Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2017 г. N Ф06-18004/17 по делу N А57-27437/2015

г. Казань

22 марта 2017 г.

Дело N А57-27437/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу кооператива по строительству и эксплуатации многоэтажных домов и коллективных хозяйственных блоков "Погребок"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2016 (судья Огнищева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Каплин С.Ю., Смирников А.В.)

по делу N А57-27437/2015

по заявлению кооператива по строительству и эксплуатации многоэтажных домов и коллективных хозяйственных блоков "Погребок" (ИНН 6450070217, ОГРН 1036405028681), г. Саратов, о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и понуждении заключить новый договор аренды земельного участка, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

кооператив по строительству и эксплуатации многоэтажных домов и коллективных хозяйственных блоков "Погребок" (далее - кооператив "Погребок", кооператив, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) от 18.08.2015 N 2150 об отказе кооперативу "Погребок" в предоставлении в аренду земельного участка в Кировском районе г. Саратова для строительства хозяйственных блоков (подземных); понуждении администрации заключить с кооперативом новый договор аренды земельного участка площадью 4375 кв.м с кадастровым номером 64:48:030209:68, расположенного по адресу: Саратов, ул. Зенитная, 12 А в Кировском районе, сроком на 3 года, для завершения строительства хозяйственных блоков (подземных). Делу присвоен номер А57-27437/2015.

Кроме того, кооператив "Погребок" обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным отказа администрации, изложенного в письме от 30.11.2015 N 01-02-36/387; восстановлении нарушенного права кооператива в пользовании земельным участком в период действия договора аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3 путем восстановления положения, существовавшего до нарушения указанного договора, обязав администрацию предоставить заявителю земельный участок с кадастровым номером 64:48:030209:68, расположенный по адресу: г.Саратов, ул. Зенитная, 12 А, в Кировском районе, на условиях, определенных в договоре аренды, на срок 1 год 8 месяцев 5 дней. Делу присвоен номер А57-4434/2016.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2016 вышеуказанные дела на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера А57-27437/2015.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, кооператив "Погребок" обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 08.11.2010 N 2721 между администрацией (арендодатель) и кооперативом "Погребок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3, по условиям которого кооперативу в аренду сроком с 26.11.2010 по 26.11.2015 предоставлен земельный участок площадью 4375 кв.м с кадастровым номером 64:48:030209:68, расположенный по адресу: Саратов, ул. Зенитная, 12 А, в Кировском районе, для размещения поземных хозяйственных блоков (далее - договор аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3Ю).

Договор аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3Ю зарегистрирован, о чем в 17.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Кооператив 26.06.2015 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов на основании подпунктов 5 и 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для строительства и эксплуатации подземных хозяйственных блоков.

Постановлением администрации от 18.08.2015 N 2150 заявителю отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку разрешенное использование не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении.

Кооператив обратился в администрацию с заявлением от 17.11.2015 N 24 о продлении срока действия договора аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3 на 1 год 8 месяцев 5 дней, так как в период с марта 2012 по 05.11.2013 спорный земельный участок не мог быть использован по назначению в отсутствие градостроительного плана земельного участка, который был выдан Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет) с нарушением срока, установленного законом.

Так решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.02.2013, вступившим в законную силу, решение Комитета об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка площадью 4375 кв. м с кадастровым номером 64:48:030209:68, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Зенитная, д. 12 А, признано недействительным и на Комитет возложена обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу выдать кооперативу градостроительный план вышеуказанного земельного участка.

Градостроительный план земельного участка был выдан только 05.11.2013 на основании распоряжения администрации от 05.11.2013 N 538-р, в связи с чем кооператив "Погребок" не мог осуществлять строительство на спорном земельном участке в период с марта 2012 по 05.11.2013.

Администрация письмом от 30.11.2015 N 01-02-36/387 сообщила кооперативу, что в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности до 01.03.2015 или предоставленного до 01.03.2015 в аренду, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, предусмотренным статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в случае обращения заинтересованного лица с соответствующим заявлением и документами, предусмотренными действующим законодательством, уполномоченным органом будет рассмотрен вопрос о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Кооператив "Погребок", полагая, что постановление администрации от 18.08.2015 N 2150, а также отказ администрации от продления срока действия договора аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3 на 1 год 8 месяцев 5 дней противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что кооператив не имеет права на предоставление спорного земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктами 2-5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что требования кооператива "Погребок" не подлежат удовлетворению.

Кроме того, судами также установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что на испрашиваемом земельном участке находятся подземные погреба, принадлежащие третьим лицам, в связи с чем указанный земельный участок не свободен от прав третьих лиц, что также препятствует в предоставлении земельного участка кооперативу в целях строительства.

Довод кассационной жалобы о том, что кооператив имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняется.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований заявитель сослался на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Главным специалистом отдела муниципального земельного контроля Постоновым С.М. проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:030209:68, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Зенитная, д. 12 А, в ходе которого установлено, что на спорном земельном участке находятся подземные погреба, участок частично огорожен, вырыт котлован, уложены бетонные блоки, о чем составлены акты от 25.05.15 и 20.07.2016.

Из представленных фотоматериалов (приложения к актам осмотра) следует, что на земельном участке имеется углубление, с находящимися в ней блочными кирпичами и мусором, прикрытыми ветками.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области прекращена государственная регистрация права собственности кооператива на объект недвижимого имущества незавершенного строительством площадью 1329 кв.м, расположенного по адресу: Саратов, ул. Зенитная, 12 А.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установили, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты, которые могут быть квалифицированы в качестве объектов незавершенного строительства.

Иных оснований являющихся условием предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судами также не установлено, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации дли предоставления кооперативу испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Довод кассационной жалобы о том, что Комитетом необоснованно было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, в связи с чем кооператив "Погребок" длительное время не имел возможности реализовать свое право на строительство, судебной коллегией отклоняется, поскольку данное обстоятельство не являться основанием для предоставления спорного земельного участка на новый срок без проведения торов либо продления срока действия договора аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3.

Кроме того, как правильно отмечено судами, кооператив обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Комитета в выдаче градостроительного плана 31.10.2012, тогда как договор аренды N А-10-993Ю-3Ю подписан между сторонами 26.11.2010 и зарегистрирован 17.12.2010.

С момента предоставления земельного участка в аренду до обращения заявителя в арбитражный суд, спорный земельный участок находился в аренде у кооператива более 1 года 11 месяцев.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.02.2013 по делу N А57-21717/2012 о понуждении выдать градостроительный план вступило в законную силу 19.03.2013, градостроительный план земельного участка выдан 25.10.2013.

Срок договора аренды от 26.11.2010 N А-10-993Ю-3Ю истекал 26.11.2015.

Таким образом, после выдачи градостроительного плана земельный участок находился у кооператива в аренде более двух лет.

Между тем, разрешение на строительство первой очереди было получено заявителем только 04.06.2015.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявитель имел возможность начать строительство на спорном земельном участке в пределах срока договора аренды.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правильному выводу о том, что требования кооператива "Погребок" необоснованны и не подлежат.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 по делу N А57-27437/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев