Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2019 г. N Ф06-53379/19 по делу N А55-37947/2018

г. Казань

21 октября 2019 г.

Дело N А55-37947/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" - Тодорец Н.А. (доверенность от 15.05.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019

по делу N А55-37947/2018

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г.Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (ОГРН 1026300520872, ИНН 6311018869), г.Самара, о взыскании долга по договору аренды земельного участка и пени, при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Самара, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (далее - ООО "Стройпроектсервис", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.02.2008 N 186 за период с 01.12.2016 по 31.03.2018 в сумме 7 327 290 руб. 80 коп., пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2018 в размере 1 070 942 руб. 55 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Стройпроектсервис" в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 21.02.2008 N 186 за период с 01.12.2016 по 31.03.2018 в сумме 2 473 116 руб. 08 коп., пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2018 в размере 369 897 руб. 10 коп.

Департамент, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Стройпроектсервис", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Стройпроектсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.02.2008 N 186, по условиям которого обществу в аренду сроком до 20.12.2010 предоставлен земельный участок площадью 29 142,40 кв.м с кадастровым номером 63:01:06240002:0554, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Лейтенанта Шмидта, Профсоюзной, Саперной, для строительства жилой застройки.

Дополнительными соглашениями от 07.06.2012 N 1, от 15.04.2013 N 2 срок действия договора аренды от 21.02.2008 N 186 продлен до 21.12.2015, а также изменен расчет и сроки оплаты арендной платы, уменьшен размер пени с 0,3 % до 0,05 %.

Договор аренды от 21.02.2008 N 186 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 21.02.2008 N 186 ООО "Стройпроектсервис" обязалось своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 21.02.2008 N 186, истец направил претензию от 06.06.2018 N Д05-01/1705 с требованием погасить задолженность по арендным платежам и пени.

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.03.2018 в сумме 7 327 290 руб. 80 коп., на которую начислены пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2018 в размере 1 070 942 руб. 55 коп., не оплатил, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок был предоставлен обществу для строительства жилой застройки, учитывая, что на арендуемом земельном участке ООО "Стройпроектсервис" было построено три многоквартирных жилых дома, пришли к выводу, что в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры в вышеуказанных жилых домах у собственников помещений данных многоквартирных жилых домов возникло право собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:06240002:0554, который необходим для размещения и эксплуатации многоквартирных жилых домов с элементами озеленения и благоустройства.

Проверив расчет, представленный истцом, суды признали его неверным, поскольку Департаментом задолженность по арендной плате была рассчитана из площади земельного участка с кадастровым номером 63:01:06240002:0554 в размере 29 142,40 кв.м.

Поскольку, как указывалось выше, на спорном земельном участке обществом были построены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, суды установили, что арендная плата по договору аренды от 21.02.2008 N 186 должна рассчитываться: за период с 01.12.2016 по 09.11.2017, исходя из площади земельного участка в размере 10 119 кв.м; за период с 10.11.2017 по 13.03.2018, исходя из площади земельного участка в размере 9 188 кв.м; за период с 14.03.2018 по 31.03.2018, исходя из площади земельного участка в размере 6 905 кв.м.

Произведя перерасчет арендной платы, суды установили, что за период с 01.12.2016 по 31.03.2018 у ООО "Стройпроектсервис" имеется задолженность по договору аренды от 21.02.2008 N 186 в сумме 2 473 116 руб. 08 коп., в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования в указанной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 7.3 договора аренды от 21.02.2008 N 186 в редакции, дополнительных соглашений, согласно которому за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что с ответчика подлежат взысканию пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2018 в размере 369 897 руб. 10 коп.

Довод кассационной жалобы о том, что судами не было принято во внимание, что договор аренды от 21.02.2008 N 186 в части площади арендуемого земельного участка сторонами не изменялись, ответчик никаких мер по возврату частей данного земельного участка не предпринимал, в связи с чем размер арендной платы должен рассчитываться исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 63:01:06240002:0554, судебной коллегией отклоняется.

В силу частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как указывалось выше, земельный участок площадью 29 142,40 кв.м с кадастровым номером 63:01:06240002:0554, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Лейтенанта Шмидта, Профсоюзной, Саперной, предоставлен в аренду ООО "Стройпроектсервис" для строительства жилой застройки.

На данном земельном участке обществом было построено три многоквартирных жилых дома, по адресам: г. Самара, ул. Клары Цеткин, д. 7/1; г.Самара, ул. Лейтинанта Шмидта, д.10; г. Самара, ул. Клары Цеткин, д. 23, которые были введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2015 N RU 63301000-121э; от 13.09.2017 N RU 63301000-111-2017; от 29.12.2017 N RU 63301000-111, соответственно.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости первая государственная регистрация на жилые помещения: в многоквартирном доме N 7/1 по ул. Клары Цеткин г.Самары была осуществлена 19.04.2016; в многоквартирном доме N 10 по ул. Лейтинанта Шмидта г.Самары - 09.11.2017; в многоквартирном доме N 23 по ул. Клары Цеткин г.Самары - 13.03.2018.

Таким образом, с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в вышеуказанных многоквартирных жилых домах, договор аренды от 21.02.2008 N 186 прекратил свое действие в части площади земельных участков, которые необходимы для размещения данных многоквартирных жилых домов с элементами озеленения и благоустройства, в связи с чем суды, с учетом схемы расположения земельного участка от 27.02.2019, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Земля Поволжья", пришли к правильному выводу о том, что арендная плата по договору аренды от 21.02.2008 N 186 должна рассчитываться: за период с 01.12.2016 по 09.11.2017, исходя из площади земельного участка в размере 10 119 кв.м; за период с 10.11.2017 по 13.03.2018, исходя из площади земельного участка в размере 9 188 кв.м; за период с 14.03.2018 по 31.03.2018, исходя из площади земельного участка в размере 6 905 кв.м.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что для эксплуатации многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию, необходим земельный участок иной площади.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 по делу N А55-37947/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова