Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2019 г. N Ф06-51918/19 по делу N А06-8177/2018

г. Казань

21 октября 2019 г.

Дело N А06-8177/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Гильмутдиновой Д.Х.,

при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Астраханской области:

индивидуального предпринимателя Воробьевой Т.В. (паспорт);

представителей:

истца - Соколовой Ю.А. (доверенность от 17.12.2018),

ответчика - Гончаровой Л.В. (доверенность от 06.05.2019).

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Татьяны Вячеславовны

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019

по делу N А06-8177/2018

по исковому заявлению некоммерческой организации товарищество собственников жилья "Содружество", г. Астрахань (ИНН 3017049916, ОГРН 1063000015440) к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Татьяне Вячеславовне, г. Астрахань (ИНН 301707886520, ОГРНИП 307301726300010) о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении нежилого помещения, при участии третьих лиц: Коновалова Николая Степановича, Вецпетере Аллы Петровны, Яиковой Ольги Николаевны, Крипаковой Зои Тихоновны, Попова Дениса Геннадьевича,

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Содружество" (далее - НО ТСЖ "Содружество") обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Татьяне Вячеславовне (далее - ИП Воробьева Т.В.) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2015 N 11/15.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Коновалов Н.С., Вецпетере А.П., Яикова О.Н., Крипакова З.Т., Попов Д.Г.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2015 N 11/15 и выселить ИП Воробьеву Т.В. из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1, помещение N 67, комната N 1, общей площадью 75,9 кв. м, этаж 1.

Судом уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.03.2019 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.03.2019 отменено в части. Суд постановил выселить ИП Воробьеву Т.В. из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1, помещение N 67, комната N 1, общей площадью 75,9 кв. м, этаж 1, в том числе площади торгового зала 10 кв. м.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП Воробьева Т.В. просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что председатель правления ТСЖ не вправе был расторгать договор аренды без принятия соответствующего решения собранием собственников помещений, он имеет право на подписание договоров только при наличии волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома и от их имени.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судами установлено и следует из материалов дела, в соответствии с действующим законодательством, с согласия собственников помещений между НО ТСЖ "Содружество" (арендодатель) и ИП Воробьевой Т.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2015 N 11/15. Факт заключения договора аренды сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 1.1 договора аренды предметом договора является помещение N 67, комната N 1 на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1.

За подписью представителя НО ТСЖ "Содружество" - Горемыкина И.А., выступающего по доверенности от 27.03.2018, выданной председателем правления НО ТСЖ "Содружество" Коноваловым Н.С., в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2015 N 11/15, полученное ответчиком 04.07.2018. В письме сделана ссылка на пункт 4.1.4 договора аренды от 01.11.2015 N 11/15 и неисполнение договорных обязательств.

В адрес ответчика также была направлена претензия от 05.07.2018, которая получена им 26.07.2018.

В связи с неисполнением ответчиком требований, изложенных в претензии, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2015 N 11/15 и выселении ИП Воробьевой Т.В. из нежилого помещения, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1, помещение 67, комната N 1, общей площадью 75,9 кв. м., этаж 1.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 4.1.4 арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о данном решении расторгнуть договор в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Суд первой инстанции установил, что решение о передаче права аренды нежилого помещения принято общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, а общее собрание по вопросу расторжения договора аренды не проводилось.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды предоставленного помещения составляет 11 месяцев с момента подписания договора, за пределами срока арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением и оплачивать арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 44 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома. Указанное также вытекает из пункта 12.8 Устава НО ТСЖ "Содружество", утвержденного решением общего собрания членов товарищества собственников жилья 10.02.2016, в соответствии с которым к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится, в частности, принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме (12.8.7).

Проанализировав указанные обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что, исходя из требований ЖК РФ, действующего Устава, председатель правления ТСЖ не вправе расторгнуть договор аренды без принятия решения собранием собственников помещений многоквартирного дома, то есть в отсутствие волеизъявления собственников.

Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признал ошибочным, указав следующее.

Согласно части 2 статьи 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено ряд вопросов. Принятие решений о расторжении договоров к исключительной компетенции общего собрания не относится.

В силу части 1 статьи 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с Уставом НО ТСЖ "Содружество" товарищество является самостоятельным юридическим лицом со всеми правами и обязанностями предусмотренными действующим законодательством. Товарищество вправе заключать договоры, требовать их исполнения, совершать иные действия отвечающие целям и задачам товарищества.

Согласно части 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Со ссылкой на изложенное, суд апелляционной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции о том, что НО ТСЖ "Содружество" не имеет полномочий на расторжении договора, является необоснованным.

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции решение принято без учета следующего.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из пункта 12.8.7 Устава НО ТСЖ "Содружество", утвержденного решением общего собрания членов товарищества собственников жилья 10.02.2016, следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.

Суды установили, что договор аренды нежилого помещения от 01.11.2015 N 11/15 между НО ТСЖ "Содружество" (арендодатель) и ИП Воробьевой Т.В. (арендатор) заключен с согласия собственников помещений.

НО ТСЖ "Содружество" дважды назначало общее собрание собственников помещений с повесткой дня о расторжении договора аренды от 01.11.2015 N 11/15, заключенного между НО ТСЖ "Содружество" и ИП Воробьевой Т.В., однако данные собрания признаны несостоявшимися в связи с отсутствием необходимого количества голосов для принятия решения.

В соответствии с пунктом 13.8 Устава решение правления Товарищества оформляется протоколом, протокола заседания с повесткой о расторжении договора аренды от 01.11.2015 N 11/15 в материалах дела не имеется.

В силу пункта 14.1 Устава председатель правления товарищества совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии у представителя НО ТСЖ "Содружество" Горемыкина И.А., выступающего по доверенности от 27.03.2018, выданной председателем правления НО ТСЖ "Содружество" Коноваловым Н.С., надлежащих полномочий на подписание уведомления об отказе от договора аренды от 01.11.2015 N 11/15.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 по делу N А06-8177/2018 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.03.2019 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров