Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2017 г. N Ф06-21510/17 по делу N А55-9914/2016

г. Казань

26 июня 2017 г.

Дело N А55-9914/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александров В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Хайруллиной Л.Г.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:

истца - Деменковой И.Г., доверенность от 01.01.2017, N 4,

ответчика - Силантьевой Н.А., доверенность от 14.10.2016, N 17,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационных жалоб закрытого акционерного общества "Веста плюс" и общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-9914/2016

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Веста плюс" к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" о взыскании 390 867 руб. 55 коп. и расторжении договора N 04/34 от 04.03.2004,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" к закрытому акционерному обществу "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 с 31.03.2016, при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Веста плюс" (далее - истец, ЗАО "Веста плюс) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" (далее - ответчик, ООО "РТСЕ) о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей, досрочном расторжении 30.04.2016 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 по вине арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось со встречным исковым заявлением к ЗАО "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 04/34 с 31.03.2016.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу ЗАО "Веста плюю" взыскано 342 761 руб. 57 коп. задолженности за март и апрель 2016 года по оплате арендных платежей. В остальной части в удовлетворении исковых требований ЗАО "Веста плюс" отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права. В обоснование жалобы истец указывает, что имеются основания для расторжения договора, поскольку ответчик нарушил условия договора аренды проведением перепланировок и реконструкций без согласования с арендодателем.

Ответчик в своей кассационной жалобе просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что на 01.04.2016 у ответчика перед истцом отсутствует задолженность и имеются основания для расторжения договора аренды на основании части 2 статьи 620 ГК РФ.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Как усматривается из материалов дела, 04 марта 2004 года между ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "Розничная торговая сеть Елисейский" (ЗАО "РТСЕ") заключен договор аренды нежилого помещения N 04/034 (далее -"Договор") сроком на 10 лет от даты подписания договора, который был зарегистрирован в органах Росреестра по Самарской области 27.05.2004.

По Акту приема-передачи от 04.03.2004 ЗАО "РТСЕ" передано нежилое помещение: кафе, в комплексе со вспомогательными и подсобными помещениями, общей площадью 952,5 кв.м., (далее - "Объект аренды"), расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57.

Дополнительным соглашением от 30.12.2011 ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "РТСЕ" продлили срок аренды на 5 лет до 04.03.2019.

ЗАО "Веста плюс" 23.12.2013 стал собственником спорного объкта аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЛ N 167074, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.12.2013.

В связи со сменой собственника ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/304.03.2004, которым внесены данные о новом Арендодателе - ЗАО "Веста плюс", уточнен объект аренды: "... часть нежилого помещения - кафе, а именно: 1 (первый) этаж Литера А, площадью 503,3 кв.м.", стороны согласовали арендную плату за арендуемое помещение - 251650 рублей в месяц, исключили Приложение б/н к договору N 04/34 от 04.03.2004 (подвал).

Кроме этого п.4.4. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 изложен в новой редакции: "Внесение арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя".

Дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 вступило в силу с 01.01.2014.

В дополнительном соглашении N 7 от 15.01.2015 определен порядок изменения арендной платы по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, а также увеличение размера арендной платы с 01.09.2014 до 265 768 рублей в месяц.

С 01.09.2015 арендная плата была установлена в размере 295 534 рубля в месяц. Согласно условиям договора Арендатор (ЗАО "РТСЕ") по договору аренды оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), которые не входят в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно по счетам, выставленным Арендодателем.

Письмом от 01.04.2016 N 45 ЗАО "Веста плюс" в адрес ответчика направило требование о погашении задолженности, в котором также указало на обязательство ЗАО "РТСЕ" оплатить аренду за апрель 2016 года в срок, установленный Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. - до 10.04.2016.

В адрес истца 20.02.2016 от ответчика поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 с 22.03.2016, причиной досрочного расторжения ЗАО "РТСЕ" в уведомлении указано основание - ничтожность дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004.

ЗАО "Веста плюс" в ответ на уведомление о досрочном расторжении договора N 04/34 от 04.03.2004 направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо, в котором указало, что предложенные для подписания документы не соответствуют условиям Договора, а также выразило готовность к рассмотрению вопроса по досрочному расторжению Договора аренды во внесудебном порядке.

Письмом N 23 от 09.03.2016 ЗАО "РТСЕ" повторно настаивало на досрочном расторжении Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004. В ответ на письмо ЗАО "РТСЕ" (исх.N 23 от 09.03.2016) истец продолжал настаивать на соблюдении условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.

Вместо переговорного процесса от ЗАО "РТСЕ" поступило письмо (исх.N 25 от 21.03.2016) с уведомлением об освобождении Объекта аренды и требованием явиться представителям истца для принятия Помещения.

В адрес ЗАО "Веста плюс" 30.03.2016 поступил пакет документов от ЗАО "РТСЕ": письмо исх.N 29 от 22.03.2016, Акт от 22.03.2016, доверенности на представителей ЗАО "РТСЕ" от 11.03.2016 и Акт приема - передачи от 22.03.2016, из содержания указанных документов следовало, что 22.03.2016 при ведении видео-и фотосъемки представителями ЗАО "РТСЕ" был произведен осмотр Объекта аренды, составлен Акт и Акт приема-передачи, согласно которым Объект аренды возвращается ЗАО "Веста плюс" в нормальном состоянии, без недостатков и годным к эксплуатации.

Представители ЗАО "Веста плюс" в ходе проверки соблюдения Арендатором (ЗАО "РТСЕ") условий договора аренды 31.03.2016 осмотрели Объект аренды и составили Акт осмотра от 31.03.2016, из которого следует, что Объект аренды нуждается в текущем ремонте, а также капитально-восстановительных работах.

ЗАО "Веста плюс" направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо (исх.N 46 от 07.04.2016) с требованием исполнить обязательства, предусмотренные Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 по содержанию Объекта аренды, но ответ от ЗАО "РТСЕ" получен не был.

Ненадлежащее исполнение условий договора, послужило основанием для обращения истца с иском в суд, в том числе с требованием о расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом ухудшения состояния помещения и нарушение ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта и в связи с этим необоснованности требований о расторжении спорного договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного искового требования, суды исходили из того, что условия спорного договора не предусматривают возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, а пункт 7.5 Договора лишь устанавливает обязанность субарендатора предупредить арендодателя о расторжении договора, не менее чем за 30 дней до момента расторжения договора.

Между тем судами не учтено следующее.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды по требованию арендатора в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7.5 спорного договора аренды нежилых помещений договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, о досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 (тридцать) дней до момента расторжения.

В материалах дела имеется письмо ответчика от 20.02.2016 N 21, адресованное истцу, с уведомлением о досрочном расторжении договора с 22.03.2016 на основании ничтожности дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды (л.д. 103, т. 1), а также письмо истца от 21.03.2016 N 36, адресованное ответчику с проектом соглашения о расторжении договора (л.д. 109, т.1).

В возражениях на отзыв истец признает фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком 30.04.2016, счета на оплату арендных платежей не выставляются ответчику с мая 2016 года (л.д. 88, т.2).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, заявленных истцом и ответчиком указанным обстоятельствам надлежащая оценка судами обеих инстанций не дана.

Ссылаясь на статью 622 ГК РФ как правовое основание для взыскания арендной платы в период до 30.04.2016, суды обеих инстанций не установили момент прекращения спорного договора аренды и основания его расторжения (по соглашению сторон либо в порядке пункта 7.5 договора аренды).

Судами обеих инстанции не дана надлежащая оценка акту осмотра нежилого помещения от 31.03.2016 (л.д. 118 т.1), составленного представителем истца.

При таких условиях выводы судов обеих инстанций не соответствуют материалам дела и закону, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А55-9914/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева В.В. Александров