Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2019 г. N Ф06-43709/19 по делу N А57-30324/2017

г. Казань

21 февраля 2019 г.

Дело N А57-30324/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

заявителя - Симонова А.С. (доверенность от 26.12.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саратовское товарищество плюс"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)

по делу N А57-30324/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Саратовское товарищество плюс" (ОГРН 1146451102885, ИНН 6451005443) о признании недействительным ненормативного правового акта,

заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитет по управлению имуществом г. Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Саратовское товарищество плюс" (далее - заявитель, ООО "СТП", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 10.11.2017 N 14-04/27319 об отсутствии оснований для предоставления в собственность земельного участка, об обязании направить проект договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет по управлению имуществом), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.09.2018 решение Комитета по управлению имуществом, выраженное в письме от 10.11.2017 N 14-04/27319, признано недействительным. Суд обязал Администрацию в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ООО "СТП" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3, площадью 30 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62. Также суд взыскал с Комитета по управлению имуществом в пользу ООО "СТП" расходы на оплату услуг эксперта в размере 35 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Кроме того, суд указал финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Саратовской области денежные средства в размере 35 000 руб. на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы" по счету на оплату N 106 от 16.03.2018.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 решение Арбитражный суд Саратовской области от 06.09.2018 в части признания недействительным решения Комитета по управлению имуществом, выраженного в письме от 10.11.2017 N 14-04/27319, и возложения на Администрацию обязанности по направлению в адрес ООО "СТП" проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3, площадью 30 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62, а также в части взыскания с Комитета по управлению имуществом в пользу ООО "СТП" расходов на оплату услуг эксперта в размере 35 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., отменено. В отменной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, в остальной части решения суда первой инстанции оставлено без изменения.

ООО "СТП" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "СТП" является собственником нежилого 2-х этажного здания (аптечный пункт), общей площадью 34,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31.07.2017.

На основании договора купли-продажи с аукциона от 18.07.2000 N 45-з между Администрацией (арендодатель) и ООО "СТП" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2000 N 3960, по условиям которого арендатору на срок 10 лет предоставлен в аренду земельный участок площадью 30 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020235:3, расположенный по адресу: ул. Миллеровская, у д. 62, под объект торгово-бытового обслуживания населения.

13.10.2017 ООО "СТП" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Письмом Комитет по управлению имуществом от 10.11.2017 N 14-4/27319 отказал в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку на земельном участке расположено нежилое здание переменной этажности, площадь которого превышает площадь испрашиваемого земельного участка.

Полагая данный отказ Комитета по управлению имуществом незаконным, ООО "СТП" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, предусмотренных статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не установлено. Суд принял во внимание заключения эксперта, согласно которым нежилое здание не противоречит утвержденному рабочему проекту от 08.11.2001 N 328-2001, к зданию обеспечен подъезд пожарных автомобилей, в том числе по дорожному полотну, предназначенному для движения транспорта, имеется возможность нормальной эксплуатации здания на испрашиваемом земельном участке.

Суд апелляционной инстанции, установив, что фактическая площадь земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, составляет 36,9 кв. м, при этом часть спорного объекта расположена на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020235:4, а часть - на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020235:19, пришел к выводу, что предоставление заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3 площадью 30 кв.м., на котором расположена лишь часть объекта недвижимости, принадлежащего обществу, нарушает нормы действующего земельного законодательства.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Подпунктами 1, 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанная норма права, предусматривающая возможность приобретения прав на такой участок, ограничивает допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, обеспечивает соединение прав на эти объекты за одним собственником и направлена на создание собственникам недвижимости условий для нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Суды установили, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности

С целью разрешения вопроса о соразмерности земельного участка по настоящему делу были проведены экспертизы (судебная и дополнительная судебная), по результатам которых представлено в суд заключения от 03.04.2018 N 04-13/2018, от 29.06.2018 N 06-73/2018 ООО "Лаборатория независимой судебной экспертизы".

Согласно экспертному заключению от 03.04.2018 N 04-13/2018 площадь земельного участка, которая технически необходима для нормальной эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62, с целью соблюдения строительных, градостроительных, строительно-технических, санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических норм и правил, должна быть не менее 69,8 кв. м; фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3, на котором расположено здание, составляет 36,9 кв. м; фактическая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3 составляет 36,9 кв. м; фактическая общая площадь нежилого здания расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62 (аптечный пункт) составляет 34,7 кв. м; нежилое здание по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, д. 62 (аптечный пункт) фактически 2-х этажное здание.

Из экспертного заключения от 29.06.2018 N 06-73/2018 следует, что здание площадью 34,7 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:30891 соответствует рабочему проекту от 08.11.2001 N 328-2001; площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3 без учета входных групп и кровельных свесов составляет 30 кв. м, что не противоречит утвержденному рабочему проекту от 08.11.2001 N 328-2001; кровельные свесы являются конструктивными элементами здания, входные группы (козырьки и перила) рабочим проектом не предусмотрены, не являются элементами здания, и использование здания без них возможно; эксплуатация и обслуживание нежилого здания, площадью 34,7 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020235:3, площадью 30 кв. м возможно.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения экспертов, суд апелляционной инстанции установил, что часть нежилого здания расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для передачи в собственность спорного земельного участка заявленной площадью.

Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, возложена на лицо, заинтересованное в выкупе земельного участка. В данном случае такие доказательства обществом представлены не были.

Заявитель жалобы полагает, что наличие кровельных свесов и крылец не влияет на правомерность требований общества, отклонение является незначительным, и не должно было учитываться при определении соразмерности площади испрашиваемого земельного участка.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, данное утверждение прямо противоречит пункту 7 СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (Приложения Г - "Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания"), согласно которому площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания, консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.

Согласно заключению эксперта от 03.04.2018 N 04-13/2018 площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 64:48:020235:3 составляет 36,9 кв. м.

Таким образом, оценив на предмет соответствия требованиям действующего земельного законодательства отказ уполномоченного органа, выраженный в письме от 10.11.2017 N 14-04/27319, суд апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый отказ является законным и не нарушает права и законные интересы общества

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, как принятое без учета вышеуказанных обстоятельств, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает общество права на выкуп расположенного под принадлежащим ему недвижимым имуществом земельного участка, размер которого может быть определен в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ). Имеющиеся в деле доказательства оценены судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 по делу N А57-30324/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина