Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2000 г. N КГ-А40/5583-00 Суд правомерно признал договор аренды недействительным по признаку ничтожности в связи с несоответствием жилищному законодательству

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 декабря 2000 г. N КГ-А40/5583-00

Производственно-маркетинговый Центр "Инмар" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о понуждении переоформить договор аренды от 16.04.1991 г. с правом выкупа на часть строения общей площадью 2.526, 1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 3/5, заключенный истцом с Арендным предприятием "Московский станкостроительный завод".

В обоснование иска ПМЦ "Инмар" ссылался на Указ Президента РФ от 14.10.92 N 1230, постановление Правительства Москвы от 13.08.96 N 689 и ст.ст. 445, 617 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2000 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено АО "Московский станкостроительный завод".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.07.00 иск удовлетворен. ДГМИ г. Москвы обязан переоформить договор аренды от 16.04.91 с ПМЦ "Инмар".

Решение мотивировано тем, что ответчик, являясь законным правопреемником арендодателя по договору аренды от 16.04.91, незаконно уклоняется от переоформления арендных отношений с истцом. При этом суд ссылался на п. 2 Указа Президента РФ от 14.10.92 N 1230, п. 4 постановления Правительства Москвы от 16.09.93 N 836, постановление Правительства Москвы от 13.08.96 N 683 и ст. 617 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2000 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ГУП "ДЕЗР "Марьина Роща", ООО "Бизнес Клуб "Алекс".

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 9 октября 2000 г. решение отменено. В удовлетворении иска отказано в связи с выводом суда о недействительности договора аренды от 16.04.91 вследствие его ничтожности с применением ст. 48 ГК РСФСР, ст. 168 ГК РФ и ст. 9 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ". При этом суд признал спорный договор аренды несоответствующим ст.ст. 7, 109 ЖК РФ. Кроме того судом сделан вывод о невозможности применения в отношении истца как коммерческой организации положений п. 2 Указа Президента РФ от 14.10.92 N 1230.

Суд посчитал, что обстоятельства, связанные с производством необходимых улучшений помещений и совершением истцом действий по переводу жилых помещений в нежилой фонд и принятие им мер по передаче здания в ведение ГУП ДЕЗР "Марьина Роща", не могут служить правовым основанием для понуждения ответчика заключить договор аренды с правом выкупа.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, истец подал кассационную жалобу, в которой указывая на неправильное применение, а также неприменение подлежащих применению норм материального права, просит постановление отменить и оставить в силе решение первой инстанции.

В суде кассационной инстанции истец поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ДГМИ г. Москвы и ООО "Бизнес Клуб "Алекс" возражали против ее удовлетворения, считая постановление законным и обоснованным.

ГУП ДЕЗР "Марьина Роща" и АО "Московский станкостроительный завод", извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Суд кассационной инстанции рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, оснований для отмены или изменения постановления, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, не находит.

Как следует из материалов дела, ПМЦ "Инмар" занимает спорные помещения в здании по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 3/5 на основании договора аренды от 16 апреля 1991 г., заключенного с Арендным предприятием "Московский станкостроительный завод. В соответствии с п. 1.1 договора истцу предоставлено в аренду с правом выкупа на 99 лет часть помещения общей площадью 2.526,1 кв. м. для осуществления своей деятельности.

С преобразованием Арендного предприятия "МСЗ" в акционерное общество, в план приватизации которого не вошло указанное здание, и последующим переводом здания из жилого фонда в нежилой, ПМЦ "Инмар" обратился в Москомимущество (правопреемником которого является ДГМИ г. Москвы) с предложениями о переоформлении договора аренды от 16 апреля 1991 г.

Из представленной в деле переписки сторон видно, что ДГМИ г. Москвы отказался удовлетворить требования арендатора, что послужило основанием для обращения ПМЦ "Инмар" в арбитражный суд с иском о понуждении ДГМИ г. Москвы переоформить договор аренды от 16.04.91.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды от 16 апреля 1991 г. здание по адресу: г. Москва, ул. Сущевский вал, д. 3/5 относилось к жилому фонду как здание общежития.

Согласно Распоряжению префекта от 04.11.96 N 4168 общежитие было ликвидировано в 1996 году и переведено из жилого в нежилой фонд распоряжением Комитета муниципального жилья от 03.07.97 N 139.

В соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещено.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды от 16.04.91 г. недействительным по признаку ничтожности в связи с несоответствием жилищному законодательству.

Довод заявителя жалобы о том, что арендованные помещения не используются им в производственных целях не может быть принят во внимание, поскольку из п. 1.1 договора следовало, что ПМЦ "Инмар" арендует помещения для осуществления своей деятельности, которая в соответствии с уставом центра исключала использование помещений в качестве жилого фонда.

Ссылка истца на пропуск срока исковой давности для признания договора аренды ничтожной сделкой также не может быть принята во внимание в связи со следующим.

В соответствии с положениями норм гражданского законодательства об исковой давности течение срока исковой давности начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из пояснений представителя истца, течение срока исковой давности для признания договора аренды 16.04.91 г. начало течь с сентября 91 года, когда в Комитет по управлению имуществом г. Москвы обратился арендатор - ПМЦ "Инмар" за переоформлением договора.

Согласно ст. 78 ГК РСФСР срок исковой давности исчислялся в один год.

На момент принятия Основ гражданского законодательства Союза СССР и Республик, введенных в действие 03.08.92, годичный срок исковой давности не истек. Следовательно, с 03.08.92 начал течь трехгодичный срок исковой давности и указанный срок не истек личный срок исковой давности и указанный срок не истек на момент принятия первой части ГК РФ 1995 года.

В связи с чем на момент обращения в суд с иском по настоящему делу срок исковой давности не истек (ст. 181 ГК РФ).

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2000 по делу N А40-22526/00-11-236 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.