Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 декабря 2017 г. N Ф06-27977/17 по делу N А55-25435/2016

г. Казань

29 декабря 2017 г.

Дело N А55-25435/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

истца - Стрюковой Г.А., доверенность от 12.12.2016,

ответчика - Савчук Е.Н., доверенность от 01.02.2017,

третье лицо - Стрюковой Г.А., доверенность от 20.11.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Долина"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-25435/2016

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Долина", с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Администрации г.о. Самара, о расторжении договора и возврате имущества

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Долина" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора купли - продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара N 209-пр от 21.08.2014, об обязании возвратить по акту приема-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: гор. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера Б, Б1, площадью 301,9 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера Г, г, г, площадью 54,4 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера М, площадью 20,6 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера Л, площадью 95,0 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера В, площадью 53,6 кв.м, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера Р, площадью 104,4 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги, Литера А, площадью 103,9 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги, площадью 44 213 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 решение от 02.08.2017 отменено, принят новый судебный акт, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

В судебном заседании 19.12.2017 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ), объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 21.12.2017, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает его подлежащим отмене, и оставлению в силе решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договоров аренды нежилого помещения N 004846А, N 004845А, N 004844А, N 004842А, N 004841А, N 004840А, N 004839А от 29 июня 2006 года, Общество владело нежилыми зданиями, находящимися по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги: нежилое здание Литера Б, Б1, площадью 301,9 кв.м, нежилое здание Литера Г, г, г, площадью 54,4 кв.м, нежилое здание Литера М, площадью 20,6 кв.м, нежилое здание Литера Л, площадью 95,0 кв.м, нежилое здание Литера В, площадью 53,6 кв.м, нежилое здание Литера Р, площадью 104,4 кв.м, нежилое здание Литера А, площадью 103,9 кв.м.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара N 1481 от 17.02.2010 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2010 N 028188з, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок площадью 44 213 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги под нежилые здания (литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р).

Вышеназванные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Земельный участок площадью 44 213 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги, на котором расположены нежилые здания литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р, сформирован для эксплуатации названных зданий как единого комплекса, поставлен на кадастровый учет (КН 63:01:00000002331) и находится в собственности городского округа Самара (свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2010 серия 63-АЕ N 174870).

Общество неоднократно (16.03.2009, 20.03.2013 года 04.07.2013, 26.05.2014) обращалось в Департамент с заявлениями о выкупе арендуемых им зданий.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу N А55-21868/2013, вступившим в законную силу, признано незаконным бездействие Департамента, выразившееся в непринятии решения об отчуждении в порядке реализации преимущественного права арендуемых Обществом нежилых зданий литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р, расположенных по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв.м.

Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем принятия решения об условиях приватизации нежилых зданий литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р, расположенных по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв.м, и направления Обществу проекта договора купли-продажи.

Департаментом 18.06.2014 был издан приказ N 2265 "Об условиях приватизации арендуемых нежилых зданий и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги".

Между Обществом и Департаментом 21.08.2014 заключен договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара.

Право собственности на земельный участок общей площадью 44 231 кв.м, по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги, а также на нежилые здания, расположенные на вышеуказанном земельном участке за ответчиком зарегистрировано 09.09.2014.

Согласно пункту 2.1 заключенного договора купли-продажи цена объектов определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от 23.12.2013 N 401013И-1, N 401-13И-2, N 401- 13И-3, N 401-13И-4, N 401-13И-5, N 401-13И-6, N 401-13И-7, N 401-13И-8, выполненных ООО "Институт независимой оценки" и составляет: Литера М - 47 000 руб.; Литера В - 68 000 руб.; Литера Г, г, г - 70 000 руб.; Литера Л - 354 000 руб.; Литера А - 420 000 руб.; Литера Р - 380 000 руб.; Литера Б, Б1 - 1 182 000 руб.

Цена земельного участка, на котором расположены вышеперечисленные объекты недвижимости, определена также на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 23.12.2013 N 401-13И-8, выполненного ООО "Институт независимой оценки" и составляет 98 000 000 руб.

Цена всех объектов составляет в сумме 100 521 000 руб.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.3 указанного договора расчеты производятся путем внесения Покупателем денежных средств на спецсчет Продавца в рассрочку в течении 3 лет с момента подписания договора купли-продажи ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1 договора ежемесячно до 15 числа месяца, за который вносится платеж. Первый платеж вносится Покупателем в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли - продажи.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования приказа Департамента N 2265 от 18 июня 2014 года "Об условиях приватизации арендуемых зданий и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо обводной дороги".

Уплата процентов производится Покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа.

Претензией N 15-07-31/38579 от 25.08.2016 истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи N 209-пр от 21.08.2014 и возвратить спорные нежилые здания и земельный участок площадью 44 213 кв.м.

С настоящим иском о расторжении договора и возвращении имущества Департамент обратился в соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, указывая, что при цене объектов купли-продажи в размере 100 521 000 руб. по состоянию на 16.08.2016 за ответчиком числится сумма основного долга в размере 24 651 967 руб. 53 коп.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора купли-продажи, в том числе условия о рассрочке платежей на 3 года с момента подписания договора (с 21.08.2014 по 21.08.2017), руководствуясь пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, не признал доказанным факт существенного нарушения ответчиком договора купли-продажи.

При этом суд принял во внимание тот факт, что по состоянию на 01.02.2016 ответчик уплатил истцу 44 474 548 руб. 39 коп. выкупной цены и 3 018 288 руб. 05 коп. процентов в соответствии утвержденным порядком платежей на этот период.

Кроме того, суд первой инстанции, учитывая решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 по делу N А55-4072/2016 по иску ООО "Долина" к Муниципальному образованию г.о. Самара в лице Администрации г.о. Самара, Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014 в части установления цены выкупаемого земельного участка и взыскании суммы неосновательного обогащения, вступившего в силу 13.09.2016 (постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016), признал, что по состоянию на 01.06.2017 у ответчика отсутствовала обязанность по совершению платежей по спорному договору, вступившими в силу по вышеуказанному делу судебными актами установлено, что ответчик произвел полный расчет за выкупаемые объекты недвижимости.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование неуплаченными денежными средствами.

Вместе с тем суд отклонил ссылку истца на пункт 4 статьи 453 ГК РФ применяя разъяснения содержащиеся в п.65 Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, признал, что нарушение ответчиком порядка уплаты платежей по договору является существенным нарушением договора, и истец имеет право требовать расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчик не произвел в срок до 15.08.2017 оплату проданного имущества, последний платеж осуществлен 21.01.2016, на момент рассмотрения спора срок нарушения обязательств составил 18 месяцев, в связи с чем действия ответчика носят заведомо недобросовестный характер, ссылаясь на пункты 3, 4 статьи 1, статью 10 ГК РФ, пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127.

Суд апелляционной инстанции признал незаконным применение судом первой инстанции пункта 3 статьи 486 ГК РФ, а также пункта 65 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 как основание для отказа в расторжении договора.

Правовая позиция суда апелляционной инстанции о применении пункта 3 статьи 486 ГК РФ является верной.

Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение ВС РФ от 11.07.2017 N 78-КТ17-21).

Судом апелляционной инстанции также правильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Однако, признавая нарушенным порядок уплаты платежей существенным нарушением договора и на этом основании признавая право истца требовать расторжения договора в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не принял во внимание обстоятельства, послужившие для суда первой инстанции основанием для противоположных выводов.

Так, судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 01.02.2016 ответчик уплатил истцу 44 474 548 руб. 39 коп. выкупной цены и 3 018 288 руб. 05 коп. процентов в соответствии с утвержденным порядком платежей на этот период.

Кроме того, апелляционной инстанцией не учтено, что Департамент обратился с настоящим иском 10.10.2016, т.е. в период, когда вступило в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 по делу N А55-4072/2016 между теми же сторонами о признании недействительным пункта 2.1 договора и взыскании неосновательного обогащения, которым установлено, что по состоянию на 01.02.2016 ответчик переплатил истцу 18 592 251 руб. 99 коп.

Судебные акты по делу N А55-4072/2016 были отменены Определением Верховного суда РФ от 06.06.2017.

Кроме того, согласно заключенному между сторонами соглашению от 24.12.2015 к договору купли-продажи продавец предоставил покупателю отсрочку внесения платежей в соответствии с п.2.2 договора на три месяца на период с 01.01.2016 по 31.03.2016 (т. 1, л.д. 27).

Следовательно, определенная судом апелляционной инстанции просрочка уплаты ответчиком платежей по договору не соответствует материалам дела.

При оценке действий ответчика судом не учтены положения пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, данными в указанном пункте постановления, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поэтому оценка судом апелляционной инстанции действий ответчика, выразившихся в нарушении порядка уплаты в срок до 15.08.2017, заведомо недобросовестными и влекущими в связи с этим существенное нарушение договора не соответствует материалам дела и установленным судом первой инстанции обстоятельствам.

Отмена в дальнейшем судебных актов по делу N А55-4072/2016 не может свидетельствовать о недобросовестности ответчика (ст.4 АПК РФ).

Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для переоценки выводом суда первой инстанции и при таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, как принятое в соответствии с установленными обстоятельствами и при правильном применении норм материального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 по делу N А55-25435/2016 отменить, решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева В.В. Александров