Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 декабря 2017 г. N Ф06-27532/17 по делу N А55-138/2017

г. Казань

20 декабря 2017 г.

Дело N А55-138/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Параглайдинг "Вектор-Самара"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Драгоценнова И.С., Попова Е.Г.)

по делу N А55-138/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Параглайдинг "Вектор-Самара" (ОГРН 1066319000318, ИНН 6319121787) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595) о признании незаконным ненормативного акта, третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, г. Самара, акционерное общество "Банк АВБ", г. Тольятти, общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис", г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "Изумрудный", г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "АльфаСтрахование-Жизнь", г. Москва, общество с ограниченной ответственностью "Авиационные технологии", г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "АльфаМедПроект", г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "Компания Альп-Высотка", г. Москва, общество с ограниченной ответственностью "Страховое общество "Сургутнефтегаз", Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, общество с ограниченной ответственностью "Приоритет", г. Самара, Вдовенко Григорий Григорьевич, г. Самара, Серый Павел Александрович, Самарская область, г. Нефтегорск, Кожевников Дмитрий Алексеевич, г. Самара, Лашаева Ирина Михайловна, г. Самара, Кирсанова Ирина Станиславовна, г. Москва, Ржевский Андрей Валериевич, г. Самара, Доровских Иван Владимирович, г. Самара, Давлетбаев Роман Дамирович, г. Самара, Поляков Игорь Анатольевич, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Параглайдинг "Вектор-Самара" (далее - ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 площадью 99,4 кв. м, расположенном на 13 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157, выраженного в сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 N 63/001/328/2016-9777 и об обязании Управления Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права собственности на указанное нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017, в удовлетворении заявления ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение судами норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.03.2011 закрытое акционерное общество "Эл-Траст" (далее - ЗАО "Эл-Траст") и ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю имущество (45 объектов) и долю в праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве общей собственности) на 3 нежилых помещения, находящиеся в офисном центре, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157.

Реестр прав на недвижимость на момент рассмотрения данного дела содержит запись от 05.07.2013 N 63-63-01/507/2013-361 о праве собственности ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" на нежилое помещение общей площадью 99,40 кв. м (этаж: 13), расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, с кадастровым номером 63:01:0509001:805. Данная запись о регистрации была внесена в реестр на основании договора купли-продажи от 29.03.2011, заключенного между ЗАО "Эл-Траст" и ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара".

Также в реестре в отношении указанного объекта недвижимого имущества имеется актуальная запись об ипотеке, внесенная на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 21.11.2011 N 996-0309-11-3-1 (запись регистрации от 23.12.2011 N 63-63-01/270/2011-622); залогодержателем является ОАО "АВТОВАЗБАНК".

ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" является собственником нескольких нежилых помещений, в том числе также и помещения площадью 99,40 кв. м с кадастровым номером 63:01:0509001:805, расположенных на 13-м этаже здания по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, в отношении которого общество заявляло иск о признании права отсутствующим по делу N А55-17926/2015. По данному делу отказано в удовлетворении требований с указанием на избрание Обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и отсутствия предусмотренных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) условий для предъявления требования о признании права отсутствующим.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа по делам N А55-17935/2015, А55-17934/2015, А55-17954/2015, А55-17939/2015 в отношении других объектов зарегистрированных за ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара".

Также ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" обращалось в суд с заявлениями о признании незаконными действий Управления Росреестра по Самарской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о регистрации права индивидуальной собственности общества на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/43 площадью 9,4 кв. м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/27 площадью 139,2 кв. м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/26 площадью 9,9 кв. м, расположенное на 13 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/53 площадью 6,2 кв. м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 площадью 99,4 кв. м, расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящихся по адресу Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157 и об обязании устранить допущенное нарушение прав.

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и от 20.01.2017 дела N А55-22588/2016, А55-22586/2016, А55-22583/2016, А55-22589/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера N А55-22588/2016. По данному делу в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с пропуском срока для обжалования действий (бездействия) незаконными.

17 августа 2016 года ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" в лице уполномоченного представителя обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением N 63/001/328/2016-9777 о прекращении права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805, приложив к заявлению следующие документы: письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 N б/н о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения, этим помещением в качестве вспомогательного пользуются собственники других помещений, входящих в состав нежилого здания, следовательно, оно относится к общему имуществу здания; технический паспорт помещения от 30.01.2009; решение единственного участника от 27.01.2016; рабочий проект от 01.01.2006 N 1-11/05-Р; доверенность от 05.08.2016.

Уведомлением от 26.08.2016 N 63/001/328/2016-9777 Управление Росреестра по Самарской области сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение на срок до 26.09.2016 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), указав на необходимость осуществления одновременно с государственной регистрацией перехода права индивидуальной собственности на нежилые помещения государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество.

Сообщением от 30.09.2016 N 63/001/328/2016-9777 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. В сообщении указано, что в настоящее время отсутствуют основания для государственной регистрации прекращения права собственности общества на данный объект недвижимости, поскольку заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на данный объект недвижимости от иных собственников нежилых помещений в здании по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская, д. 157, с приложением решения суда о признании права общей долевой собственности на общее имущество, в Управление Росреестра по Самарской области не поступали.

Согласно данным ЕГРП указанный объект недвижимости обременен залогом на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 21.11.2011 N 996-0309-11-З-1 (дата регистрации 23.12.2011, N 63-63-01/270/2011-662) в пользу открытого акционерного общества "Автовазбанк". Однако согласие залогодержателя на прекращение права собственности заявителя на указанный объект недвижимости в связи с отказом от права на государственную регистрацию не представлено.

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области за регистрацией прекращения права собственности на нежилое помещение, в связи с тем, что оно относится к общему имуществу здания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость сведения об отнесении спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Пунктами 3 - 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

По общему правилу, государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

В пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В материалы дела представлен технический паспорт на спорное помещение, который изготовлен ГУП "Центром технической инвентаризация" и в котором указаны назначения данного объекта. Суд по настоящему делу установил, что он не относятся к общему имуществу собственников помещений, расположенных в здании по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157, в связи с отсутствием регистрации на него общедолевой собственности и регистрации права только за обществом.

Между тем данные выводы сделаны без оценки представленного технического паспорта на 4 помещения, из которых состоит спорный объект и без привлечения всех собственников помещений дома 157 по ул. Галактионова г. Самары. Без исследования технических документов на дом и выяснения чем являются спорные помещения для других собственников здания и были ли предназначены (учтены, сформированы) для использования именно в каких целях. В целях связанных с обслуживанием жилого дома в качестве общего имущества домовладельцами, или использовались фактически в качестве индивидуальной собственности ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара".

В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 предусмотрено, что соответствующие доли в праве собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Судам следовало установить соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в здании, если будет установлено, что спорное имущество является таковым.

Следует отметить, что для правильного определения способа защиты необходимо учесть специфику спорных правоотношений, в том числе с учетом материальной цели, преследуемой обществом.

В пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в ЕГРП, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ (действующего в редакции в период спорных правоотношений) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

При разрешении данного спора судебные инстанции не проверили возможность, допущенных нарушений принципов достоверности государственного реестра прав и интересов общества, а также собственников иных помещений, расположенных в здании.

Из анализа материалов дела следует, что общество является собственником нескольких нежилых помещений, в том числе нежилого помещения площадью 99,40 кв. м, расположенного на 13 этаже здания, при этом помещение предназначено для обслуживания нескольких помещений, а, следовательно, должно принадлежать всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

Кроме этого, следует отметить, что целью обращения заявителя в суд является исключение (погашение) записи из реестра о регистрации права индивидуальной собственности на спорное имущество в здании.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре прав. При переходе права собственности на нежилое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на общее имущество независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Применительно к спорной ситуации общество указывает, что не обладает какими-либо самостоятельными помещениями в здании вследствие их продажи и отсутствия иных принадлежащих заявителю помещений к новому собственнику перешла и доля на общее имущество в здании, в том числе и спорное помещение площадью 99,40 кв. м (коридор), которое не имеет самостоятельного назначения, однако на указанный объект право индивидуальной собственности было ошибочно зарегистрировано за ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара".

Вступившим в законную силу решением по делу N А55-22588/2016 в удовлетворении заявления ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" о признании незаконным действий регистрирующего органа было отказано по мотиву пропуска срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В рамках другого дела N А55-17926/2015 ООО "Параглайдинг "Вектор-Самара" также было отказано в иске о признании права на спорные помещения отсутствующим, при этом судебные инстанции установили, что избранный способ защиты не соответствующий характеру нарушенных прав.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с заявлением о государственной регистрации прекращения права индивидуальной собственности на объект общего пользования, используемого всеми собственниками помещений, расположенных в здании.

При таких обстоятельствах цель обращения в регистрирующий орган направлена на определенность в вопросе отнесения спорных помещений к имуществу, не имеющего самостоятельного значения, поскольку указанные объекты изначально были предназначены для пользования всеми собственниками, что также подтверждается техническими паспортами и данными кадастрового учета.

При разрешении настоящего спора судам необходимо было установить, имеются ли у общества иные способы защиты нарушенных прав в целях достижения принципа достоверности публичного реестра.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По общим правилам, поскольку целью обращения в суд одного из собственников помещений в здании является изменение сведений в реестре о праве индивидуальной собственности в связи с принадлежностью их в силу закона к долевой собственности, надлежащим способом защиты должен признаваться иск о признании права, решение, принятое по такому иску, будет признаваться основанием для внесения записи в реестр.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8557/13 разъяснено о невозможности признания права общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 310-КГ17-2466 также было отмечено, что в случае если запись о собственности нарушает чьи-либо права, не может быть использован иск о признании права долевой собственности в отсутствие доказательств законности приобретения такого права у ответчика. Следовательно, надлежащим возможным способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права.

В связи с этим иск о признании права долевой собственности может предъявляться лицами, обладающими такой долей в имуществе, к ответчику, признаваемому участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, в случае если общество не имеет в собственности самостоятельных помещений, оно не вправе предъявлять иск о признании права долевой собственности к другим собственникам, поскольку не имеет доли в спорных помещениях, относящихся к общему имуществу.

Кроме того, общество также лишено возможности предъявлять иск о признании права отсутствующим как лицо, которое не претендует на долю в спорном объекте, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым такое право зарегистрировано. В связи с тем, что общество оспаривает регистрацию собственного титула, ссылаясь на принадлежность спорного объекта к общему имуществу, последний также лишен возможности предъявления такого иска (пункт 53 постановление Пленума N 10/22).

Следует учесть, что в силу части 2 статьи 130 АПРК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

В производстве арбитражного суда находились дела N А55-130/2017, А55-132/2017, А55-134/2017, А55-135/2017, А55-136/2017, в рамках которых также оспаривались решения регистрирующего органа по иным аналогичным помещениям, относящимся, по мнению общества, к общему имуществу.

Судебная инстанция в целях правильной квалификации спорных объектов не рассмотрела вопрос об объединении дел в целях правильного установления круга значимых обстоятельств, в том числе, относимости каждого помещения к общему имуществу, в том числе с привлечением собственников помещений в здании. При этом учитывая, что по искам того же общества в рамках дела N А55-22588/2016 суд объединил дела в одно производство в целях определения спорных обстоятельств в отношении тех же помещений, расположенных в здании.

При установлении того, что одно из спорных в вышеуказанных делах помещений не относится к помещениям, относящимся к общему имуществу, общество может быть признано одним из собственников всех вспомогательных объектов, расположенных в том же строении, что, как следствие, исключает спор о достоверности публичного реестра и правильности избранного способа защиты.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вопрос о правильности избранного обществом способа защиты, имеющего цель обеспечить достоверность публичного реестра; доказанность отнесения спорного помещения к общему имуществу здания, включая оценку технической и кадастровой документации; установить необходимость в привлечении всех собственников самостоятельных помещений, а также определить возможность объединения дел для установления круга всех значимых обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу N А55-138/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова