Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 августа 2017 г. N Ф06-23258/17 по делу N А12-44499/2016

г. Казань

07 августа 2017 г.

Дело N А12-44499/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

истца - Поляковой О.А. (доверенность от 10.08.20016 N 130),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.02.2017 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Никольский С.В., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-44499/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон" (ОГРН 1056164222290, ИНН 6164240637), г. Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон" (далее - ООО "Пересвет-Регион-Дон", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2013 N 281-В за период с 01.01.2016 по 31.05.2016 в сумме 1 784 522 руб. 65 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 в размере 37 878 руб. 13 коп., а также о взыскании неустойки до момента фактического исполнения решения суда (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.02.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Пересвет-Регион-Дон" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 216 221 руб. 77 коп., неустойка в размере 4 784 руб. 62 коп., а также неустойка, начисленная на сумму долга в размере 216 221 руб. 77 коп. за период с 01.06.2016 за каждый календарный день просрочки по день фактической уплаты, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Пересвет-Регион-Дон", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

ООО "Пересвет-Регион-Дон" о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, в настоящее время Комитет, (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Дон" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2013 N 281-В, по условиям которого обществу в аренду сроком по 06.11.2057 предоставлен земельный участок площадью 219 522 кв.м с кадастровым номером 34:03:220005:1804, расположенный по адресу: г.Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, для размещения многоквартирных жилых домов и инфраструктуры (далее - договор аренды от 15.03.2013 N 281-В)

Земельный участок передан ООО "Пересвет-Регион-Дон" по акту приема-передачи 15.03.2013.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды от 15.03.2013 N 281-В арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 15.03.2013 N 281-В размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

Договор аренды от 15.03.2013 N 281-В зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.04.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Комитет, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что за период с 01.01.2016 по 31.05.2016 у общества имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.2013 N 281-В в сумме 216 221 руб. 77 коп., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с общества в пользу Комитета задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.2. договора аренды от 15.03.2013 N 281-В, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу, что с ООО "Пересвет-Регион-Дон" подлежит взысканию неустойка за период 11.01.2016 по 31.05.2016 в размере 4 784 руб. 62 коп., а также неустойка, начисленная на сумму долга в размере 216 221 руб. 77 коп. за период с 01.06.2016 за каждый календарный день просрочки по день фактической уплаты, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, что судами при расчете арендной платы неправильно был применен коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) со значением 3, установленных для строительства многоэтажной жилой застройки, тогда как необходимо было применить указанный коэффициент со значением 1, установленный для строительства индивидуальной жилой застройки, а также повышающий коэффициент 2, установленный пункт 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность которых не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 219 522 кв.м с кадастровым номером 34:03:220005:1804, расположенный по адресу: г.Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 N 469-п).

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен рассчитываться по методике, определенной в пункте 2.1 постановления от 22.08.2011 N 469-п, по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

В соответствии с Приложением N 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград", значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках многоэтажной жилой застройки, предоставленных для строительства, в Советском районе г. Волгограда составляет 3, для строительства индивидуальной жилой застройки - 1.

Согласно кадастровому паспорту от 27.04.2016 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1804: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных, жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли; для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник; станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и других подобных объектов); для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово-кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей.

В пункте 1 договора аренды от 15.03.2013 N 281-В указано, что спорный земельный участок предоставляется обществу в аренду для размещения объектов в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 N 306-ЭС16-14540 по делу N А65-23104/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 по делу N А65-10819/2016, от 16.02.2017 по делу N А65-5224/2016.

Доказательства того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку строительства индивидуальных жилых домов, а также, что строительство таких домов начато, отсутствуют.

Намерение общества использовать спорный земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не является безусловным основанием для применения в расчёте арендной платы Кдп равного 1.

Учитывая изложенное, суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3.

При этом изменение Комитетом в одностороннем порядке Кдп в 2013 году соответствует пункту 3.4 договора аренды от 15.03.2013 N 281-В, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5, отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что пункт 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, а пункт 7 Правил - в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и относится к объектам жилищного строительства.

Как правильно отмечено судами, земельный участок с кадастровым номером 34:03:220005:1804 был предоставлен обществу для строительства.

Поскольку на данном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, введенные в эксплуатацию, учитывая, что с момента заключения договора аренды прошло 3 года, суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельном участком подлежит увеличению в два раза.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен был быть произведен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", исходя из двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1.5.6 постановления от 22.08.2011 N 469-п.

Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На такие земельные участки распространяются все нормы законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с переоформленными земельными участками.

При этом определяющим критерием является наличие права постоянного (бессрочного) пользования у субъекта, переоформляющего данное право на право аренды или право собственности.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен ООО "Пересвет-Регион-Дон" не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а в порядке предоставления земельного участка для строительства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило доказательств наличия у него на момент заключения договора аренды от 15.03.2013 N 281-В права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок и заключения данного договора в порядке переоформления этого права.

Новый договор аренды от 15.03.2013 N 281-В земельного участка площадью 219 522 кв.м с кадастровым номером 34:03:220005:1804 расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, был заключен с ответчиком не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и данный земельный участок был предоставлен для иных целей, чем предоставлялся ранее открытому акционерному обществу "Волгограднефтемаш".

Таким образом, отсутствуют основания для определения размера арендной платы за спорный земельный участок исходя из 2% его кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 по делу N А12-47138/2014, от 02.08.2017 по делу N А12-50265/2016, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.06.2016 N А14-10078/14, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 14.02.2012 N 13140/11.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правильному вывод о том, что требования Комитет в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 216 221 руб. 77 коп., неустойки в сумме 4 784 руб. 62 коп., а также неустойки, начисленной на сумму долга в размере 216 221 руб. 77 коп. за период с 01.06.2016 за каждый календарный день просрочки по день фактической уплаты, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.02.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.02.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А12-44499/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев