Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2017 г. N Ф06-18954/17 по делу N А55-31105/2015

г. Казань

27 марта 2017 г.

Дело N А55-31105/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Контакт-Сервис"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2016 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Терентьев Е.А., Николаева С.Ю.)

по делу N А55-31105/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Контакт-Сервис", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1036301014298) к мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Контакт-Сервис" (далее - ООО ПКФ "Контакт-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Самарской области" с исковым заявлением к мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия г.о. Тольятти), с учетом уточнений и частичного отказа от исковых требований, о признании недействительным отказа мэрии г.о. Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме от 04.09.2015 N 6162/5.2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО ПКФ "Контакт-Сервис" просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, учитывая градостроительное заключение по земельному участку от 15.04.2005 N ГЗ 155, распоряжением мэра г. Тольятти от 30.09.2005 N 2789-1/р "О предварительном согласовании ООО ПКФ "Контакт-Сервис" места размещения одноподъздного жилого дома южнее дома N 47 по Московскому проспекту в квартале N 6 Автозаводского района г. Тольятти" утвержден акт о выборе земельного участка от 29.09.2005 N 77 площадью 0,2624 га.

Постановлением мэра г. Тольятти от 26.09.2006 N 8758-1/П истцу предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер 63:09:0101 0176:0032), общей площадью 2624 кв. м, расположенный южнее дома N 47 по Московскому проспекту в квартале N 6 Автозаводского района г. Тольятти, для проектирования и строительства одноподъздного жилого дома на нормативный срок 36 месяцев.

На основании постановления мэра г. Тольятти от 26.09.2006 N 8758-1/П между мэрией г.о.Тольятти (арендодатель) и ООО ПКФ "Контакт-Сервис" (арендатор) заключен договор от 27.10.2006 N 1476 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101 0176:0032, общей площадью 2624 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти Автозаводский район, квартал 6, южнее дома N 47 по Московскому проспекту для строительства одноподъздного жилого дома сроком на 36 месяцев. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.10.2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Разделом 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца отчетного квартала. Размер арендной платы подлежит изменению на основании нормативный актов уполномоченных органов.

Пунктом 2.8 договора установлено, что неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным настоящим договором не может служить основанием для невнесения арендной платы и неисполнения возложенных на Арендатора договора обязательств.

Согласно пункту 4.2.6. договора аренды земельного участка от 27.10.2006 N 1476 арендатор обязан приступать к строительным работам только после выдачи разрешения на строительство в установленном законом порядке, при наличии заключенного договора аренды.

Дополнительным соглашением от 06.08.2009 установлен расчет арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, также изменен порядок внесения арендной платы - не позднее 10 дня первого месяца квартала.

22 мая 2015 года мэрия г.о. Тольятти письмом от 22.05.2015 N 3620/5.2 подтвердила действие договора аренды земельного участка от 27.10.2006 N 1476 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2016, с ООО ПКФ "Контакт-Сервис" в пользу мэрии г.о. Тольятти взыскана задолженность по арендной плате по договору от 27.10.2006 N 1476 с учетом примененного судом срока исковой давности за период с 01.07.2012 по 30.06.2015 в размере 1 837 417 руб. 15 коп., пени за период с 10.07.2012 по 10.06.2015 в сумме 1 774 502 руб. 78 коп.

04 сентября 2015 года мэрия г.о. Тольятти сопроводительным письмом N 6162/5.2 направила в адрес истца соглашение от 04.09.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2006 N 1476, ссылаясь на истечение срока договора и нарушений условий оплаты со стороны арендатора. Кроме этого указанным письмом мэрия уведомила арендатора о том, что настоящее письмо является уведомлением о прекращении договорных отношений и по истечении трех месяцев с момента его получения, договор будет считаться прекращенным, а земельный участок подлежит возврату по акту приема-передачи.

Данные действия арендодателя, направленные на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, истец считает злоупотреблением правом, т.к. истцом для цели исполнения условий договора аренды земельного участка, руководствуясь требованиями статей 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02 2008 N 87, которыми определены требования по инженерным изысканиям для подготовки проектной документации, строительства, объектов капитального строительства, требования по архитектурно строительному проектированию, требования по составу разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, требования по необходимости проведения экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, осуществлены все необходимые действия.

Как указывает истец, приступить в установленном законом порядке к общестроительным работам до настоящего времени он не мог по независящим обстоятельствам, ввиду незаконных действий мэрии г.о. Тольятти связанных с прекращением договорных отношений.

В этой связи, истец считает, что необходимое время для освоения земельного участка в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, должно было быть исключено.

В подтверждение своей позиции истцом представлены доказательства осуществления следующих действий: выполнены топографо-геодезические изыскания МП "Архитектура и Градостроительство" АРХ N 2007 от 2007 года; составлены задания на разработку рабочего проекта и пректно-сметной документации от 2007 года получены согласования владельцев инженерных сетей на размещение объекта (с ОАО "Электросеть" от 02.04.2008 N 993, с ОАО "ТЕВИС" от 24.07.2008). 24.04.2008 обратился в ОАО "Электросеть" с заявлением на техническое присоединение энергоустановок, 18.07.2008 получил ТУ; заключил договор с ООО "Эколайн" от 01.05.2008 N 184 по приемке и размещения грунта. В дальнейшем, по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы получено экспертное заключение от 10.09.2013 N 34. В 2013 году выполнен технический отчет по топографо-геодезическим работам МП "Архитектура и Градостроительство" и выполнен технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям МП "Архитектура и Градостроительство" Инв N 1604 от 2013 года; 28.02.2014 было получено положительное заключение негосударственной экспертизы N77-1-4-0728-14 выполненное некоммерческим партнёрством "Стандарт-Проект". 19.05.2014 распоряжением мэрии г.о. Тольятти от 19.05.2014 N 3392-р/5 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:32. 06.10.2014 постановлением мэрии г.о. Тольятти от 06.10.2014 N 3744-п/1 внесены изменения в приложение N 1 постановления мэрии г.о. Тольятти от 31.05.2007 N 1400-1/п "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:32. 05.12.2014 постановлением мэрии г.о. Тольятти от 05.12.2014 N 4592 истцу выдано разрешение на строительство.

Таким образом, по мнению истца, вышеуказанные действия арендодателя, направленные на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является злоупотреблением правом.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Так, в данном случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30 - 32 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ одним из самостоятельных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу ранее действовавшей статьи 35 ЗК РФ не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен для строительства одноподъздного жилого дома

Вместе с этим, как следует из материалов дела, в данном случае в первоначально отведенный по договору аренды срок (до 27.10.2009) истцом осуществлены лишь подготовительные мероприятия по строительству капитального объекта, а именно, проведение инженерно-геодезических изысканий, получение согласований.

Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы обществом не осуществляются, проектная документация разработана в 2014 году, разрешение на строительство выдано только 05.12.2014.

Кроме того, по смыслу разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев можно отнести и предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в ныне действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку по истечении срока действия спорного договора аренды общество продолжило фактически пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, при этом дополнительное соглашение об установлении нового срока действия не прошло государственную регистрацию, указанный договор признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При этом в такой ситуации любая из сторон по общему правилу вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.

В отношении земельных участков, предоставленных в аренду для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности немотивированного отказа арендодателя от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в целях исключения нарушения прав добросовестного арендатора действительно необходимо учитывать специальные нормы земельного законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подпунктами 5, 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, определяющими обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки предоставляются без проведения торгов в случаях: образования земельного участка для комплексного освоения территории - лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; наличия на участке здания, сооружения - собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Поскольку спорный земельный участок не предоставлялся обществу в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие истцу здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, то основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов отсутствуют.

Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по договору аренды после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

Поскольку норм права, возлагающих на арендатора обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то ответчик правомерно заявил отказ от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В такой ситуации реализация мэрией г.о. Тольятти предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных выше норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление таким правом (статья 10 ГК РФ)

Таким образом, все доводы заявителя, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, были предметом судебного разбирательства, им дана соответствующая оценка судами двух инстанций.

Доводы кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а основаны на ошибочном понимании действующего законодательства, направлены на переоценку исследованных судом обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для отмены принятых судебных актов, по настоящему делу судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 по делу N А55-31105/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин