Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 марта 2020 г. N Ф06-58317/20 по делу N А55-6400/2019

г. Казань

19 марта 2020 г.

Дело N А55-6400/2019

Резолютивная часть постановления объявлена - 13.03.2020.

Полный текст постановления изготовлен - 19.03.2020.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Гарифуллиной Л.Р.

при участии представителей:

Департамента управления имуществом городского округа Самара - Курановой И.А., доверенность,

Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Фроловой О.В., доверенность,

конкурсного управляющего Колесникова Вячеслава Сергеевича - лично, паспорт,

Куликова Рената Яхиевича - Нагорнова А.Н., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы Куликова Рената Яхиевича, Саратовская область, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Монолит" Колесникова Вячеслава Сергеевича, г. Самара, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019

по делу N А55-6400/2019

по заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием третьих лиц - ООО "Монолит", конкурсного управляющего Колесникова Вячеслава Сергеевича, Министерства строительства Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, Куликова Рената Яхиевича, Лебедевой Ольги Геннадьевны, Фирстовой Галины Михайловны, Бескина Александра Владимировича, Рябова Алексея Владимировича, Буниной Лилии Александровны, Банка ВТБ (ПАО), ПАО "Сбербанк России", о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании незаконным отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, площадью 4295 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2019 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019 решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2019 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Суд признал незаконным отказ управления по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, площадью 4295 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, обязал управление устранить допущенные в отношении департамента нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, площадью 4295 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева.

Управление, Куликов Р.Я., конкурсный управляющий ООО "Монолит" Колесников В.С., в кассационных жалобах просят постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

ООО "Монолит" на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) приобрело в собственность земельные участки площадью 3012,3 кв. м с кадастровым номером 63:01:0714001:32 и площадью 1282,7 кв. м с кадастровым номером 63:01:0714001:33 расположенные по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, по договорам купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством от 16.01.2014 N 5-2014/к, от 16.01.2014 N 6-2014/к, заключенных с Министерством имущественных отношений Самарской области (далее - министерство).

В результате объединения вышеуказанных земельных участков образован земельный участок площадью 4295 кв. м с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с разрешенным видом использования - многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города, категория земель: земли населенных пунктов. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО "Монолит" на основании договоров купли-продажи, о чем 06.06.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) сделана запись о регистрации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 по делу N А55-812/2017 указанные договоры купли-продажи земельных участков признаны недействительными. Суд применил последствия недействительности сделок, обязал ООО "Монолит" возвратить администрации городского округа Самара земельный участок площадью 4295 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, министерство возвратить ООО "Монолит" денежные средства в сумме 5 346 695 руб. 18 коп., полученные в качестве выкупной цены по вышеуказанным договорам купли-продажи, прекратил права собственности ООО "Монолит" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, относящийся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Постановлением администрации от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" департамент наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставленных для целей, не связанных со строительством, ведению претензионной работы с арендаторами, иными пользователями земельных участков, используемых для целей, не связанных со строительством, освобождению таких земельных участков.

Согласно выписке из реестра в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0714001:8170 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 63:01:0714001:8222 и 63:01:0714001:8223.

В отношении спорного земельного участка в реестре на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) управлением внесена запись о залоге в силу закона.

Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства как с юридическими так и с физическими лицами, денежные средства которых были привлечены ООО "Монолит" для строительства жилых домов, планируемых для возведения на указанном земельном участке, также зарегистрированы в реестре.

В связи с прекращением права собственности ООО "Монолит" на указанный земельный участок и погашением соответствующей записи в реестре, департамент 20.11.2018 обратился в управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок.

Уведомлением управления от 27.02.2019 N 63/999/001/2018-80713 в государственной регистрации погашения записи прочих ограничений (ипотеки), установленных на земельный участок, кадастровый номер 63:01:0714001:8170 отказано, поскольку имеются записи об ипотеке.

Кроме того, не представлены документы, предусмотренные пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 10-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

Указанный отказ послужил основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из отсутствии оснований для признания действий управления незаконными.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая действия заинтересованного лица, противоречащими закону, исходил из судебных актов общей юрисдикции и арбитражных судов, свидетельствующих о недействительности договоров купли-продажи образованного земельного участка, признав, что данный земельный участок передавался в залог лицом, фактически не являющимся его собственником. Сохранение записи в реестре о наличии обременения нарушает права департамента, поскольку может повлечь его ответственность по обязательствам ООО "Монолит".

По мнению судебной коллегии выводы апелляционного суда нельзя признать в полной мере правильными.

Как видно из материалов дела, 29.08.2015 зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве, заключенный ООО "Монолит" с Буниной Л.А. Одновременно внесена запись о залоге в пользу участников долевого строительства (запись регистрации от 29.08.2015 N 63-63/001-63/001/006/2015-2179/2).

В последующем регистрируются договоры участия в долевом строительстве в пользу Куликова Р.Я., Лебедевой О.Г. (ипотека - залогодержатель ПАО "Сбербанк", запись регистрации от 25.09.2019 N 63-63/001-63/001/772/2015-1046/1), Фирстовой Г.М. (ипотека - залогодержаель ПАО "Сбербанк", запись регистрации от 25.09.2015 N 63-63/001-63/001/772/2015-1110/1), Бескина А.В. (ипотека - залогодержатель ПАО "Сбербанк", запись регистрации от 05.10.2015 N 63-63/001-63/001/767/2015-929/1), Рябова А.В. (ипотека - залогодержатель ПАО Банк ВТБ 24, запись регистрации от 09.10.2015 N 63-63/001-63/001/772/2015-2146/1).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 по делу N А55-812/2017 признаны недействительными договоры купли-продажи от 16.01.2014 N 6-2014/к и N5-2014/к, при этом судом указано, что настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ООО "Монолит" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170.

Данным решением не разрешен вопрос о погашении в реестре актуальных записей о залогах в отношении спорного земельного участка.

12.09.2018 на основании указанного арбитражного решения по делу N А55-812/2017 запись о праве собственности ООО "Монолит" погашена.

Согласно пункту 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Статьями 25 и 25.1 Закона об ипотеке установлен исключительный перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, в который рассматриваемая ситуация не входит.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (специальная норма) установлен порядок и основания погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Однако такой иск департаментом заявлен не был.

При таких обстоятельствах следует признать, что применительно к обстоятельствам настоящего дела департаментом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, апелляционным судом учтено следующее.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.08.2018 по делу N А55-19678/2017 ООО "Монолит" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Колесников Вячеслав Сергеевич.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2018 по делу N А55-19678/2017 при банкротстве ООО "Монолит", применены правила § 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ООО "Монолит" было выдано разрешение на строительство от 20.02.2015 N ГСII 63301000-016, согласно которого осуществлялось строительство и заключались договора долевого участия с физическими лицами.

Определением суда в вышеназванном деле о банкротстве застройщика к участию привлечены граждане - участники строительства, с которыми должником заключены договоры долевого участия (зарегистрированы в установленном порядке) требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника, в силу положений статей 201.2, 201.6 Закона о банкротстве обладают статусом лиц, участвующих в деле о банкротстве должника и их права налагают обременение на земельные участки.

Законом "О несостоятельности (банкротстве)" установлен механизм разрешения ситуации по удовлетворению прав дольщиков, включая создание жилищно-строительного кооператива, либо выбор нового Застройщика и передача им прав на строительство и обязанности по передачи квартир дольщикам, при этом средств должника на окончание строительства не потребуется.

По утверждению конкурсного управляющего должника в суде кассационной инстанции, проведенное 18.11.2019 собрание участников строительства ООО "Монолит" признано состоявшимся. На собрании было приняты следующие решение: "Обратится в Арбитражный Суд Самарской области и Правительство Самарской области с целью достройки жилого многоквартирного жилого дома N 1, 2 расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170 по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, разрешение на строительство от 20.02.2015 N К1163301000-016 и удовлетворения требований по договорам долевого участия в вышеназванном объекте путем предоставления жилых помещений, и заключения договоров с новым застройщиком ООО "Скала" (ОГРН 1106317000976, ИНН 6314033262, адрес: 443031, г. Самара, ул. Демократическая, д. 55)".

Расположенные на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое является объектом гражданских прав.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 63:01:0714001:8222 степенью готовности 9% и 63:01:0714001:8223 степенью готовности 17% в результате проведенной конкурсным управляющим инвентаризации и оценке их рыночной стоимости (отчет об оценке N 1389-1/18), включены в конкурсную массу ООО "Монолит".

При таких обстоятельствах судом первой инстанции в удовлетворении требований департамента отказано правомерно.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 5 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019 по делу N А55-6400/2019 отменить, решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2019 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин