Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 сентября 2017 г. N Ф06-24015/17 по делу N А55-8502/2016

г. Казань

28 сентября 2017 г.

Дело N А55-8502/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Лаптева Е.Н., доверенность от 01.12.2016,

ответчика - Орешниковой Л.В., доверенность от 05.07.2017,

третьего лица - Неверовой Т.И. - Лаптева Е.Н., доверенность от 22.03.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПСП-Тольяттистрой"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-8502/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая эксплуатационная компания "Заря", Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1136320016293) к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП-Тольяттистрой", Самарская область, Ставропольский район, с. Тимофеевка (ОГРН 1126382002262), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "АТП-5", Самарская область, г. Тольятти, Неверова Тамара Ивановна, Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, об устранении нарушения права,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая эксплуатационная компания "Заря" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП-Тольяттистрой" (далее - ответчик), об обязании ответчика обеспечить проезд любого транспорта в подвал здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, через пандус восточной стороны здания; обязать ответчика в дальнейшем не препятствовать в проезде транспорта в подвал здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, через пандус восточной стороны здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "АТП-5" (далее - общество "АТП-5"), Неверова Тамара Ивановна (далее - Неверова Т.И.), мэрия городского округа Тольятти.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.12.2016 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым истец просил: обязать ответчика устранить препятствия в пользовании зданием, расположенным по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. Свердлова, д.13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, путем запрета производства строительных работ на путях въезда в подвальное помещение здания с восточной стороны; обязать ответчика обеспечить проезд любого транспорта в подвал здания по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, через пандус восточной стороны здания; обязать ответчика в дальнейшем не препятствовать в проезде транспорта в подвал здания по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, через пандус восточной стороны здания.

К участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечена Неверова Т.И., которая просила, с учетом уточнения заявленных требований, обязать ответчика заключить соглашение о постоянном сервитуте с Неверовой Т.И. в отношении части земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:8800 площадью 532 кв.м для обеспечения проезда транспорта в подвальное помещение нежилого здания по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, с восточной стороны.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2017 производство по делу по заявлению Неверовой Т.И. прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В удовлетворении требований истца отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2017 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований истца. Исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика обеспечить проезд любого транспорта в подвал здания по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, через пандус восточной стороны здания и обязал ответчика в дальнейшем не препятствовать в проезде транспорта в подвал здания по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, кадастровый номер 63:09:0101166:690, через пандус восточной стороны здания. В удовлетворении остальной части требований истца отказано. Решение арбитражного суда в части прекращения производства по делу по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями Неверовой Т.И. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований истца отменить, оставив в силе в указанной части решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Судебные акты в части прекращения производства по делу по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями Неверовой Т.И. лицами, участвующими в деле, в кассационном порядке не обжалуются.

В судебном заседании 19.09.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09 ч. 30 мин. 22.09.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Неверова Т.И. является собственником здания площадью 5796,5 кв.м, литера А,А1,а1,а2,а3, и земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:8799, площадью 6411 кв.м, разрешенное использование: магазины, торговые центры в отдельно стоящем здании торговой площадью более 2000 кв.м., расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 13А.

Между Неверовой Т.И. (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2013 трехэтажного нежилого здания общей площадью 5796,5 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:8799, площадью 6411 кв.м.

По договору купли-продажи земельного участка от 28.09.2012 Неверова Т.И. (продавец) продала обществу "АТП-5" (покупатель) смежный земельный участок площадью 4038 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101165:8800, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, по ул. Свердлова, 13а.

В соответствии с пунктом 5.2.3. договора купли-продажи от 28.09.2012 стороны согласовали, что покупатель обязан обеспечить проезд транспортным средствам в подземное помещение здания Туристического центра "Заря", находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а.

По договору купли-продажи земельного участка от 02.10.2014 ответчик приобрел у общества "АТП-5" указанный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101165:8800, площадью 4038 кв.м, с разрешенным использованием: многоэтажные жилые дома с обеспечением машиноместами от 2/3 количества квартир в доме с встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения.

Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2014, запись N 63-63-09/034/2014- 110.

Мэрией городского округа Тольятти ответчику выдано разрешение на строительство от 15.02.2016 N 63-302-925-2016, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101165:8800 разрешено строительство 19-этажного жилого многоквартирного дома с нежилыми помещениями.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Тольятти от 10.06.2016 по делу N 2а-4633 отказано в иске Неверовой Т.И. о признании незаконным решения Мэрии городского округа Тольятти о выдаче ответчику разрешения на строительство от 15.02.2016 N 63-302-925-2016.

Также вступившим в законную силу решением Ставропольского районного суда Самарской области от 31.03.2016 по делу N 2а-1429/16 отказано в иске Неверовой Т.И. о признании незаконными бездействия и постановления Мэрии городского округа Тольятти от 05.10.2015 N 3194-п/1, которым ответчику предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:8800.

Исковые требования истца мотивированы тем, что доступ транспорта в подвальное помещение арендуемого здания осуществляется через примыкающий с восточной стороны земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101165:8800, по периметру которого ответчик возвел строительный забор, в связи с чем сделал невозможным доступ транспорта в подвальное помещение. Ссылаясь на то, что пунктом 5.2.3. договора купли-продажи от 28.09.2012 покупатель обязан обеспечить проезд транспортным средствам в подземное помещение здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а, то есть стороны фактически договорились о сервитуте, то, соответственно, при последующей продаже данного земельного участка по договору купли-продажи от 02.10.2014 обществом "АТП-5" ответчику, сервитут должен быть сохранен.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, исходил из того, что право ограниченного пользования соседним участком (сервитут) с кадастровым номером 63:09:0101165:8800 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не зарегистрировано, сервитут не обозначен на кадастровом плане земельного участка, при этом истец не обращался к ответчику с предложением об установлении сервитута.

Также суд первой инстанции установил, что действия ответчика по установлению забора являются законными, представляют собой реализацию права собственности, направлены на осуществление строительства здания, на которое получено соответствующее разрешение и законность которого подтверждена в судебном порядке. Суд принял во внимание, что согласно техническому паспорту на здание по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, д.13А и пояснений представителей сторон, въезд в подвал здания через пандус восточной стороны здания не является единственно возможным способом доступа к зданию, возможность прохода и подъезда может быть обеспечена (и обеспечивается) со стороны проспекта Степана Разина и ул. Свердлова.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования истца об обязании ответчика обеспечить проезд любого транспорта в подвал здания по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А через пандус восточной стороны здания и в дальнейшем не препятствовать в проезде транспорта в подвал здания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи Неверова Т.И. и общество "АТП-5" фактически достигли соглашения о предоставлении права ограниченного пользования частью земельного участка для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств Неверовой Т.И. к принадлежащему продавцу объекту недвижимости, а в соответствии с положениями статей 274, 275, 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность по обеспечению ограниченного права пользования спорным земельным участком перешла к новому собственнику данного участка при наличии состоявшегося долгового обязательства ответчика перед собственником здания.

Между тем, апелляционным судом не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу статей 304 и 305 ГК РФ собственник или лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из содержания искового заявления следует, что истец просит возложить на ответчика обязанность обеспечить беспрепятственный доступ (проход и проезд) к арендуемому им зданию через земельный участок, находящийся в собственности ответчика.

Таким образом, требования истца направлены на установление права пользования не принадлежащим ему земельным участком для обеспечения прохода и проезда к арендуемому имуществу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следовательно, в рассматриваемом случае право истца может быть обеспечено с использованием правового механизма, закрепленного в статье 274 ГК РФ.

Вместе с тем, истец, являясь арендатором здания и земельного участка, в силу пунктов 1 и 4 статьи 274 ГК РФ правом предъявления таких требований не обладает.

Поскольку арендатор земельного участка не является обладателем вещного права, то в случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя.

Таким образом, установление сервитута возможно по иску арендодателя (собственника имущества), который обязан обеспечить арендатору (истцу) беспрепятственное использование предоставленного в аренду имущества (статьи 611 и 612 ГК РФ).

Требования же истца, рассматриваемые в рамках настоящего дела, основаны на положениях статей 304 и 305 ГК РФ, которые не могут применяться с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и таким образом использоваться вместо иска об установлении сервитута, предусмотренного статьей 274 ГК РФ, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2012 Неверова Т.И. и общество "АТП-5" фактически достигли соглашения о предоставлении права ограниченного пользования частью земельного участка для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств к принадлежащему продавцу объекту недвижимости, которое в силу статей 274, 275, 392.2 ГК РФ перешло к новому собственнику участка (ответчику), суд кассационной инстанции находит ошибочным.

Действительно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ).

Однако, как установлено судом первой инстанции, право ограниченного пользования соседним участком (сервитут) с кадастровым номером 63:09:0101165:8800 в ЕГРП не зарегистрировано.

Обязательность регистрации сервитутов закреплена в пункте 1 статьи 131 ГК РФ и в пункте 9 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений, далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

При государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута (пункт 2 статьи 27 Закона N 122-ФЗ).

Поскольку сервитут в соответствии с действующим законодательством подлежит регистрации, следовательно, отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным.

Также следует отметить, что вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.12.2016 по делу N 2-13603/2016 отказано в иске Неверовой Т.И. к обществу "АТП-5", ООО "ПСП-Тольяттистрой" (ответчик по настоящему делу), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о регистрации сервитута. Суд пришел к выводу о том, что условие, предусмотренное пунктом 5.2.3. договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2012, не является соглашением сторон о сервитуте, поскольку сторонами не достигнуты соглашения по всем его существенным условиям.

С учетом того, что соглашение об установлении сервитута в отношении спорного земельного участка ответчика отсутствует, вопрос об установлении сервитута по требованию истца не является и не может являться предметом настоящего спора, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований истца.

При названных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А55-8502/2016 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина