Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 июля 2020 г. N Ф06-61065/20 по делу N А55-15131/2019

г. Казань

08 июля 2020 г.

Дело N А55-15131/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области - Алимирзоевой М.М., доверенность от 09.01.2020,

общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Алексеевское" - Граховой С.В., доверенность от 24.06.2019, Третьякова В.Г., доверенность от 24.06.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Алексеевское"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020

по делу N А55-15131/2019

по заявлению Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Алексеевский Самарской области", к обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Алексеевское" о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрации муниципального района Алексеевский Самарской области, Бугаева Сергея Николаевича,

УСТАНОВИЛ:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области (далее - истец, УФАС России по Самарской области, антимонопольный орган) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Алексеевский Самарской области" (далее -Комитет, МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Алексеевский Самарской области"), к обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Алексеевское" (далее - арендатор, общество "СХП "Алексеевское"), с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительными пунктов 1 и 3 дополнительного соглашения N 1 от 18.12.2017 к договору N 34-з/2011 аренды земельного участка, заключенного между Комитетом и обществом "СХП "Алексеевское".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Самарской области, администрация муниципального района Алексеевский Самарской области, Бугаев Сергей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2019 оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020, заявленные требования удовлетворены, пункты 1 и 3 дополнительного соглашения N 1 от 18.12.2017 к договору N 34-з/2011 аренды земельного участка, заключенного между Комитетом и обществом "СХП "Алексеевское", признаны недействительными.

Не согласившись с судебными актами суда первой и апелляционной инстанции, некоммерческая организация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, как принятый с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, общество "СХП "Алексеевское" просит решение и постановление суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения арендатору этого участка, который использовал участок надлежащим образом; общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков на новый срок в период действия договора аренды от 23.08.2011 N 34з/2011 с целью устранения нарушения порядка заключения первоначального договора аренды и существенного договорного условия, касающегося срока аренды по сравнению с условиями публичного предложения и акцепта; при этом заявитель (сельскохозяйственная организация) представил документы, подтверждающие надлежащее использование арендованных участков для сельскохозяйственного производства и внесение арендной платы за участки; антимонопольный орган в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для отказа в предоставлении в аренду на новый срок спорных земельных участков; УФАС России по Самарской области является ненадлежащим истцом в деле об оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного комитетом и обществом, поскольку антимонопольный орган заявил требования не в защиту публичных интересов, а в защиту интересов конкретного лица - Бугаева С.Н., оно является ненадлежащим истцом в силу статьи 53 АПК РФ.

В отзывах на кассационную жалобу УФАС России по Самарской области, Бугаев Сергей Николаевич просят оставить решение и постановление судов без изменения, жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представители общества "СХП "Алексеевское" поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель УФАС России по Самарской области возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.10.2010 МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального района Алексеевский Самарской области" в соответствии с пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ в газете "Волжская коммуна" опубликовал извещение о приеме в срок до 13.11.2010 заявок на предоставление в аренду земельных участков 63:11:0511006:3, 63:11:1005001:1, 63:11:1005003:1, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет.

12.11.2010 общество "СХП "Алексеевское" обратилось к муниципальному образованию муниципальный район Алексеевский Самарской области с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 63:11:0511006:3, 63:11:1005001:1,63:11:1005003:1.

Постановлением главы муниципального района Алексеевский Самарской области от 13.04.2011 N 132 указанные земельные участки предоставлены в аренду обществу "СХП "Алексеевское" с целью разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет с 01.05.2011 по 30.04.2021.

23.08.2011 между муниципальным образованием муниципальный район Алексеевский Самарской области, в лице МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области" (далее - арендодатель) и обществом "СХП "Алексеевское" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 34з/2011 с кадастровыми номерами 63:11:0511006:3, 63:11:1005001:1, 63:11:1005003:1, цель разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, на срок десять лет с 01.05.2011 по 20.04.2021.

Письменных заявлений и дополнений в части установленного срока от сторон договора не поступало.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 08.09.2012 N 11/010/2011-476.

Данное постановление администрации муниципального района Алексеевский Самарской области не отменено, какие-либо изменения в него, в том числе в части срока действия предоставления земельных участков, не внесены.

17.11.2017 общество "СХП "Алексеевское" обратилось в администрацию муниципального района Алексеевский Самарской области с заявлением о внесении изменений в пункт 1.1. договора аренды от 23.08.2011 N 34з/2011 в части указания срока аренды с 01.05.2011 по 30.04.2060.

По результатам рассмотрения названного заявления 18.12.2017 между Комитетом и обществом "СХП "Алексеевское" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 23.08.2011 N 34з/2011, которым внесены изменения в пункт 1.1 путем указания срока "на 49 лет с 01.05.2011 по 30.04.2060", тем самым, между сторонами фактически заключен договор аренды на новый срок в форме подписания дополнительного соглашения.

Дополнительное соглашение от 18.12.2017 N 1 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 26.12.2017 под номерами регистрации 63:11:0511006:3-63/011/2017-1, 63:11:1005001:1-63/011/2017-1, 63:11:1005003:1-63/011/2017-1.

Самарское УФАС России, полагая, что действия арендодателя по передаче земельных участков в аренду на новый срок без проведения торгов, путем заключения дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 23.08.2011 N 34з/2011 с обществом "СХП "Алексеевское", предусматривающего продление срока аренды, совершены с нарушением пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), обратилось с настоящим иском в суд.

Таким образом, в настоящем деле антимонопольным органом оспорена сделка в виде дополнительного соглашения от 18.12.2017 N 1 к договору аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, которым установлен срок действия договора до 30.04.2060.

Удовлетворяя исковые требования, суды сделали следующие выводы: с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи; из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка; для продления договора аренды на новый срок в силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ требуется совокупность условий, предусмотренных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, которые в настоящем случае отсутствуют и при отсутствии которых арендатор лишается права на заключение договора аренды на новый срок (на пролонгацию) без проведения торгов; установление сторонами дополнительного соглашения нового срока действия договора представляет собой заключение фактически нового договора, что в силу статьи 39.6 ЗК РФ возможно только по результатам торгов; предоставление обществу земельного участка без торгов неправомерно поставило его в преимущественное положение перед иными возможными претендентами на получение этого земельного участка; нарушило их права и интересы, а также публичные интересы.

Таким образом, суды пришли к выводу, что общество "СХП "Алексеевское" не имело права на заключение дополнительного соглашения N 1 к договору аренды без проведения торгов, поэтому, руководствуясь статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), удовлетворили требования антимонопольного органа, признав сделку в части ее пунктов 1 и 3 недействительной (ничтожной).

Судебная коллегия считает, что суды при рассмотрении иска не учли следующего.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, действующим в момент ее заключения.

Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Таким образом, поскольку в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения установлен новый срок аренды, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает, по сути, заключение нового договора, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу исключения, предусмотренного подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 15.07.2016, без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора аренды.

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Таким образом, указанная правовая норма является специальной и основывается на общей норме Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора по истечении срока договора на заключение нового договора аренды в случае надлежащего исполнения своих обязанностей (абзац 1 части 1 статьи 621 ГК РФ).

С учетом изложенного опубликование извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Аналогичная правовая позиция высказана в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 302-ЭС18-22715 по делу N А19-17524/2017, от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в нарушение статьи 71 АПК РФ не исследовали и не оценили доводы сторон договора аренды, имеющих отношение к предмету спора.

В частности, в суде общество "СХП "Алексеевское" и администрация муниципального района Алексеевский Самарской области неоднократно приводили доводы о том, что общество "СХП "Алексеевское" использовало спорный земельный участок и осуществляло права и обязанности арендатора на основании первоначального договора аренды от 23.08.2011 N 34з/2011, заключенного в целях осуществления сельскохозяйственного производства, в заявленных целях проводило необходимые сельскохозяйственные работы по возделыванию и обработке земельного участка, посев и сбор урожая; условие о сроке договора не превышает установленного законодательством предельного срока аренды - 49 лет; закон не содержит запрета на подачу соответствующего заявления ранее срока окончания действия первоначального договора; условия первоначального договора аренды от 23.08.2011 N 34з/2011 такого условия также не содержат; процедура заключения нового договора соблюдена: общество обратилось с заявлением в период действия (до истечения срока действия) ранее заключенного договора, к моменту обращения с заявлением о продлении договора в заявленных целых общество использовало земельные участки неполные 7 лет из 10 лет, предоставленных в аренду, а к моменту обращения антимонопольного органа в суд с заявлением об оспаривании дополнительного соглашения от 18.12.2017 N 1 - на протяжении почти 9 лет из 10 лет предоставленных в аренду (срок аренды заканчивался 20.04.2021); материалы дела подтверждают, что общество "СХП "Алексеевское" обратилось к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок как надлежащий арендатор, добросовестно использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении срока действия договора.

Таки образом, доводы заявителя жалобы о том, что общество вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов, в связи с чем в действиях сторон сделки отсутствует нарушение требований земельного законодательства и Закона о защите конкуренции, оставлены без исследования и надлежащей правовой оценки.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты, на основании пункта 3 части 1 статьи 288 АПК РФ, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть по существу доводы ответчиков с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, исследовать и оценить указанные обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу N А55-15131/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова