Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 сентября 2019 г. N Ф06-51086/19 по делу N А65-476/2019

г. Казань

10 сентября 2019 г.

Дело N А65-476/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

истца - Трашовой Л.Р. (доверенность от 03.07.2019),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019

по делу N А65-476/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Старт", г. Казань (ОГРН 1041628200514, ИНН 1659050206) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Поперечно-Отарская, 100, с кадастровым номером 16:50:170807:61 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - ООО "Старт"), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Поперечно-Отарская, 100, с кадастровым номером 16:50:170807:61 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Определением от 15.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, исковые требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.07.2015 между Комитетом земельных и имущественных отношений (арендодатель) и ООО "Старт" (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка N 18448, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 5602 кв. м с кадастровым номером 16:50:170807:38, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Поперечно-Отарская, 100, разрешенное использование: склады. Согласно договору аренды на земельном участке расположены незаконченные строительством контрольно-пропускной пункт и склады.

В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года до 05.07.2018. Согласно пункту 2.2 договора датой возврата земельного участка является 05.07.2018.

Уведомлением от 26.09.2018 N 12546/кзио-исх истец поставил ответчика в известность о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния.

Поскольку на земельном участке расположены незавершенный строительством объект, принадлежащий ответчику, истец направил ответчику предупреждение от 09.11.2018 N 14825/КЗИО-Исх о сносе данного объекта в добровольном порядке в срок до 30.11.2018 и погашении записи о его регистрации в ЕГРП.

Поскольку требование истца о сносе объекта ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд в суд с настоящим иском.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 06.07.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Судами установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:170807:61 (условный номер 16:50:06:87946:005), что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д.31-36,56-59).

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 11.03.2015 N 1487 был утвержден градостроительный план земельного участка.

27 декабря 2017 года обществу было выдано разрешение на реконструкцию складской зоны N 16- RU16301000-2813-2017.

21 февраля 2018 года ответчик обратился в Управление с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта "Складская зона по ул.Поперечно-Отарская, 100 Приволжского района г.Казани".

Письмом от 26.02.2018 N 03-01-10 в выдаче разрешения было отказано со ссылкой на несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Полагая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы, ответчик, обратился с заявлением в арбитражный суд в рамках дела N А65-13532/2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.08.2018 по делу N А65-13532/2018, отказ муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Складская зона по ул. Поперечно-Отарская, 100 Приволжского района г.Казани", выраженный в письме от 26.02.2018 N 03-01-10 признан незаконным. Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования города Казани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Старт" путем выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Складская зона по ул.Поперечно-Отарская, 100 Приволжского района г.Казани".

При этом, в связи с наличием судебного разбирательства по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ответчик в ответ на предупреждение истца от 09.11.2018 N 14825/КЗИО-исх направил письмо от 19.11.2018 N 49, в котором просил отложить вопрос освобождения земельного участка до исполнения решения суда.

Решение суда от 07.08.2018 по делу N А65-13532/2018 было исполнено лишь 10.01.2019, о чем свидетельствует выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 16-RU16301000-2-2019.

Как верно установлено судом первой инстанции, воспользовавшись правом, предоставленным пунктом 5.1.2 договора аренды, 25.06.2018 ответчик до истечения срока прекращения договора аренды обратился к истцу с заявлением о пролонгировании договора.

Истец мотивированного отказа в пролонгировании договора не предоставил.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая установленные судебными актами по делу N А65-13532/2018 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к выводу о доказанности ответчиком того факта, что нарушение срока строительства объекта было связано с действиями муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик предпринимал все необходимые меры для узаконивания строительства объекта и пролонгирования срока договора аренды в установленном законом порядке.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При этом, истец, предъявляя исковые требования, не уточнил требования относительно продажи имущества с торгов и определения начальной продажной цены имущества.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом установлена.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Применительно к спорным обстоятельствам, установив, что публичное образование в лице одних уполномоченных органов (разрешительного управления), в период действия договора аренды земельного участка, препятствовало в вводе в эксплуатацию завершенного строительством здания, а другие органы того же публичного образования предъявили требования об изъятии такого объекта недвижимости ссылаясь на то, что общество не обеспечило завершение строительства в установленный трехгодичный срок, такие действия муниципального образования следует расценивать как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на переоценку установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не влияют на законность принятых судебных актов.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 по делу N А65-476/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин