Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2017 г. N Ф06-23969/17 по делу N А49-15256/2016

г. Казань

29 августа 2017 г.

Дело N А49-15256/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пензы

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.02.2017 (судья Учаева Н.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Бажан П.В., Филиппова Е.Г.)

по делу N А49-15256/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройДевелопмент", г. Люберцы, Московская область (ОГРН 1145027019829, ИНН 5027221126) к администрации города Пензы, г.Пенза, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтройДевелопмент" (далее - заявитель, общество, ООО "СтройДевелопмент") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации города Пензы о признании незаконным отказа от 11.11.2016 N 6485 в установлении соответствия между видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома" и видом разрешенного использования, предусмотренным кодом 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в отношении земельного участка площадью 4901,00 кв. м кадастровый номер 58:29:04004012:164, расположенного по адресу г. Пенза, в районе ул. Горная, а также об обязании вынести постановление об установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования земельного участка "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома" и видом разрешенного использования, предусмотренным кодом 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а именно "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (л.д.5-8).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.02.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ администрации города Пензы, выраженный в письме от 11.11.2016 N 6485, в установлении соответствия между видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования и строительства многофункционального здания в составе жилого дома" и видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", предусмотренным кодом 2.6 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в отношении земельного участка площадью 4901,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:04004012:164. Обязал администрацию города Пензы принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования и строительства многофункционального здания в составе жилого дома" и видом разрешенного использования земельных участков, установленным кодом 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в отношении земельного участка площадью 4901,00 кв.м, кадастровый номер 58:29:04004012:164.

В кассационной жалобе администрация города Пензы просит вышеуказанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В судебном заседании 17.08.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 9 час. 40 мин. 24.08.2017.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, обществу на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 4901,00 кв. м с кадастровым номером 58:29:04004012:164, расположенный по адресу г. Пенза, в районе ул. Горная (л.д.15-18, 22).

Из договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка (л.д.19), разрешенное использование земельного участка - для размещения здания многофункционального назначения в составе жилого дома.

09 сентября 2016 года ООО "СтройДевелопмент", как правообладатель земельного участка с кадастровым номером 58:29:04004012:164, обратилось в администрацию города Пензы с заявлением об установлении соответствия между видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома" и видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", предусмотренным кодом 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в отношении земельного участка площадью 4901,00 кв. м кадастровый номер 58:29:04004012:164, расположенного по адресу г. Пенза, в районе ул. Горная (л.д.11).

11 ноября 2016 года администрация города Пензы отказала обществу в принятии решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:04004012:164 и видом разрешенного использования, установленным классификатором. В качестве обоснования для отказа в принятии решения администрация сослалась на то, что договор аренды от 18.08.2006 N 7347 на указанный выше земельный участок заключен по результатам аукциона и в силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования не допускается (л.д.10).

Общество, считая указанный отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды мотивировали тем, что поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:04004012:164 не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного классификатором.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

ЗК РФ установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункт 1 статьи 1 ЗК РФ).

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

Согласно пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются, в том числе генеральные планы городских округов. По смыслу положений части 9 статьи 31 ГрК РФ правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу пунктов 11, 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 13 статьи 34 названного Федерального закона предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 и действует с 24.12.2014.

Таким образом, в пределах указанных в пунктах 11 - 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ полномочий орган местного самоуправления не устанавливает новый либо изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему классификатору, в настоящее время утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

В силу этого возражения управомоченного лица, связанные с названными действиями органа местного самоуправления, могут быть заявлены только в отношении обоснованности выбора соответствия ранее существующего вида разрешенного использования земельного участка актуальному классификатору.

В силу требований части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ арбитражные суды первой и апелляционной инстанций устанавливают наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств и подлежащих применению норм материального права.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, в том числе договор аренды от 18.08.2006 N 7347 на указанный выше земельный участок заключенный по результатам аукциона с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома", суды уклонились от исследования и оценки обстоятельств соответствия вида разрешенного использования земельного участка, согласно условиям договора аренды и приведению в соответствии этого вида с разрешенным видом использования земельного участка по классификатору в соответствии с целями проведенного аукциона.

В силу положений пункта 26 статьи 43.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В силу пункта 30 статьи 46.7 ГрК РФ при заключении договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение которых являлось предметом аукциона, изменение условий данного договора на основании соглашения сторон данного договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В силу пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования не допускается.

В связи с чем судебные инстанции не исследовали существенные для дела обстоятельства и доводы администрации о том, что по сути действия заявителя направлены не на приведения в соответствие вида разрешенного использования, а на его изменения, что фактически может привести к иному целевому использованию земельного участка, без учета и условий аукциона посредством которого заключался договор аренды.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 18.08.2006 N 7347 является земельный участок с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и нарушило публичные интересы.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Аналогичный правовой подход отражен в судебных актах по делам N А33-16489/2015, N А47-11847/2015 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2016 N 309-кг16-16585 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в Судебном заседании судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации).

Кроме того, договор от 18.08.2006 N 7347 заключен по результатам аукциона.

Судами не разрешен вопрос, в чем заключалась цель по договору аренды спорного земельного участка для сторон согласно условий аукциона с учетом Правил землепользования и застройки.

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка. При этом, как следует из пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ, указанный запрет установлен для обеих сторон договора аренды.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не является основанием для изменения вида разрешенного использования (для многоэтажного жилищного строительства), поскольку в силу положений пункта 3 статьи 35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Определив природу спорных правоотношений, судам первой и апелляционной инстанций следовало определить и дать оценку вышеуказанным обстоятельствам и, исходя из предмета заявленных требований, разрешить спор с учетом судебной практики.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Допущенные нарушения норм процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении спора суду необходимо устранить отмеченные выше недостатки, всесторонне, полно и объективно исследовать доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверить обоснованность требований и возражений, оценить соответствие их правовых позиций нормам действующего законодательства и вынести законный и обоснованный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.02.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу N А49-15256/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев