Раздел 2. Порядок использования и застройки земельных участков

Раздел 2. Порядок использования и застройки земельных участков

2.1. Планировка территории, формирование земельных участков

2.1.1. Планировка территории осуществляется в целях:

1) определения планируемых характеристик и параметров развития территорий элементов функционально-планировочной структуры территории города Москвы, в том числе параметров:

а) планируемого использования территории;

б) застройки территории;

в) объектов социальной инфраструктуры, объектов транспортного обслуживания, инженерного обеспечения территории;

2) установления границ земельных участков, в том числе земельных участков:

а) существующих, планируемых территорий общего пользования;

б) существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, в том числе объектов социальной инфраструктуры, линейных объектов и других объектов транспортной, инженерной инфраструктур, иных объектов;

в) подлежащих резервированию для государственных нужд в целях организации территорий общего пользования, размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

г) существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица;

д) планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства;

3) установления в соответствии с земельным законодательством границ зон действия публичных сервитутов.

2.1.2. Планировка территории осуществляется посредством разработки документации по планировке территории (проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков), в порядке, установленном Правительством Москвы в соответствии с Градостроительным кодексом города Москвы.

2.1.3. Разработка документации по планировке территории осуществляется в установленном порядке в соответствии с Генеральным планом города Москвы, региональными нормативами градостроительного проектирования в городе Москве, установленными настоящими Правилами градостроительными регламентами.

2.1.4. Утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории является основой для формирования в порядке, установленном земельным законодательством, земельных участков, для регистрации прав на земельные участки, для кадастрового учета сформированных земельных участков в государственном кадастре объектов недвижимости.

2.1.5. Формирование земельных участков существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица, формирование земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства, осуществляется в установленном земельным законодательством порядке и в соответствии с проектом межевания, утвержденным в установленном порядке и выполненным для соответствующей территории в виде отдельного документа или в составе проекта планировки.

2.1.6. Градостроительные планы земельных участков выдаются физическим и юридическим лицам - правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства в порядке, установленном Градостроительным кодексом города Москвы, при условии, что земельные участки сформированы в установленном порядке и находятся на кадастровом учете в государственном кадастре объектов недвижимости.

2.1.7. Использование земельных участков, сформированных до утверждения проектов планировки и (или) проектов межевания соответствующих территорий, в случае, если дальнейшее использование этих земельных участков препятствует функционированию или размещению в соответствии с проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории территорий общего пользования, линейных объектов и других объектов капитального строительства федерального, регионального значения, может быть ограничено путем установления в соответствии с земельным законодательством и указанными проектами межевания территории публичных сервитутов или такие земельные участки могут быть изъяты для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством.

2.2. Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительного регламента

2.2.1. Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительного регламента, осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

2.2.2. Разрешенным для земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительного регламента, является такое использование, которое соответствует указанным в градостроительном регламенте:

1) видам разрешенного использования земельных участков и видам разрешенного использования объектов капитального строительства;

2) предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничениям использования расположенных на территориях достопримечательных мест, в зонах с особыми условиями использования территорий земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы.

2.2.3. При использовании и застройке земельных участков соблюдение требований градостроительных регламентов является обязательным наряду с требованиями технических регламентов, санитарных норм, региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москве, публичных сервитутов и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы.

2.2.4. Требования к использованию земельных участков и объектов капитального строительства, содержащиеся в градостроительных регламентах, указываются в градостроительных планах земельных участков в соответствии с формой градостроительного плана земельного участка, установленной федеральным законодательством.

2.2.5. Применение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования земельных участков, основных и вспомогательных видов разрешенного использования объектов капитального строительства не требует получения разрешений правообладателями, за исключением правообладателей, указанных в пункте 1 подраздела 1.7.6. раздела 1 настоящих Правил в качестве исключения.

2.2.6. Применение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства указанных в градостроительном регламенте условно разрешенных видов использования земельных участков и условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства требует получения разрешений, указанных в подразделе 2.3. настоящих Правил.

2.3. Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства

2.3.1. Физическое или юридическое лицо - правообладатель земельного участка, объекта капитального строительства, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства (далее в подразделе 2.3 - разрешение), направляет заявление о получении такого разрешения в соответствующую окружную комиссию.

2.3.2. Окружная комиссия организует и проводит в порядке, установленном Правительством Москвы в соответствии с Градостроительным кодексом города Москвы, публичные слушания по вопросу о предоставлении разрешения, принимает с учетом заключения о результатах публичных слушаний, с учетом предложений соответствующего муниципального собрания муниципального образования, направленного в окружную комиссию в соответствии с частью 2 статьи 69 Градостроительного кодекса города Москвы, заключение о целесообразности или нецелесообразности предоставления разрешения. При рассмотрении заявления о получении разрешения окружная комиссия может запросить заключение органа, уполномоченного в области градостроительства и архитектуры, органов, уполномоченных в области охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия, санитарно-эпидемиологического надзора, иных уполномоченных органов.

2.3.3. В заключении окружной комиссии должны содержаться выводы о возможности соблюдения в случае получения разрешения:

1) требований технических регламентов, санитарных норм, экологической безопасности, охраны объектов культурного наследия, охраны особо охраняемых природных территорий, а также соблюдения требований документов и документации градостроительного проектирования;

2) прав и законных интересов других физических и юридических лиц.

2.3.4. Заключение окружной комиссии представляется в Правительство Москвы или в подведомственный Правительству Москвы орган исполнительной власти города Москвы, уполномоченный принимать решения о выдаче разрешений, выдавать разрешения. Разрешение может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы его реализации в целях соблюдения прав и законных интересов правообладателей соседних земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений. Решение о предоставлении разрешения, об отказе в предоставлении разрешения подлежит опубликованию в установленном порядке. В случае отказа в получении разрешения заявителю представляется аргументированные основания для отказа в получении разрешения.

2.3.5. Форма заявления о получении разрешения, порядок и сроки рассмотрения заявлений устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с Градостроительным кодексом города Москвы и настоящими Правилами.

2.3.6. Заявитель, иные заинтересованные лица вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения, об отказе в предоставлении разрешения.

2.4. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

2.4.1. Разрешение на отклонение от установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (далее в подразделе 2.4 - разрешение), может быть получено в случае, когда размер земельного участка не отвечает требованиям региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москва, иным требованиям законодательства Российской Федерации и города Москвы к размерам земельных участков, либо когда расположение, форма, инженерно-геологические и иные характеристики земельного участка, характер окружающей застройки препятствуют застройке этого земельного участка в рамках предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2.4.2. В указанных выше случаях правообладатель земельного участка, объекта капитального строительства вправе направить в соответствующую окружную комиссию заявление о получении разрешения. К указанному заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие указанных в подразделе 2.4.1. настоящего раздела оснований для получения разрешения.

2.4.3. Рассмотрение заявлений о получении разрешений, принятие решений о представлении разрешений, об отказе в предоставлении разрешений осуществляется в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному подразделами 2.3.2. - 2.3.6. раздела 2 настоящих Правил для получения разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства.

2.5. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительного регламента

2.5.1. Изменение видов разрешенного использования земельных участков, видов разрешенного использования объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительного регламента, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, при условии соблюдения требований технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, иных требований, установленных законодательством.

2.5.2. Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства (кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований, государственных и муниципальных учреждений, предприятий) осуществляют изменения видов разрешенного использования земельных участков, видов разрешенного использования объектов капитального строительства:

1) без дополнительных разрешений и согласований в случаях:

а) когда один из указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования земельного участка, видов разрешенного использования объекта капитального строительства заменяется другим основным видом;

б) когда один из указанных в градостроительном регламенте вспомогательных видов разрешенного использования объекта капитального строительства заменяется другим вспомогательным видом;

в) когда изменения, указанные в подпунктах "а" и "б" настоящего пункта, не требуют перепланировки помещений, конструктивных и инженерно-технических преобразований объектов капитального строительства, для осуществления которых необходимо получение соответствующих разрешений, в том числе разрешений, согласований в органах санитарно-эпидемиологического надзора, органах пожарного надзора.

2) при условии получения соответствующих разрешений, согласований в случаях:

а) указанных в подразделе 2.3. раздела 2 настоящих Правил;

б) установленных законодательством при осуществлении перепланировки помещений, конструктивных и инженерно-технических преобразований объектов капитального строительства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, противопожарной безопасности.

2.5.3. Изменения видов разрешенного использования объектов капитального строительства, связанные с переводом помещений из категории жилых помещений в категорию нежилых помещений или из категории нежилых помещений в категорию жилых помещений осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

2.5.4. Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства, отнесенных законодательством города Москвы к категории социально значимых объектов, допускается исключительно на основании соответствующего правового акта Правительства Москвы.

2.5.5. Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства органами государственной власти, органами местного самоуправления муниципальных образований, государственными и муниципальными учреждениями, предприятиями осуществляется в соответствии с требованиями, указанными в подразделе 2.5.1. настоящего раздела, в соответствии с действующим законодательством.

2.5.6. Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства путем строительства, реконструкции объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством, в соответствии с требованиями, указанными в подразделе 2.5.1. настоящего раздела, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, а также (кроме случаев, установленных законодательством) в соответствии с проектной документацией и при наличии разрешения на строительство.

2.6. Использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту

2.6.1. Земельные участки, объекты капитального строительства, образованные, созданные в установленном порядке до введения в действие настоящих Правил и расположенные на территориях, для которых установлен градостроительный регламент и на которые распространяется действие установленного градостроительного регламента, являются несоответствующими градостроительному регламенту в случаях, когда:

1) существующие виды использования земельных участков не соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны видам разрешенного использования земельных участков;

2) существующие виды использования объектов капитального строительства не соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны видам разрешенного использования объектов капитального строительства;

3) существующие виды использования земельных участков соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны видам разрешенного использования земельных участков, но одновременно эти земельные участки расположены на территории достопримечательного места, в границах зоны с особыми условиями использования территорий, в пределах которых указанные виды использования земельных участков не допускаются;

4) существующие виды использования объектов капитального строительства соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны видам разрешенного использования объектов капитального строительства, но одновременно эти объекты капитального строительства расположены на территории достопримечательного места, в границах зоны с особыми условиями использования территорий, в пределах которых размещение объектов капитального строительства указанных видов не допускается;

5) существующие параметры объектов капитального строительства не соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

6) существующие параметры объектов капитального строительства соответствуют указанным в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но одновременно эти объекты капитального строительства расположены на территории достопримечательного места, в границах зоны с особыми условиями использования территорий, в пределах которых размещение объектов капитального строительства, имеющих указанные параметры, не допускается.

7) установленные в связи с существующим использованием указанных земельных участков, объектов капитального строительства границы санитарно-защитных зон выходят за пределы территориальной зоны, в которой расположены эти земельные участки, объекты капитального строительства, или распространяются на территории достопримечательных мест, зон с особыми условиями использования территорий, на которые в соответствии с законодательством не допускаются внешние техногенные воздействия, требующие установления санитарно-защитных зон.

2.6.2. Земельные участки и объекты капитального строительства образованные, созданные в установленном порядке до введения в действие настоящих Правил и несоответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

2.6.3. Реконструкция указанных в подразделе 2.6.1. настоящего раздела объектов капитального строительства, строительство на земельных участках указанных объектов может осуществляться только путем приведения таких объектов и (или) использования их земельных участков в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом, и при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2.6.4. Изменение видов разрешенного использования земельных участков, видов разрешенного использования объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, видами разрешенного использования объектов капитального строительства, установленными градостроительными регламентами.

2.6.5. В случае, если использование указанных в подразделе 2.6.1. настоящего раздела земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства.

2.7. Использование и застройка земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, использование земельных участков на территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается

2.7.1. В границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия, решения об использовании земельных участков, решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления указанных объектов культурного наследия принимаются в порядке, установленном законодательством в области охраны объектов культурного наследия.

2.7.2. В границах территорий общего пользования являющихся парками, садами, скверами, бульварами, решения об использовании земельных участков, использовании и строительстве, реконструкции объектов капитального строительства принимает Правительство Москвы или уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования в городе Москве и документацией по планировке территории на основе проектов благоустройства таких территорий, а в случаях, когда в границах указанных территорий образованны особо охраняемые природные территории, выявлены особо охраняемые природные объекты - также в соответствии с законодательством в области охраны особо охраняемых природных территорий.

2.7.3. В границах территорий общего пользования, являющихся улицами, дорогами, площадями, набережными, пешеходными улицами и зонами, внутриквартальными пешеходными проходами, проездами, решения об использовании земельных участков, использовании и строительстве, реконструкции объектов капитального строительства принимает Правительство Москвы или уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы в соответствии с техническими регламентами и (или) региональными нормативами градостроительного проектирования в городе Москве и документацией по планировке территории на основе проектной документации объектов транспортной инфраструктуры, проектов благоустройства пешеходных улиц и зон, внутриквартальных пешеходных проходов, проездов.

2.7.4. В границах территорий линейных объектов (кроме территорий линейных объектов, являющихся территориями общего пользования) решения об использовании земельных участков, использовании и строительстве, реконструкции объектов капитального строительства принимает Правительство Москвы или уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы в соответствии с техническими регламентами и документацией по планировке территории на основе проектной документации линейных объектов.

2.7.5. В границах территориальных зон водных поверхностей, территориальных зон особо охраняемых природных территорий, для которых в соответствии с федеральным законодательством градостроительные регламенты не установлены, решения об использовании земельных участков принимает Правительство Москвы или уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы.

2.8. Особенности использования и застройки земельных участков, расположенных на не подлежащих реорганизации жилых территориях

2.8.1. Не подлежащими реорганизации жилыми территориями являются застроенные жилые территории кварталов и функционально-планировочных образований (жилых групп, жилых микрорайонов) жилого назначения за исключением указанных территорий, подлежащих в соответствии с Генеральным планом города Москвы реорганизации, в том числе путем сноса в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации многоквартирных жилых домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу, реконструкции на основании адресных городских программ.

2.8.2. Использование и застройка земельных участков, расположенных на не подлежащих реорганизации жилых территориях осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и иными требованиями настоящих Правил, а также в соответствии с требованиями статьи 44 Градостроительного кодекса города Москвы.

2.9. Особенности использования и застройки земельных участков, расположенных на территориях реорганизации

2.9.1. Территориями реорганизации являются территории, подлежащие в соответствии с Генеральным планом города Москвы комплексному преобразованию, в том числе посредством изменения существующего функционального использования этих территорий, преобразования их планировочной структуры, застройки, ландшафта в целях:

1) планируемого размещения для государственных нужд объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

2) выполнения адресных городских программ развития застроенных территорий, указанных в статьях 46.1. - 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации;

3) выполнения городских целевых программ развития промышленных зон в соответствии с Законом города Москвы от 26 мая 2006 года N 35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы";

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Закона N 35 следует читать как "26.05.2004"

4) выполнения иных городских целевых программ, результатом которых является комплексная реорганизация территорий, реконструкция существующих или создание новых жилых, общественно-деловых, производственных комплексов (микрорайонов, центров, районов), а также воссоздание, восстановление природных ландшафтов, создание новых природных и озелененных территорий.

2.9.2. В случаях, установленных федеральным законодательством и законами города Москвы, земельные участки, расположенные в границах указанных в подразделе 2.9.1. настоящего раздела территорий, могут быть зарезервированы для государственных нужд в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Принятое в установленном порядке решение о резервировании указанных земельных участков влечет за собой ограничение прав на эти земельные участки в соответствии с федеральным законодательством.

2.9.3. Решением о реорганизации территории являются - закон города Москвы об утверждении адресной городской программы развития застроенной территории, решение Правительства Москвы об утверждении городской целевой программы, указанной в пунктах 3 и 4 подраздела 2.9.1. настоящего раздела, и (или) о резервировании земельных участков в границах планируемой территории реорганизации. Указанное решение устанавливает в соответствии с законодательством ограничение сроков использования земельных участков и объектов капитального строительства, существующее использование и (или) параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту или режимам использования земельных участков соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами.

2.9.4. В решении о реорганизации территории должны быть определены сроки разработки и утверждения в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса города Москвы проекта планировки территории, а также этапы и сроки начала и завершения реорганизации территории и создания (строительства, реконструкции, благоустройства) планируемых градостроительных объектов.

2.9.5. Решение о реорганизации территории вступает в силу не ранее его официального опубликования.

2.9.6. Решение о реорганизации территории может быть оспорено в судебном порядке.