Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 мая 2017 г. N Ф06-20132/17 по делу N А12-24989/2016

г. Казань

23 мая 2017 г.

Дело N А12-24989/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Парус-96" - Лихобабиной В.В., доверенность от 10.05.2017,

Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда - Ботыгина С.С., доверенность от 23.06.2016,

администрации Волгограда - Ботыгина С.С., доверенность от 15.07.2016,

в отсутствие:

Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-96"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2016 (судья Пономарева Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Землянникова В.В., Комнатная Ю.А.)

по делу N А12-24989/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус-96" (ОГРН 1023402978433, ИНН 3443032085) к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда (ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679) о признании незаконными действий, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540), администрация Волгограда (ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139) о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парус-96" (далее - ООО "Парус-96", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Департамент) по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631, выраженных в уведомлениях от 11.12.2015 N 21352, от 06.05.2016 N 8370.

Решением суда первой инстанции от 07.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14.10.1999 на основании постановления от 21.09.1999 N 1209 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Парус-96" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2631, по условиям которого обществу в аренду на три года передан земельный участок общей площадью 72,2 кв. м для эксплуатации торгового павильона общественного питания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 9А.

Изменением от 12.07.2001 N 1 к договору аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 площадь земельного участка, занимаемого торговым павильоном с пристройкой летнего кафе по ул. Коммунистическая, 9Б, установлена 184 кв. м.

30 августа 2013 года между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "Парус-96" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631, согласно которому срок действия договора продлен до 28.03.2018.

Уведомлением от 11.12.2015 N 2435212.02.2016 Департамент сообщил ООО "Парус-96" об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631.

20 апреля 2016 года заявитель направил в адрес Департамента претензию о несогласии с действия Департамента по расторжению договора аренды.

Письмом от 06.05.2016 N 8370 Департамент сообщил, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 09.12.2015 N 90-12962224 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует запись от 24.12.1999 N 34-01/01-02-13/1999-311. Дополнительным соглашением от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка срок аренды установлен до 28.03.2018. Указанное соглашение подлежало государственной регистрации в ЕГРП, однако не было зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем договор на момент направления одностороннего отказа от договора считался продленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды, если договор окажется продленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

11 декабря 2015 года Департаментом в адрес общества направлено уведомление об одностороннем отказе от договора, в связи с чем договор прекращен 10.01.2016.

Полагая, что действия Департамента по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 являются незаконными, нарушают права и охраняемые законом интересы общества, ООО "Парус-96" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты в виде оспаривания действий Департамента в порядке статьи 24 АПК РФ, в то время как спор подлежит разрешению в рамках искового производства.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает обязательный судебный порядок расторжения договора аренды земельного участка только в случае заключения такого договора на определенный срок.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае договор считается продленным на неопределенный срок, в связи с чем положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ применению не подлежат. Исходя из указанного, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об избрании заявителем надлежащего способа защиты права, указав, что спор, возникший в связи с расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Судебная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда о том, что спор, возникший в связи с расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Между тем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснением, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и части 1 статьи 148 АПК РФ о том, что принимая решение, суд сам определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, а ссылка в исковом заявлении на не подлежащие применению нормы, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, оставил обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, полагая, что Департаментом соблюден порядок расторжения договор аренды от 14.10.1999 N 2631 со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 7.3. договора аренды от 14.10.1999 N 2631, надлежащее уведомление общества об отказе от договора аренды.

Судебная коллегия полагает, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 стать 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка сроком действия до 28.03.2018, который фактически является новым договором, уполномоченный орган при предоставлении спорного земельного участка обществу заблаговременно опубликовал информацию о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка.

Оценка порядку заключения дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка и соблюдению положений статьи 34 ЗК РФ при заключении договора аренды на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, судом апелляционной инстанции не дана.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по настоящему делу отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судом не установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает необходимым передать дело на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А12-24989/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова