Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 ноября 2019 г. N Ф06-53669/19 по делу N А55-1996/2018

г. Казань

06 ноября 2019 г.

Дело N А55-1996/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя ООО "СТФ" - Арутюняна К.А. (доверенность от 25.10.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТФ"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019

по делу N А55-1996/2018

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью "СТФ" о взыскании задолженности по арендной плате и обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи, с участием в качестве третьих лиц: администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью "Капитал", Министерства строительства Самарской области, муниципального предприятия г.Самары "Ремжилуниверсал", Департамента управления имуществом городского округа Самары, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "СТФ" (далее - ООО "СТФ", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2006 по 30.11.2017 в сумме 22 241 643 руб. 90 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 134 506 356 руб. 56 коп. за период с 10.07.2006 по 30.11.2017; об обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок площадью 1600 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская и приведении его в первоначальное состояние за счет собственных средств.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019, исковые требования удовлетворены частично: с ООО "СТФ" в пользу Департамента взыскано 5 090 528 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, пени в размере 1 200 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "СТФ", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части взыскания задолженности и неустойки предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на положения статей 406, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считает, что судебные инстанции оставили без правовой оценки доказательства, безусловно, подтверждающие невозможность пользования арендованным имуществом, вследствие юридических и фактических препятствий, в частности, на земельном участке находятся здания (гаражные боксы), возведенные третьими лицами, кроме того, за счет спорного участка уполномоченным органом сформированы земельные участки, предоставленные другим лицам.

В судебном заседании представитель ООО "СТФ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части взыскания задолженности и пени по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом города Самара (арендодатель) и ООО "СТФ" (арендатор) был заключен договор от 01.06.2001 N 008950з аренды земельного участка площадью 1600 кв. м, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Белорусская.

Согласно пункту 1.2 участок предоставляется под проектирование и строительство автозаправочной станции (далее - АЗС).

Земельный участок передан ООО "СТФ" по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 срок действия договора установлен с 24.10.2000 по 23.10.2001.

Дополнительным соглашением от 03.07.2003 срок действия договора аренды был продлен до 31.12.2004.

Согласно подпункту 2 пункта 9.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом, а также в случае неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2 договора.

В соответствии с актом осмотра от 21.09.2017 N 375 земельного участка площадью 1600 кв. м, расположенного в кадастровом квартале 63:01:0401004 по адресу: г.Самара, ул. Белорусская (напротив дома N 126) и фото-таблицей к нему данный земельный участок огорожен забором из профнастила и сетки-рабица, также на участке расположены временные нестационарные объекты для хранения строительных материалов (навесы, вагончики) и места открытого складирования строительных материалов (деревянного бруса, металлопрофиля).

Департамент письмом от 18.01.20017 N 38-Д05-01-01/354 уведомил ООО "СТФ" об отказе от договора, указав на то, что договор по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления будет считаться расторгнутым, также указал на необходимость освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Неисполнение обществом требований изложенных в претензии, послужило Департаменту основанием для обращения в суд настоящим иском.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что на основании договора аренды ООО "СТФ" использовало земельный участок общей площадью 1600 кв. м, предоставленный под строительство АЗС, впоследствии уполномоченным органом (Департаментом) заявлен отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, с учетом пропуска исковой давности о котором заявлено в споре, с общества подлежит взысканию задолженность по арендной плате и неустойке за период с 01.07.2006 по 21.12.2014 при этом плата подлежит исчислению исходя из площади участка равной 1341 кв. м, поскольку часть участка (объект аренды) застроена гаражными боксами, принадлежащими третьим лицам, по этим основаниям суды отказали в иске в части требования о возврате участка арендодателю.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Разрешая спор, судебные инстанции, установили, что договор аренды, заключенный между Комитетом и ООО "СТФ" от 01.06.2001 возобновлен на неопределенный срок, поскольку после истечения его срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Уведомлением от 18.01.2017 Департамент сообщил обществу об отказе от договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ и просило возвратить участок по акту приема-передачи.

Департамент, обращаясь с иском, считает, что договор аренды расторгнут с 24.08.2017, поскольку уведомление от 18.01.2017 "об отказе от договора" было возвращено отправителю с отметкой "по истечении срока хранения" 24.05.2017.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Однако судебные инстанции не установили дату с которой договор аренды, заключенный между сторонами считается расторгнутым, при этом следует признать ошибочными и ссылки Департамента, который исчислил трехмесячный срок с даты возвращения ему уведомления от 18.01.2017 органами связи.

Вместе с тем вопрос о моменте расторжения договора может иметь значение и для правомерности требований Департамента о возврате земельного участка.

Для целей установления факта и даты прекращения договора аренды от 01.06.2001 N 008950з, судебные инстанции не установили с достоверностью направление Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, которое на тот момент являлось уполномоченным органом, осуществляющим полномочия по распоряжению земельным участком, уведомления от 28.11.2007 N Ж-21/4769 об отказе от договора.

Эти существенные для дела обстоятельства при разрешении спора не установлены и им не дана надлежащая правовая оценка.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Из имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств следует, что участок предоставлялся обществу в 2001 году для строительства объекта недвижимости - АЗС, однако арендатор разрешительную документацию не оформил, к строительству АЗС не приступил.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" было отмечено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В связи с фактической передачей земельного участка в пользование общества по общим правилам, сам факт его досрочного освобождения либо неиспользование арендатором, не исключает обязанности последнего по внесению платы до возврата участка арендодателю.

Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции при определении периода пользования, правомерно не приняли во внимание доводы общества о том, что арендатор не должен вносить плату, поскольку, не использует земельный участок, и отсутствуют доказательства, подтверждающие освоение участка под строительство.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

На основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, учитывая взаимных характер договора аренды, в случае неисполнение арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из положений статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053).

Из акта проверки земельного участка, составленного 16.04.2008 Управлением Роснедвижимости по Самарской области следует, что границы земельного участка, предоставленного ООО "СТФ" на местности установить невозможно, к освоению участка общество не приступило.

В рамках осуществления муниципального контроля, администрацией Куйбышевского внутригородского района был составлен акт от 21.09.2017 N 375 в котором отмечено, что земельный участок огорожен забором, на участке находятся временные объекты для хранения материалов, коммерческую деятельность ведет общество с ограниченной ответственностью "Капитал".

Впоследствии распоряжением администрации от 01.11.2018 N 371 в силу ошибочности трактовки адресных характеристик обследуемых объектов, признаны недействительными акты осмотра, обследования от 21.09.2017 N 275, от 09.04.2018 N137, от 21.08.2018 N187, 188, при этом в приложении к распоряжению отмечено, что идентифицировать земельный участок площадью 1600 кв. м, являющийся предметом аренды, не представляется возможным, в связи с отсутствием координат, непосредственно напротив дома N 126 по улице Белорусской расположены индивидуальные гаражи.

Из представленных обществом доказательств, а также схемы расположения участка, утвержденной 27.02.2015 и заключения кадастрового инженера от 22.02.2009 следует, что в границах адресных ориентиров земельного участка, предоставленного обществу в аренду, расположены гаражные боксы, при этом, границы такого участка пересекают границы 12 участков, предоставленных другим лицам.

Учитывая данное обстоятельство, суду, в целях проверки фактической невозможности использования участка, необходимо было установить основания для возведения гаражных боксов и дату предоставления участков другим лицам, в площадь которых может входить и площадь арендуемого обществом объекта.

Необходимо учитывать, в результате возведения на спорном участке гаражных боксов, принадлежащих третьим лицам, по сути, могло исключать возможность целевого использования всего участка, в связи с чем подлежат оценке и доказательства на основании которых собственникам гаражных боксов предоставлялся тот же участок для их строительства.

Размещение в пределах технической зоны строений и зданий также может исключать возможность строительства АЗС.

Судебные инстанции, определяя оставшуюся площадь, которую использует ООО "СТФ" за вычетом площади гаражных боксов, не учли, что в результате предоставления части участка под строительство гаражей, у общества могли возникнуть и юридические препятствия в использовании, которые исключают право уполномоченного органа требовать плату вне зависимости от площади, которая была занята собственниками гаражных боксов.

Кроме того, определяя площадь участка, которую могло использовать ООО "СТФ" за вычетом площади строений гаражных боксов, судебные инстанции не учли факты предоставления и формирования земельных участков на спорной местности другим лицам для размещения иных построек, что привело к пересечению границ смежных участков.

В целях проверки факта создания публичным образованием обществу препятствий в пользовании объектом аренды, необходимо проверить доводы ответчика о внесении изменений в Генеральный план муниципального образования.

С учетом требований градостроительного законодательства публично-правовое образование реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка мог лишиться возможности использовать его в целях, которые согласованы с этим же публично-правовым образованием, в этом случае, если договор аренды не может быть изменен, то арендатор не лишен права требовать досрочного расторжения, при ином подходе, арендатор обязан вносить плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Поскольку общество не приступило к освоению участка, изменение правового режима земельного участка, исключающее возможность строительства АЗС, может признаваться юридическим препятствием для его дальнейшего использования.

Вместе с тем наличие возможных препятствий, по которым арендатор не мог осуществить освоение участка, может исключать внесение платы, однако, в случае, если общество в указанный период использовало объект аренды для иных целей (размещение автостоянки), последний обязан вносить плату за фактически используемую площадь, данные факты подлежат установлению с учетом правильного распределения бремени доказывания спорных обстоятельств.

При разрешении спора, судами двух инстанций, сделаны взаимоисключающие выводы, в частности, удовлетворяя требования о взыскании платы установлено, что общество владеет и пользуется земельным участком общей площадью 1341 кв. м (за вычетом общей площади гаражей - 259 кв. м), однако при отказе в иске в части возврата участка сделан вывод о том, что поскольку участок используется собственниками гаражных боксов общество лишено возможности его возврата. Данные противоречия, допущенные в выводах судов, при установлении одного и того же факта относительно нахождения земельного участка в фактическом пользовании арендатора недопустимы.

Согласно статье 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы в размере 17 151 115 руб. 39 коп., неустойки в сумме 133 306 356 руб. 56 коп. и обязания возвратить земельный участок, лицами, участвующими в деле не оспариваются, что свидетельствует о наличии у сторон в указанной части требований правовой определенности.

Таким образом, судебные акты в части взыскания арендной платы и пени подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело в указанной части направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо установить дату прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок с учетом уведомления Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 28.11.2007 N Ж-21/4769, исследовать правовые основания, повлекшие строительство гаражных боксов на спорном участке и предоставление такого участка иным лицам, определить возможность юридических и фактических препятствий у ООО "СТФ" для строительства АЗС в результате использования участка другими лицами, а также изменения Генерального плана муниципального образования, исключающего возможность строительства АЗС, а также дать оценку доказательствам о возможном использовании обществом в спорный период части участка для иных целей.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу N А55-1996/2018 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СТФ" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара задолженности по арендной плате в размере 5 090 528 руб. 51 коп., пени в размере 1 200 000 руб.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Ф.В. Хайруллина