Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2020 г. N Ф06-62602/20 по делу N А55-27976/2019

г. Казань

23 июня 2020 г.

Дело N А55-27976/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020

по делу N А55-27976/2019

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, город Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара, с участием третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, город Самара, администрации городского округа Самара, город Самара, общества с ограниченной ответственностью "Дом-75", город Самара, Министерства строительства по Самарской области, город Самара, о признании незаконным уведомлений об отказе,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), с привлечением в качестве третьих лиц федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, администрации городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - ООО "Дом-75") и Министерства строительства по Самарской области, о признании незаконными уведомлений от 27.05.2019 N 63/001/310/2019-817 и N 63/001/310/2019-818 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 о расторжении договора аренды от 08.02.2017 N 50а, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020, заявление департамента удовлетворено полностью.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, отказав департаменту в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом и ООО "Дом-75" 08.02.2017 был заключен договор аренды N 50а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, Николая Панова, на срок 12 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка. Земельный участок предоставлялся для строительства четвертого пускового комплекса второй этап жилой дом N 3 секции N 1, 2, 3 жилой застройки, расположенной в границах ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, Николая Панова в Октябрьском районе г. Самара.

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома, для строительства которого был предоставлен в аренду земельный участок, стороны заключили соглашение от 23.01.2019 о расторжении договора аренды. По соглашению сторон договор аренды считается расторгнутым с 23.11.2018. Данное соглашение является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, Николая Панова, от арендатора к арендодателю.

15 февраля 2019 года департаментом были поданы заявления вх. N 63/001/310/2019-817 и N 63/001/310/2019-818 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв. м, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, Николая Панова.

Уведомлениями от 27.05.2019 N 63/001/310/2019-817 и N 63/001/310/2019-818 Управлением Росреестра по Самарской области было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599).

В обоснование заявленных требований департамент считает то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, ссылаясь при этом на судебную практику, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016).

Департамент указывает на то, что в настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.11.2018 N 63-301000-220-2017), арендные обязательства прекращены, арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды департамент обратился в суд с заявленными требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Учитывая, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ), соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя. Пунктом 2 данной статьи определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда.

Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Согласно пункту 8.1 договора от 08.02.2017 N 50а аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, договор может быть изменен и расторгнут в любой срок по соглашению сторон.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме, и земельный участок передан арендодателю.

Статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, все договоры долевого участия в строительстве указанного дома в силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ в соответствии со статьей 13 указанного закона, с момента государственной регистрации данных договоров были обеспечены залогом, т.е. и право аренды земельного участка, и строящийся дом находились в залоге у дольщиков. В ЕГРН кроме сведений о договоре была внесена запись о возникшем залоге права аренды земельного участка.

23 ноября 2018 года вышеуказанный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-220-2017.

Все помещения в жилом доме по ул. Гая, 21, были переданы застройщиком - ООО "Дом-75" дольщикам по актам приема-передачи (т. 1, л.д. 123).

В связи с вводом указанного жилого дома в эксплуатацию и передачей квартир по актам дольщикам, между департаментом и ООО "Дом-75" было подписано соглашение от 23.01.2019 о расторжении вышеназванного договора аренды от 08.07.2017 N 50а.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ право залога на участок прекращается у дольщиков с момента подписания с застройщиком передаточного акта на квартиры. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (пункты 1 и 2 части 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.11.2018 N 63-301000-220-2017), застройщик свои обязательства перед дольщиками исполнил, квартиры переданы дольщикам, арендные обязательства прекращены, арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что Управление Росреестра по Самарской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599, требования департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм права, сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, доказательств в опровержение выводов суда истцом не предоставлено в материалы дела.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А55-27976/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев