Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2018 г. N Ф06-32074/18 по делу N А65-21172/2017

г. Казань

29 мая 2018 г.

Дело N А65-21172/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Щелыванова Д.А. (доверенность от 10.01.2018), Назырова Т.Ш. (доверенность от 10.01.2018), Халиуллина А.Р. (доверенность от 01.11.2017),

ответчика - Платонова К.С. (доверенность от 09.01.2018 N 5),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-21172/2017

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны", г. Москва (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" (далее - ООО "Ак Барс Челны", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан", Исполнительный комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, заключенный между ООО "Ак Барс Челны" и МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан", дополнив его пунктом 4.4.18.1 в следующей редакции: "4.4.18.1. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2017 принято к производству исковое заявление ООО "Ак Барс Челны".

МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО "Ак Барс Челны" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2017 принято к производству исковое заявление МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан".

Определением от 13.09.2017 судом объединены в одно производство дела по иску ООО "Ак Барс Челны" и по иску МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан". Объединенному делу присвоен номер А65-21172/2017.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018, в удовлетворении исковых требований ООО "Ак Барс Челны" и МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан" отказано.

ООО "Ак Барс Челны" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан" (арендодатель по договору) и ООО "Ак Барс Челны" (арендатор по договору) 17 января 2014 года был заключен договор аренды земельного участка N 358/а, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 31.12.2013 N 2-РА, договора купли-продажи права заключения договора аренды земельных участков от 09.01.2014 N 1-ДК/а земельные участки: площадью 76 467 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящиеся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. Участки предоставляются для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Договор заключен сроком на 10 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1.4 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом "з" стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Актом приема-передачи от 17.01.2014 подтверждается передача арендодателем земельных участков арендатору. Договор аренды прошел государственную регистрацию 26 февраля 2014 года.

Согласно кадастровой выписке о земельных участках, земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков площадью 76 467 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. В пункте 5 данного извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет.

ООО "Ак Барс Челны" в адрес МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан" было направлено письмо от 14.04.2017 (исх. N 9) с приложением дополнительного соглашения о включении в договор аренды земельного участка от 17.01.2017 N 358/а пункта 4.4.18.1 в следующей редакции "максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет".

Поскольку дополнительное соглашение МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" не подписано, 04 мая 2017 года направлено письмо с указанием, что вопрос о подписании дополнительного соглашения будет рассмотрен по завершению судебных разбирательств, в том числе по иску о расторжении договора аренды N 358/а, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Указывая, что арендатор земельных участков ООО "Ак Барс Челны" нарушил условие договора аренды, не приступил к освоению земельного участка, не получил разрешение на строительство в течение установленных договором 3-х лет, Исполнительный комитет обратился в суд с настоящим иском.

Исполнительный комитет сослался на акт обследования земельных участков, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города, с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118; 16:52:05 03 05:28; 16:52:05 03 05:22, от 24.05.2017 N 437, составленного отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ "Управление административно-технической инспекции при исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны". В результате обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:1118 частично огорожен. На огороженной территории ведутся земельные работы (ордер на право производства земляных работ от 21.04.2017 N 110-17). По части земельного участка проложена теплотрасса и воздушная линия ЛЭП. На части земельного участка растут зеленые насаждения, проложены подъездные пути к многоквартирному жилому дому 19/01, пешеходные дорожки от улицы Команды КАМАЗ-Мастер до пр. Сюмбике; земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:28 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется Индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р.); земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р.). Изложенные в акте факты подкрепляются фототаблицей.

Письмом от 14.06.2017 N 02/2100 МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" предложило ООО "Ак Барс Челны" расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а и в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполнительному комитету.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что поскольку договор аренды N 358/а прекратил свое действие, внесение изменений в договор после его прекращения, а также его расторжение, невозможно.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Следовательно, выводы судов о расторжении договора аренды договора от 17.01.2014 N 358/а во внесудебном порядке 04.08.2017 и, соответственно, об отказе в удовлетворении исковых требований в соответствующей части как Исполнительного комитета, так и Общества, являются преждевременными.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2017 по делу N А55-23348/16, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2017 по делу N А12-6876/17, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 310-ЭС15-8452.

Ссылка Исполнительного комитета на правовые позиции, изложенные в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, не может принята судебной коллегией во внимание, поскольку предметом договора аренды по настоящему делу является земельный участок, находящийся в публичной собственности. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет, в то время как вышеуказанные позиции были сформулированы в отношении договоров аренды, предметом которых являлись нежилые помещения, находящиеся в частной собственности.

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не установили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в судах кассационной и апелляционной инстанций в силу их полномочий, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть данные в настоящем постановлении указания, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства и с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных сторонами доказательств принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе расходов по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по делу N А65-21172/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев