Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2018 г. N Ф06-29378/18 по делу N А57-3637/2017

г. Казань

21 февраля 2018 г.

Дело N А57-3637/2017

Резолютивная часть постановления объявлена - 20.02.2018.

Полный текст постановления изготовлен - 21.02.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" - Осипова М.А., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", г. Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи Жаткина С.А., Никитин А.Ю.)

по делу N А57-3637/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", г. Саратов, к администрации Вольского муниципального района Саратовской области, г. Вольск, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Вольского муниципального района Саратовской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, а именно: изложить пункты 2.1., 2.2. договора в следующей редакции: "2.1. Стоимость земельного участка, общей площадью 40 723 (сорок тысяч семьсот двадцать три) кв. м, определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области (далее - комитет) от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-11 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет 205 905,67 руб., 2.2. покупатель перечисляет продавцу за земельный участок, общей площадью 40 723 кв. м 205 905,67 руб. на следующие реквизиты: Финансовое управление администрации (КУМИ и ПР администрации ВМР) л/сч 062020015, ИНН 6441006279, КПП 644101001, р/сч 40302810163595000007, БАНК РКЦ Балаково, г. Балаково, БИК 046359000, КБК 0621140601310000430, ОКТМО 63611101".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.09.2017 требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между администрацией и обществом при заключении договора купли-продажи от 18.11.2016 N 4451 земельного участка общей площадью 40 723 кв. м с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, д. 34. Изложить пункты 2.1., 2.2. Договора в следующей редакции: "2.1. Стоимость земельного участка, общей площадью 40 723 (сорок тысяч семьсот двадцать три) кв.м, определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-11 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет 205 905,67 руб. (двести пять тысяч девятьсот пять рублей 67 копеек). 2.2. Покупатель перечисляет Продавцу за земельный участок, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв. м 205 905,67 руб. (Двести пять тысяч девятьсот пять рублей 67 копеек) на следующие реквизиты: Финансовое управление администрации Вольского муниципального района (КУМИ и ПР администрации ВМР) л/сч 062020015, ИНН 6441006279, КПП 644101001, р/сч 40302810163595000007, БАНК РКЦ Балаково, г. Балаково, БИК 046359000, КБК 0621140601310000430, ОКТМО 63611101".

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.09.2017 изменено, суд изложил резолютивную часть решения в следующей редакции: "Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Вольского муниципального района Саратовской области, ОГРН 1026401677807 и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", ОГРН 1026401181685 при заключении договора купли-продажи от 18.11.2016 N 4451 земельного участка общей площадью 40 723 кв. м с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, д. 34. Изложить пункты 2.1., 2.2. Договора в следующей редакции: "2.1. Стоимость земельного участка, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв. м, определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-11 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет 1 235 434,01 руб. 2.2. Покупатель перечисляет продавцу за земельный участок, общей площадью 40 723 (сорок тысяч семьсот двадцать три) кв. м 1 235 434,01 руб. на следующие реквизиты: Финансовое управление администрации Вольского муниципального района (КУМИ и ПР администрации ВМР) л/сч 062020015, ИНН 6441006279, КПП 644101001, р/сч 40302810163595000007, БАНК РКЦ Балаково, г. Балаково, БИК 046359000, КБК 0621140601310000430, ОКТМО 63611101.

Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2016 N 161013 с кадастровым номером 64:42:030207:20, общей площадью 40 723 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, д. 34, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "тяжелая промышленность".

На данном земельном участке расположены нежилые здания, находящиеся в собственности общества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: 64-АД 279518 от 19.06.2014; 64-АД 279846 от 30.06.2014; 64-АД 279845 от 30.06.2014; 64-АД 279517 от 19.06.2014; 64-АД 279516 от 19.06.2014; 64-АД 279515 от 19.06.2014; 64-АД 279514 от 19.06.2014; 64-АД 279513 от 19.06.2014; 64-АД 279844 от 30.06.2014; 64-АД 279512 от 19.06.2014; 64-ДД279511 от 19.06.2014; 64-АД 279510 от 19.06.2014; 64-АД 279436 от 19.06.2014. Общество является собственником данных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2014, заключенного с закрытым акционерным обществом "Концерн РТ" далее - ЗАО "Концерн РТ", которое в свою очередь приобрело данные здания у ТОО Вольский машиностроительный завод "Металлист" на основании договора купли-продажи имущества от 28.02.2000 и дополнительного соглашения к нему от 05.07.2001. Все здания приватизированы и перешли в собственность ТОО Вольский машиностроительный завод "Металлист", который, в свою очередь продал их ЗАО "Концерн РТ".

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество исходило из того, что земельный участок, находящийся в аренде у общества, ранее находился у ТОО Вольский машиностроительный завод "Металлист" в постоянном (бессрочном) пользовании. Далее постоянное (бессрочное) пользование переоформлено в аренду и арендатором сначала было общество, затем, на основании договора уступки права арендатором стало общество.

В ноябре 2016 ООО "Торговый дом РТ" обратилось к администрации с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20, общей площадью 40 723 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, д. 34, с ценой продажи в 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация, не возражая против реализации спорного земельного участка, утверждала, что у общества отсутствует льготное право на выкуп земельного участка по цене в 2,5% от его кадастровой стоимости и поэтому стоимость продажи участка должна составлять 15% от кадастровой стоимости.

Полагая отказ в заключении договора на условиях истца незаконным, ООО "Торговый дом РТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что находящиеся на земельном участке по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, д. 34, здания ранее принадлежали государству, данный земельный участок был переоформлен с постоянного (бессрочного) пользования в аренду, а также то, что численность города Вольска Саратовской области составляет менее 3 миллионов человек, в связи с чем, требования истца о заключении договора купли-продажи по цене 2,5% от его кадастровой стоимости является обоснованным.

Выводы апелляционного суда закону не противоречат.

Апелляционный суд разрешая преддоговорной спор, пришел к правильному выводу об отсутствии у общества правовых оснований для льготного выкупа спорного земельного участка.

Как установлено судами между администрацией и ТОО "Завод Металлист" заключен договор от 18.05.1994 N 1-148-1 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), предметом которого являлся земельный участок площадью 49 521 кв. м.

Между комитетом и ЗАО "Концерн-РТ" заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2010 N 101052 с кадастровым номером 64:42:030207:20 площадью 42 677 кв. м. На основании договора замены стороны в обязательстве от 20.01.2015 все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "Торговый дои РТ".

Между администрацией и ООО "Торговый дом РТ" заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2016 N 161013 с кадастровым номером 64:42:030207:20 площадью 40 723 кв. м. Расположенные на земельном участке объекты недвижимости приобретены арендным предприятием Вольский машиностроительный завод в результате приватизации государственного предприятия Вольский машиностроительный завод "Металлист" по договору купли-продажи от 28.12.1992 N 73.

Между ТОО "Вольский машиностроительный завод "Металлист" и ЗАО "Концерн РТ" заключен договор купли-продажи имущества от 28.02.2000.

На основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2007 по делу N А57-6595/2007 ЗАО "Концерн-РТ" приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

На основании договора купли-продажи от 21.05.2014 право собственности на объекты недвижимости перешло к ООО "Торговый дом РТ".

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; -двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: - в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; - такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137) такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 закона N 137 достаточно установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012.

В пункте 2 постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" указано, что цена земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости при продаже собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, возможна в случаях, если: в период со дня вступления в силу Закона N 137 до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела в данном случае в период со дня вступления в законную силу закона N 137 до 01.07.2012 в отношении спорного участка не производилось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в связи с чем, оснований для применения при расчете цены выкупа 2,5% от кадастровой стоимости не имелось.

В нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обществом не представлено доказательств наличия льготного права на приобретение земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости. Как не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у правопредшественников истца права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Обратного материалы дела не содержат.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию общества в суде апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод кассатора о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований является ошибочным, поскольку противоречит положениям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Утверждение представителя общества о том, что определенная апелляционным судом выкупная цена земельного участка является для общества значительной и последнее возможно будет продолжать арендные отношения, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку суд рассмотрел преддоговорной спор сторон по одному из условий договора, не принимая решения об обязании сторон его заключить.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу N А57-3637/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова