Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 октября 2021 г. N Ф06-7129/21 по делу N А57-19127/2020

г. Казань

07 октября 2021 г.

Дело N А57-19127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" - Солдатова В.А., доверенность от 20.09.2021, Клокова А.В., доверенность от 27.08.2020,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы комитета по управлению имуществом города Саратова и администрации муниципального образования "город Саратов"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021

по делу N А57-19127/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" (ИНН 6455068691, ОГРН 1176451017467) к администрации муниципального образования "город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), комитету по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, третье лицо: Масленникова Ирина Васильевна,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Крокус К" (далее - общество "Крокус К", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "город Саратов" (далее - Администрация), комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в ответе от 14.07.2020 N 20-09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1, предусматривающего увеличение срока его действия и обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1, предусматривающее продление срока договора аренды на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Масленникова Ирина Васильевна.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.03.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.03.2021 отменено. Заявленные требования удовлетворены: признан незаконным отказ Комитета, выраженный в ответе от 14.07.2020 N 20-09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, предусматривающего увеличение срока его действия; на Администрацию возложена обязанность заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, на срок три года.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 10.06.2021, Комитет и Администрация обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят его отменить и оставить без изменения решение суда первой инстанции от 19.03.2021, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителей кассационных жалоб, Комитетом при рассмотрении заявления 15.06.2020 общества "Крокус К" были рассмотрены и соблюдены все нормы законодательства, основания для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 отсутствовали.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебных заседаниях представители общества "Крокус К" возражали на доводы кассационных жалоб по основаниям, приведенным в письменных пояснениях.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в ходе судебного заседания 23.09.2021 объявлен перерыв до 30.09.2021 15 часов 00 минут.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах, в письменном пояснении, изучив материалы дела, выслушав представителей общества, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.05.2017 между Администрацией (арендодатель) и Масленниковой И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием, степень готовности 10%, нежилым зданием, степень готовности 40%, для завершения строительства, именуемый в дальнейшем "Участок", в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельный участок.

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен сроком на три года.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан возвратить по акту приема-передачи арендодателю участок в течении 5 дней с даты окончания действия договора в том состоянии, в котором он его получил, провести работы по благоустройству территории за счет собственных средств.

31.05.2017 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области).

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления.

20.07.2017 между Масленниковой И.В. (Передающая сторона) и обществом "Крокус К" (Принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно пункту 1.1 которого Передающая сторона уступает, а Принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1, заключенного в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием степенью готовности 10%, нежилым зданием степенью готовности 40% для завершения строительства в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок.

21.08.2017 произведена государственная регистрация уступки права аренды в Управлении Росреестра.

03.03.2020 Администрацией подготовлено уведомление N 18-р "О внесении изменений в разрешение на строительство от 15.05.2018 N 64-RU 64304000-132-2018", согласно которому срок действия разрешения на строительство продлен до 14.05.2020.

15.06.2020 общество "Крокус К" обратилось в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды с продлением срока договора аренды на три года для завершения строительства в окончательной форме, с благоустройством территории и оформления документов ввода в эксплуатацию. В качестве основания для продления договора общество указало на то, что в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объекта в срок действия договора аренды не представилось возможным.

14.07.2020 в письме N 20-09/13979 Комитет отказал обществу в заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок, сославшись на отсутствие оснований.

Общество "Крокус К", полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что единственным обоснованием необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка послужила сложившаяся обстановка в регионе, связанная с введением специальных мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространениям коронавирусной инфекции (COVID-19) и введением на территории муниципального образования "город Саратов" режима повышенной готовности, однако действующее на тот момент законодательство не предусматривает возможности продления срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Кроме того, как посчитал суд, что обществом не представлены доказательства и не указаны обстоятельства, свидетельствующие о причинно-следственной связи между введенными ограничительными мерами и причинами пропуска им срока на подачу заявления о продлении действия договора аренды.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил заявленные требования, при этом правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Масленниковой И.В. реализовано право на однократное предоставление земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием, степень готовности 10%, нежилым зданием, степень готовности 40%. в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года до 16.05.2020 при заключении договора аренды от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1. Указанное обстоятельство по существу заявителем не оспаривается.

Заявление общества "Крокус К" мотивировано тем, что в результате введения на территории Российской Федерации нерабочих дней, объявленных таковыми Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 206), от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID19)" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 239), от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 294), общество не смогло закончить строительство объекта недвижимости в установленные договором аренды сроки.

11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

18.03.2020 на основании распоряжения Губернатора Саратовской области от 17.03.2020 N 200-о на территории Саратовской области был введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Саратовской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Указами Президента Российской Федерации N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации N 239).

Деятельность общества "Крокус К" в указанный перечень не вошла.

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента Российской Федерации N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарноэпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могут вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации N 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 30.03.2020 N 221 П с 30.03.2020 на территории Саратовской области был введен режим самоизоляции, обязательный для исполнения всеми гражданами, за исключением тех, что являлись работниками организаций, деятельность которых не приостановлена, к которым, как указано выше, общество "Крокус К" не относится.

Соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, нарушение влекло применение штрафных санкций, в связи с чем общество "Крокус К" вынужденно приостановило деятельность, что повлекло отсутствие дохода, необходимого для завершения строительства объекта, в срок до окончания договора аренды.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Однако, как верно отметил суд апелляционной инстанции, Комитет при рассмотрении заявления предпринимателя и Арбитражный суд Саратовской области при разрешении спора ограничились лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

Судом не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для внесения изменения в условия договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными обществом и материально-правовым интересом, в защиту которого было подано его заявление.

Так, арбитражным судом Саратовской области, вопреки представленным в материалы дела доказательствам, в том числе экспертному исследованию от 23.11.2020, согласно выводам которого процент готовности нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 составляет 100%, не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными обществом "Крокус К" в обоснование своей правовой позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление.

Между тем, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период.

Срок окончания действия договора аренды от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 с учетом его регистрации 31.05.2017 истек 31.05.2020.

Постановлением Правительства Саратовской области от 26.03.2020 N 208-П "О введении ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Постановление N 208-П) на территории Саратовской области введены ограничительные мероприятия, в том числе ограничения по передвижению и запрету осуществления определенной деятельности, самоизоляции.

В связи с принятием указанного постановления и в целях его реализации, Администрацией издано распоряжение от 18.03.2020 N 100-р о приостановлении в Администрации личного приема граждан и поступления почтовой корреспонденции через почтовый ящик, расположенный на входе в администрацию.

Материалами дела подтверждается, что 27.04.2020 общество "Крокус К" через почтовый ящик, расположенный у входа в администрацию МО "Город Саратов", подал заявление о продлении действия договора аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1. Данное обстоятельство не опровергнуто Комитетом относимыми и допустимыми доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что поскольку первоначально заявление подано 27.04.2020, то есть истец, принимая во внимание, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 16.05.2017 не истек, учел обстоятельства, прямо следующие из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, и предпринял меры к сохранению арендных отношений и добросовестному исполнению обязательств в соответствии с целью представления земельного участка по договору аренды для завершения строительства объекта. Действия общества "Крокус К", направленные на добросовестное исполнение обязательств по договору от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 с кадастровым номером 64:48:010126:666, безусловно подтверждены представленным истцом в материалы дела экспертным исследованием от 23.11.2020 N 7, подготовленным экспертом Лихватовой М.В., где указан процент готовности объекта - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 в размере 100%; процент готовности объекта - трасформаторная подстанция (ТП), необходимая для электроснабжения нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 в размере 100%.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что 03.03.2020 Администрацией подготовлено уведомление N 18-р "О внесении изменений в разрешение на строительство от 15.05.2018 N 64-RU 64304000-132-2018", срок действия разрешение на строительство общества "Крокус К" продлен до 15.05.2020.

В соответствии с приложением N 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 440) установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 07.04.2020 по 01.01.2021. Данное постановление Правительства Российской Федерации N 440 не предусматривает необходимости подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 07.04.2020 по 01.01.2021, что означает, что разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.

Изложенные особенности применения разрешительных режимов установлены в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Таким образом, апелляционный суд верно указал, что срок действия разрешения на строительство, выданного обществу "Крокус К", в силу постановления Правительства Российской Федерации N 440 продлен до 14.05.2021.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что у общества "Крокус К" на момент подготовки оспариваемого ответа отсутствовала задолженность перед арендодателем по арендным платежам, что подтверждается актом сверки расчетов от 12.08.2020, на дату обращения арендатора с заявлением о продлении договора аренды, у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, Комитетом не заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 с кадастровым номером 64:48:010126:666, напротив, истцу неоднократно продлевались разрешения на строительство вплоть до 14.05.2020 (уведомление Администрации от 03.03.2020 N 18-р), что свидетельствует о заинтересованности Администрации в окончании строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам, Арбитражным судом Саратовской области не учтена неопределенность правовых притязаний у Комитета в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

В свою очередь суд апелляционной инстанции, приняв во внимание положения пункта 4 статьи 451 ГК РФ и установленные по настоящему делу обстоятельства, обоснованно полагал, что действия Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженные в отказе в заключение договора аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1на новый срок, путем формального указания на то, истечение срока договора и на то, что нормативный правовой акт, предусматривающий возможность увеличения срока договора аренды земельного участка вступил в законную силу 08.06.2020, однако обращение об увеличении срока действия договора поступило 15.06.2020, являются неправомерными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой оронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос N 8).

Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Все эти обстоятельства нашли свое отражение в правоотношениях между сторонами по аренде земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1.

Комитет, отказывая в продлении договора аренды земельного участка на основании поступившего заявления со ссылкой на то, что срок договора истек 16.05.2020 и нормативный правовой акт, предусматривающий возможность увеличения срока договора аренды земельного участка вступил в законную силу 08.06.2020, не дал правовую оценка поступившему заявлению с точки зрения возникших обстоятельств непреодолимой силы у субъекта предпринимательской деятельности.

Суд апелляционной инстанции указал, что существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя, и в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Комитет, публичное образование) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка. То есть при отсутствии вины у обеих сторон в условиях пандемии, последние не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления форс-мажорных обстоятельств. В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен от расторжения договора значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, не продление договора аренды на данном этапе не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам.

Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова указанные выше обстоятельства не опровергли.

Именно в целях предотвращений таких ситуаций статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020, в Российской газете - 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации - 15.06.2020) в статью 19 Закона N 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона N 98-ФЗ до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ. При этом пунктом 8 указанной статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (на территории Саратовской области это постановление Правительства Саратовской области от 26.03.2020 N 208-П), что свидетельствует о соблюдении заявителем в рассматриваемой ситуации предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ условия для продления срока действия договора.

Суд апелляционной инстанции установил и соблюдение всех необходимых условий, предусмотренных Законом N 98-ФЗ.

Так, по смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; в то же время с заявлением о продлении договора общество "Крокус К" первоначально обратилось 27.04.2020 посредством использования почтового ящика, расположенного у входа в администрацию МО "Город Саратов", повторно, 15.06.2020, т.е. до окончания срока действия договора; на дату обращения арендатора с указанным заявлением у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных арендатором нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, что не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами, обратное не доказано, заинтересованным лицом не заявлено соответствующих доводов ни в оспариваемом отказе в продлении договора, в отзыве на заявленные требования, а также не представлены соответствующие доказательства.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что заявителем соблюдены условия, при которых арендодатель обязан заключить соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора; учитывая, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период; суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования и признал незаконным отказ Комитета, выраженный в ответе от 14.07.2020 N 20-09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, предусматривающего увеличение срока его действия.

В качестве право восстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ суд апелляционной инстанции правомерно счел необходимым обязать Администрацию заключить дополнительное соглашение с обществом "Крокус К" в части продления срока действия договора аренды от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, на срок три года.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, не представлено.

Судебная коллегия считает, что отказ в повторном продлении договора аренды земельного участка, единожды перезаключенного для завершения строительства в обычных условиях хозяйственной деятельности, был бы направлен на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ; между тем в сложных экономических условиях созданной пандемией короновирусной инфекции, при наличии закрепленных федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов (возможность продления договоров аренды, возможность продления разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и т.д.) в условиях режима повышенной готовности объектов строительства, воля арендодателя, направленная на отказ от продления договора аренды не должна входить в противоречие с положениями части 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, поскольку указанные нормы закона целенаправленно приняты в целях создания субъектам предпринимательской деятельности в сложной экономической ситуации условий и возможностей для продолжения своей деятельности, минимизации потерь, соблюдения баланса публичных и частных интересов; формальный подход Комитета к применению положений земельного законодательства будет противоречить принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создаст правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы как объектов недвижимости, имеющих 100% готовность, так и земельного участка, необходимого для их использования, может необоснованно воспрепятствовать реализации исключительного права общества на оформление землепользования.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу N А57-19127/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин С.Ю. Муравьев