Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 декабря 2019 г. N Ф06-55349/19 по делу N А65-4112/2019

г. Казань

17 декабря 2019 г.

Дело N А65-4112/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Трашковой Л.Р. (доверенность от 03.07.2019),

ответчика - Кольцова А.Ю. (доверенность от 07.11.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019

по делу N А65-4112/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ" (ОГРН 1111690000795), г. Казань, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан об изъятии объекта для продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ" (далее - ООО "Сити-Градъ", общество, ответчик) об изъятии у общества объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер 16:50:150304:3777, путем продажи с публичных торгов; об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановления Исполнительного комитета г. Казани (далее - Исполком) от 17.09.2008 N 5661 между Комитетом и ООО "Атлантида" заключен договор N 13182 от 14.10.2008, по условиям которого арендатору со сроком до 16.09.2011 предоставлен в аренду земельный участок площадью 3961 кв. м, кадастровый номер: 16:50:150304:89, расположенный по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения.

На указанном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Атлантида" 30.12.2008.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности на объект незавершенного строительства 19.02.2010 зарегистрировано за ООО "Центр кадровой поддержки".

Во исполнение постановления Исполкома от 25.05.2012 N 3341 по договору аренды от 29.12.2012 N 16821 земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, занимаемый незавершенным строительством объектом, был предоставлен ООО "Центр кадровой поддержки" в аренду сроком до 24.05.2015, разрешенное использование земельного участка: занимаемый незавершенным строительством объектом.

Впоследствии на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан право собственности на объект незавершенного строительства 03.09.2013 зарегистрировано за ООО "Атлантида".

Постановлением Исполкома от 25.11.2013 N 10235 постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.05.2012 N 3341 признано утратившим силу, в результате чего по договору аренды от 25.12.2013 N 17494 ООО "Атлантида" предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, разрешенное использование участка - занимаемый незавершенным строительством объектом.

По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО "Атлантида" торгов 07.10.2014 с ООО "БилдингГрупп" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.10.2014 N 01/10 и права аренды земельного участка, 12.12.2014 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "БилдингГрупп".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.05.2015 по делу N А65-3589/2015 ООО "БилдингГрупп" признано арендатором земельного участка.

16.03.2015 между ООО "БилдингГрупп" и ООО "Сити-Градъ" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, 15.04.2015 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Сити-Градъ".

Арбитражным судом Республики Татарстан по делу N А65-14208/2015 вынесено решение от 26.08.2015 об обязании зарегистрировать переход права аренды от ООО "БилдингГрупп" к ООО "Сити-Градъ".

02.10.2015 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Сити-Градъ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 18836, по условиям которого арендатору сроком до 01.10.2018 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89 с разрешенным использованием: под административные офисы.

Согласно пункту 1.4.1 указанного договора аренды на земельном участке расположен незавершенный строительством объект.

Письмом N 12689/кзио-исх от 29.09.2018 Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка N 18836 от 02.10.2015.

02.08.2018 отделом муниципального земельного контроля МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, расположенного по адресу: Советский район, ул. Рашида Вагапова.

По результатам обследования составлен акт обследования земельного участка от 02.08.2018 N 2010, из которого следует, что на спорном земельном участке площадью 3961 кв. м расположен фундамент здания, а также ленточный фундамент, земельный участок захламлен мусором, строительство объекта в течение срока аренды ответчиком не завершено.

Комитет, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, тогда как строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ответчиком не завершено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 01.03.2015.

По мнению судов, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами в отношении спорного земельного участка возникли с 14.10.2008 и не прекращались на протяжении всего периода, фактически имели место и на дату - 01.03.2015, положения статьи 239.1 ГК РФ не применимы к спорным отношениям по аренде спорного земельного участка, фактически возникших в 2008 году.

Вместе с тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137).

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Суды не учли, что сам по себе факт возникновения арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта с застройщиком в 2008 году не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими.

Положения статьи 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 01.03.2015 был однократно представлен для завершения строительства.

Однако доводы истца о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 02.10.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства, иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет, тем самым обществом было реализовано право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства, оставлены судами без внимания и должной правовой оценки.

Таким образом, решение и постановление приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, спор по существу не рассмотрен.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, в том числе учесть обстоятельства, установленные в рамках дела N А65-530/2019, по которому разрешается вопрос о праве ООО "Сити-Градъ" как собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в аренду для завершения его строительства однократно без торгов; установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора; дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 по делу N А65-4112/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина