Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 августа 2019 г. N Ф06-50237/19 по делу N А12-20115/2018

г. Казань

22 августа 2019 г.

Дело N А12-20115/2018

Резолютивная часть постановления объявлена - 20.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен - 22.08.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.01.2019 (судья Куропятникова Т.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи Борисова Т.С., Жаткина С.А.)

по делу N А12-20115/2018

по заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299), г. Волгоград, к индивидуальному предпринимателю Летникову Алексею Валентиновичу (ИНН 344402810060, ОГРНИП 317344300039077), г. Волгоград, о признании права отсутствующим и применении последствий недействительности сделки, с участием: общества с ограниченной ответственностью "Арконт шина" (ИНН 3444073045, ОГРН 1023403436902), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298), Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ИНН 3444052045, ОГРН 1023403447374),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Летникову Алексею Валентиновичу (далее - предприниматель) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030004:251, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Историческая, д. 170, применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка от 16.12.2016 N 2173-в в виде возврата земельного участка.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.01.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019, в удовлетворении иска отказано.

Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неправильное определение юридически значимых обстоятельств.

Предприниматель в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между комитетом (арендодатель) и ООО "Арконт шина" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.12.2016 N 2173-в, согласно которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:34:030004:46, площадью 2991 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, д. 170, для завершения строительства капитального объекта - торгово-сервисного центра, с кадастровым номером 34:34:030004:251. Срок договора установлен на 3 (три) года.

Распоряжением Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - департамент) от 11.06.2015 N 452-осн утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, в соответствии с которым необходимо осуществить подготовку проектной документации для строительства.

В соответствии с рабочей документацией "Автосалон по ул. Исторической, д. 170 в Дзержинском районе г. Волгограда 61.2-15-ПЗ, разработанной ООО "Проект" в 2015 году, проектируемый автосалон представляет собой прямоугольное в плане одноэтажное сооружение 16,0 м х 24, 0 м в осях без подвала, градостроительным планом предельное количество этажей и высота здания не установлены. Объект запроектирован единой функциональной зоной - выставочный зал с подсобными помещениями, расположенными на отметке 0,000. Запроектированы столбчатые фундаменты из монолитного железобетона глубиной 1,5 м. по столбам запроектирован монолитный железобетонный ростоверк высотой 450 мм. Бетон фундаментов и ростоверка В20, W6, F50. Расчетный срок строительства 12 месяцев.

Администрацией Волгограда ООО "Арконт шина" выдано разрешение на строительство от 05.11.2015 N 34-Ru34301000-32291-2015 на срок до 05.02.2017, для строительства капитального объекта "Автосалон по ул. Исторической, д. 170 в Дзержинском районе г. Волгограда", общей площадью 391,61 кв. м, площадью застройки 445,98 кв. м.

Администрацией выдано разрешение на строительство от 04.07.2016 N 34-Ru34301000-32100-2016 на срок до 04.10.2017 для строительства капитального объекта "Автосалон по ул. Исторической, д. 170 в Дзержинском районе г. Волгограда" общей площадью 391,61 кв. м, площадью застройки 445,98 кв. м.

По истечению указанного срока ООО "Арконт шина" за разрешением на строительство не обращалось.

Дополнительным соглашением от 26.07.2017 N 1 к договору внесены изменения - стороной арендатора стал предприниматель Летников Алексей Валентинович.

Согласно выписки из реестра в пределах указанного выше земельного участка зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030004:251, принадлежащий с 28.06.2017 на праве собственности предпринимателю.

Арендодателем проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, д. 170 в результате которого выявлено, что на территории земельного участка имеется железобетонная конструкция засыпанная песком, иных объектов капитального строительства не обнаружено, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 30.11.2016 N 2858.

28.03.2018 арендодателем проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, д. 170 в результате которого установлено, что на территории земельного участка имеются бетонные изделия, деревянная опора ЛЭП, объекты капитального строительства не обнаружены, о чем составлен акт осмотра земельного участка N 4557.

Из выписки из реестра площадь застройки (проектируемая площадь объекта незавершенного строительства) зарегистрированного на праве собственности 28.06.2017 за предпринимателем 391,6 кв. м.

В соответствии с пояснительной запиской 61.2-15-ПЗ к рабочей документации автосалона по ул. Исторической, д. 170 в Дзержинском районе г. Волгограда площадь застройки должна составлять 445,98 кв.м.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

По мнению комитета, площадь не соответствует разрешительной и проектной документации, невозможно признать данный объект объектом незавершенного строительства, так как работы по строительству фундамента также не закончены. В связи с чем регистрация названного объекта как объекта незавершенного строительства не соответствуют фактическим обстоятельствам, подлежит исключению из реестра прав, а земельный участок - возврату администрации.

Указанные доводы комитета судами отклонены, как ненашедшие своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 0103.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В ходе рассмотрения настоящего спора была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бюро землеустройства и экспертизы", согласно которой работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы незавершенного строительством автосалона, расположенного по вышеуказанному адресу предусмотренные проектной документацией "Автосалон по ул. Исторической, д. 170 в Дзержинском районе г. Волгограда" полностью завершены.

В суде эксперт пояснил, что необходимость в истребовании у сторон дополнительных документов отсутствовала, наряду с необходимостью исследования всей подземной части объекта, так как для ответа на поставленный вопрос достаточно было проведение тех работ, которые и были проведены в ходе экспертных исследований.

Комитет возражал относительно экспертного заключения, указывая, что рабочей документации в разделе "фундаменты" указано, что были запроектированы столбчатые фундаменты из монолитного железобетона глубиной 1,5 м. Однако из данного абзаца нельзя достоверно установить, в какой именно части глубина фундамента должна составлять 1,5 м. От нулевой точки, глубина фундамента и составляет указанные 1,5 м.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 34:34:030004:251, и согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 30.08.2016 N 34/34/300/8-373584 имеет степень готовности - 15% и содержит особые отметки о том, что наименование объекта незавершенного строительства - автосалон (согласно разрешения на строительство), общая площадь объекта на основании проектной документации 391,6 кв. м.

Доводы комитета о том, что договор аренды заключен с лицом, которое в соответствии с земельным законодательством, не имело право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, ничтожности сделки и необходимости применения последствий недействительности сделки судами отклонены как необоснованные поскольку, между ООО "Арконт шина" и комитетом заключен договор аренды земельного участка от 16.12.2016 N 2173-В, срок действия договора аренды - 3 (три) года с момента подписания.

Заключению договора аренды предшествовала выдача обществу администрацией разрешения на строительство спорного объекта от 04.07.2016 (л.д. 32-34). Данное разрешение на строительство было выдано во исполнение решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.04.2016 по делу N А12-3806/2016, оставленного без изменения постановлением судов апелляционной и кассационной инстанций о признании незаконными действий администрации об отказе вда разрешения на строительство названного выше объекта.

Между предпринимателем и ООО "Арконт шина" заключен договор купли-продажи от 12.05.2017 спорного объекта незавершенного строительства.

28.06.2018 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект. 26.07.2018 в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, арендатором по договору стал новый собственник Летников А.В.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, поскольку завершены фундаментные работы по данному объекту.

Данное обстоятельство судами установлено, и суду кассационной инстанции в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено право иной оценки доказательств и установления иных обстоятельств нежели те, которые были установлены и оценены судами первой и апелляционной инстанций.

Фактически доводы кассационной жалобы указывают на иную оценку судом кассационной инстанции обстоятельств и доказательств по делу, что недопустимо.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.01.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 по делу N А12-20115/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова Ф.В. Хайруллина