Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2018 г. N Ф06-34949/18 по делу N А65-4770/2017

г. Казань

19 июля 2018 г.

Дело N А65-4770/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" - Чикириной Р.Г., доверенность от 19.10.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 (председательствующий Корнилов А.Б., судьи Бажан П.В., Кувшинов В.Е.)

по делу N А65-4770/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация "Экология" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ассоциация "Экология" (далее - ООО "Ассоциация "Экология", общество) обратилось в арбитражный суд к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) с заявлением об оспаривании отказа органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на праве аренды, согласно которому заявитель просил признать незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 02.02.2017 N 1473/КЗИО-Исх., в предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 520 кв. м, с кадастровым номером 16:50:100401:61, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Сабан, сроком на 3 года - ООО "Ассоциация "Экология" и обязать Комитет в месячный срок с даты принятия решения подготовить и направить проект договора аренды земельного участка площадью 520 кв. м, с кадастровым номером 16:50:100401:61, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Сабан, сроком на 3 года - ООО "Ассоциация "Экология".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Комитета, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьей 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 16:50:000000:14157 площадью 87,8 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Сабан, д. 5 "А" (ранее - ул. Петрова, д. 95а).

Право собственности ответчика на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2014.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:100401:61 из земель населенных пунктов разрешенным использованием "жилой дом", находящемся по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Сабан, д. 5 "А" (ранее - ул. Петрова, д. 95а).

Согласно материалам дела Комитетом, в ходе обследования указанного земельного участка было выявлено, что на нём расположен сгоревший дом и хозяйственные постройки, разрушенная капитальная постройка, территория огорожена деревянным забором, участок заброшен, не используется.

Полагая, что названный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:100401:61 после пожара разрушен, утратил характеристики объекта недвижимости, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Ассоциация "Экология" о признании отсутствующим права собственности общества на него (дело N А65-788/2017).

Общество обратилось в адрес комитета с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, занимаемого жилым домом.

Письмом от 02.02.2017 N 1473/КЗИО-Исх Комитет ответил заявителю, что ранее в целях досудебного урегулирования спора обществу была направлена претензия (от 02.11.2016 N 16406/КЗИО-исх) о необходимости погашения в срок до 06.12.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрированного за ООО "Ассоциация "Экология" права собственности на жилой дом и о необходимости предоставления в комитет сведений о прекращении государственной регистрации права. В последующем, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу о признании зарегистрированного права собственности ООО "Ассоциация "Экология" на жилой дом отсутствующим (дело N А65-788/2017). В связи с чем, дальнейшее рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка по ул. Сабан, д. 5 "А", будет возможно после окончания судебных разбирательств.

Не согласившись с названным отказом Комитета, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, и признавая отказ в предоставлении земельного участка, выраженный в письме от 02.02.2017 N 1473/КЗИО-Исх незаконным, суды первой и апелляционной инстанции исходили из вступившего в законную силу судебных актов по делу N А65-788/2017, которыми был установлен факт существования жилого дома как объекта гражданских прав и отказано в иске МУП "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Ассоциация "Экология"; а также положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регламентирующего исключительное право общества на приобретение земельного участка в аренду, как собственника здания, расположенного на таком земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя. Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Таким образом, согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ именно собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации этого объекта недвижимости или получение его в аренду без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

В частности, согласно пункту 24 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В этом случае заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (статья 39.15 ЗК РФ).

Удовлетворяя требование общества, и, признавая оспариваемый отказ незаконным, суды согласились с доводами Комитета о том, что у спорного земельного участка не определены границы, в связи с чем невозможно установить точную площадь земельного участка, но указали, что соответствующие условия подлежат определению в договоре аренды земельного участка.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 6 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, существенными характеристиками земельного участка, как вещи и объекта прав, являются размер и границы земельного участка. Аналогичные положения воспроизведены в ныне действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 6) и Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 4 статьи 8 Закона).

В свою очередь, существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Соответственно, заявитель вправе выкупить земельный участок, сформированный для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Между тем, как следует из материалов дела, земельный участок, который просил предоставить общество и который обязал суд предоставить Комитет, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 24.10.2017 имеет графу "особые отметки", в которой указано: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения, необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют.

То есть земельный участок, не обладает характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Поскольку после 01.03.2015 предоставление земельных участков находящихся в публичной собственности допускалось только при наличии уточненных границ таких объектов, суды, применяя положения пункта 5 статьи 201 АПК РФ, не учли специфику земельного законодательства и обязали устранить допущенные нарушения в отношении спорного земельного участков, путем подготовки и направления проекта договора аренды земельного участка, границы которого не были установлены, но подлежали уточнению.

Таким образом, судами не исследован вопрос о соблюдении заявителем процедуры установленной положениями статьи 39.15, а также статьи 39.17 ЗК РФ, в том числе не дана оценка имеющимся в материалах дела доказательствам того, что ООО "Ассоциация "Экология" названная процедура начата, поскольку общество обращалось в Комитет с заявлением от 03.12.2015 N 18244/КЗИО-Исх. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, Комитет подтверждал возможность подготовки проекта постановления Исполкома г. Казани о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 16:50:100401:61 в аренду с целью восстановления объекта недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты приняты при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, при котором суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, оценки собранных по делу доказательств, установить все имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора обстоятельства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 по делу N А65-4770/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова