по делу N А35-8391/2013, от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267 по делу N А55-891/2015 и от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 06.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 08.10.2015 по делу N А55-29987/2014, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения и постановления, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по делу N А55-24012/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев