Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2017 г. N Ф06-20132/17 по делу N А12-24989/2016

г. Казань

05 декабря 2017 г.

Дело N А12-24989/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - Ботыгина С.С., доверенность от 09.08.2017 N 71,

администрации Волгограда - Ботыгина С.С., доверенность от 18.08.2017 N 05-ИД/117,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-96"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2016 (судья Пономарева Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Землянникова В.В., Кузьмичев С.А.)

по делу N А12-24989/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус-96" (ОГРН 1023402978433, ИНН 3443032085) к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда (ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679) о признании незаконными действий, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540), администрация Волгограда (ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парус-96" (далее - ООО "Парус-96", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631, выраженных в уведомлениях от 11.12.2015 N 21352, от 06.05.2016 N 8370.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2017 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением от 01.08.2017 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции от 07.09.2016 без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение судами норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

До начала судебного разбирательства Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда заявлено ходатайство о замене Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда на Департамент муниципального имущества администрации Волгограда в порядке процессуального правопреемства, в связи с реорганизацией юридического лица в форме присоединения. В обоснование заявленного ходатайства представлены выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.11.2017 и решение Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 N 55/1585.

Рассмотрев заявленное ходатайство и представленные в его обоснование документы, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), находит заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.10.1999 на основании постановления от 21.09.1999 N 1209 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Парус-96" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2631, по условиям которого обществу в аренду на три года передан земельный участок общей площадью 72,2 кв. м для эксплуатации торгового павильона общественного питания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 9А.

Изменением от 12.07.2001 N 1 к договору аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 площадь земельного участка, занимаемого торговым павильоном с пристройкой летнего кафе по ул. Коммунистическая, 9Б, установлена в размере 184 кв. м.

30 августа 2013 года между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "Парус-96" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631, о продлении срока действия договора аренды до 28.03.2018.

Уведомлением от 11.12.2015 N 2435212.02.2016 Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Департамент) сообщил ООО "Парус-96" об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631.

Возражая на данное уведомление, 20.04.2016 общество направило в адрес Департамента претензию о несогласии с его действиями по расторжению договора аренды.

В ответ на претензию письмом от 06.05.2016 N 8370 Департамент сообщил, что согласно выписке из ЕГРП договор аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 зарегистрирован Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке, о чем свидетельствует запись от 24.12.1999 N 34-01/01-02-13/1999-31. Дополнительным соглашением от 30.08.2013 N 1 к договору аренды от 14.10.1999 N 2631 срок аренды земельного участка продлен до 28.03.2018, в связи с чем указанное соглашение также подлежало государственной регистрации в ЕГРП, однако не было зарегистрировано в установленном порядке, поэтому на момент направления одностороннего отказа от договора аренды от 14.10.1999 N 2631 он считался продленным на неопределенный срок. Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, в случае если договор является заключенным на неопределенный срок. Воспользовавшись указанным правом, 11.12.2015 Департамент направил в адрес общества уведомление об одностороннем отказе от договора, в связи с чем договор считается прекращенным 10.01.2016.

Полагая, что действия Департамента по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 являются незаконными, нарушают права и охраняемые законом интересы общества, ООО "Парус-96" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что спор подлежит разрешению в рамках искового производства, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Парус-96" пришел к выводу, что заявленные требования в силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Апелляционным судом установлено, что ввиду отсутствия доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка в рассматриваемом случае договор аренды от 14.10.1999 N 2631 считался продленным на неопределенный срок.

Суд кассационной инстанции, отменяя постановление суда апелляционной инстанции, исходил из того, что заключение дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка сроком действия до 28.03.2018, фактически является новым договором, при заключении которого уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации с целью обеспечения публичных интересов, защиты интересов как населения в целом, так и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Однако ввиду отсутствия в материалах дела доказательств заблаговременной публикации информации о предстоящем представлении в аренду спорного земельного участка уполномоченным органом, а также отсутствия судебной оценки порядка заключения дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка и соблюдения при этом положений статьи 34 ЗК РФ на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоблюдении администрацией требований статьи 34 ЗК РФ при заключении 30.08.2013 договора, ничтожности названного договора на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), соблюдении порядка расторжения договора от 14.10.1999 N 2631, и оставил решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2016 без изменения.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/201 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

При новом рассмотрении дела апелляционный суд установил, что Департамент заблаговременно публикацию информации о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка при заключении дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 14.10.1999 N 2631 сроком действия до 28.03.2018 не осуществил, требования статьи 34 ЗК РФ не соблюл, в связи с чем данный договор в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным; а договор от 14.10.1999 N 2631 аренды земельного участка считается продленным на неопределенный срок.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 статье 450.1 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает обязательный судебный порядок расторжения договора аренды земельного участка только в случае заключения такого договора на определенный срок.

В рассматриваемом случае договор считался продленным на неопределенный срок, в связи с чем положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Пунктом 7.3. договора от 14.10.1999 N 2631 предусмотрено, что в случае заключения договора на неопределенный срок стороны вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

В соответствии с требованиями статьи 610 ГК РФ и условиями договора от 14.10.1999 N 2631 Департамент уведомил общество об отказе от договора аренды.

Факт получения данного уведомления ООО "Парус-96" не оспаривается.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, апелляционный суд в определении от 27.06.2017 предложил сторонам представить сведения о публикации информации о предстоящем заключении договора аренды земельного участка общей площадью 184 кв. м, занимаемого торговым павильоном с пристройкой летнего кафе по ул. Коммунистическая, 9Б, в г. Волгограде в 2013 году.

Доказательства, подтверждающие публикацию информации о предстоящем заключении договора аренды спорного земельного участка, сторонами в материалы дела не представлены.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что порядок расторжения договора от 14.10.1999 N 2631 Департаментом соблюден, поэтому оснований для удовлетворения требований не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по делу N А12-24989/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова