Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июня 2022 г. N Ф06-18952/22 по делу N А65-24905/2021

г. Казань

15 июня 2022 г.

Дело N А65-24905/2021

Резолютивная часть постановления объявлена - 09.06.2022.

Полный текст постановления изготовлен - 15.06.2022.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "СК-Скиф" - Коровкиной Е.В., доверенность,

Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района - Нечаевой Ю.Н., доверенность

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района города Зеленодольска Республики Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022

по делу N А65-24905/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "СК-Скиф", г. Казань, к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск, об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения, при участии муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", г. Зеленодольск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СК-Скиф" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района в лице муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" (далее - Палата) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.08.2012 N Зем-1-821а путем заключения дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021, оставленным без изменения и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022, требования удовлетворены. Суд обязал Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу подписать дополнительное соглашение к договору от 20.08.2012 N Зем-1-821а на следующих условиях: "Пункт 1.1 договора аренды изложить в следующее редакции: 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду в соответствии с п.4 ст. 11.8, п.п.5 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации": - земельный участок площадью 11700 кв. м, из земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, г. Зеленодольск, ул. Столичная, с кадастровым номером 16:49:011601:418, для использования: под многоэтажное жилищное строительство, для многоэтажной застройки. Пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: "Арендатор вносит ежемесячную арендную плату без учета НДС в сумме 7881 руб. 59 коп. не позднее 25 числа текущего календарного месяца на счет Арендодателя".

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между Исполнительным комитетом Зеленодольского района Республики Татарстан в лице руководителя муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.08.2012 N Зем-1-821а, согласно которого ответчик предоставил, а истец принял в аренду сроком на 5 (пять) лет земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, ул. Столичная, с кадастровым номером 16:49:011601:89, разрешенное использование: под многоэтажное жилищное строительство.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 16.01.2015 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым установлен новый срок действия договора аренды: с 16.01.2015 по 16.01.2021.

Согласно пункту 5.1.3 дополнительного соглашения, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

О своем намерении продлить договор на новый срок арендатор не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора направляет арендодателю письменное уведомление.

Общество вручило ответчику письмо от 05.06.2020 о продлении срока действия договора, в соответствии с которым просило заключить дополнительное соглашение на продление срока действия договора аренды земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлено повторное письмо от 05.08.2020 о продлении срока действия договора аренды.

В ответ на вышеуказанные письма от Палаты получен ответ, в котором сообщалось, что дополнительное соглашение будет составлено и заключено с истцом после внесения изменений (по площади) в кадастр недвижимости.

В связи с полученным письмом, общество провело межевание земельного участка и соответствующие требуемые изменения были внесены 26.11.2020 в реестр, о чем 10.12.2020 общество сообщило ответчику, а также выразило согласие на заключение нового договора аренды земельного участка.

Палата в письме от 30.12.2020 N 54/20 сообщила обществу, что подготовлен и согласован проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:49:011601:418, сроком до 16.01.2021.

Действий по направлению нового договора истцу ответчиком совершено не было, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций иск удовлетворили, признав неправомерным уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения к названному выше договору аренды от 20.08.2012 N Зем-1-821а, перешедшему на неопределенный срок.

По мнению судебной коллегии, судами двух инстанций не учтено следующее.

По основанию, предусмотренному статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях строительства путепровода с подходами через главный железнодорожный путь в г. Зеленодольск, Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района было принято постановление от 15.10.2012 N 2623 "Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд" путем выкупа земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1652 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 16:49:011601:89, расположенного по адресу: г. Зеленодольск, ул. Столичная, находящегося в аренде у ООО "СК-СКИФ", на основании договора аренды земельного участка от 20.08.2012 N Зем-1-821а.

Указанным постановлением ИК ЗМР РТ N 2623 предписано согласовать акт выбора земельного участка, а также муниципальному учреждению "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района предписано было произвести расчет убытков, причиненных изъятием земельного участка ООО "СК-СКИФ", а также заключить с ООО "СК-СКИФ" соглашение о возмещении убытков в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (пункты 5 и 6).

Между сторонами в добровольном порядке соответствующее соглашение об изъятии спорного земельного участка заключено не было; изданное Исполкомом постановление не прошло установленный порядок его регистрации.

Исполнительным комитетом ЗМР РТ выдано ГКУ "Главное управление содержания и развития дорожно-транспортного комплекса Татарстана при Министерстве транспорта и дорожного хозяйства Республики Татарстан" разрешение на строительство от 17.05.2013 N RU16519128-44/C/2013 на строительство объекта "Путепровод через железную дорогу на 758 км. станции Зеленый Дол" сроком до 17.12.2014 (продлено ИК ЗМР РТ до 31.12.2015).

ГКУ "Главтатдортранс" указанный объект был построен, получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Построенный объект введен в эксплуатацию на основании выданного ответчиком разрешения от 19.08.2019 N 16-519-14-2018.

В настоящий момент, согласно выписке из ЕГРН, права собственности на путепровод через железную дорогу на 758 км. станции Зеленый Дол зарегистрированы за РТ и переданы в оперативное управление ГКУ "Главтатдортранс".

Материалами дела подтверждается то, что фактически, принадлежащий на праве аренды ООО "СК-СКИФ" земельный участок с кадастровым номером 16:49:011601:89, частично используется Исполкомом под путепровод. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

Таким образом, со ссылкой на нормы статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, принимая во внимание, что изменение площади арендуемого участка при сохранении размера арендной платы за первоначальный участок, является существенным обстоятельством для изменения договора, пришли к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к действующему договору, в части уменьшения площади земельного участка в связи с его межеванием, и изменения размера арендной платы, ввиду уменьшения площади.

Данный вывод судов сделан без учета выводов, содержащихся в судебных актах по делам: А65-15965/2015 и А65-26803/2015 с участием тех же сторон.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 16:49:011601:89 был предоставлен истцу по договору аренды земельного участка от 20.08.2012 N Зем-1-821а на основании протокола N 6 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 13.07.2012 ЛОТ N 5 (пункт 1.1 договора от 20.08.2012 N Зем-1-821а, л.д. N 22), как это было предусмотрено положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 01.03.2015).

Кроме того, факт заключения договора аренды от 20.08.2012 по итогам аукциона установлен при рассмотрении дела N А65-26803/2015 по иску Исполкома к обществу о признании данного договора недействительным (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2016), а также по делу N А65-15965/2015 по заявлению Исполкома об оспаривании предписаний антимонопольного органа (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.09.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Обществу земельный участок был предоставлен по результатам аукциона, поэтому в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение нового договора могло иметь место только по результатам торгов.

Истцом не приведено обстоятельств, свидетельствующих о возможности заключения с ним нового договора земельного участка без торгов.

Договор аренды земельного участка от 20.08.2012 N Зем-1-821а прекратил свое действие 16.01.2021, в связи с чем в него не могли быть внесены изменения, которые являлись обязательными для сторон после вступления решения суда в законную силу.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции учитывает также и то обстоятельство, что, возражая против заявленных требований, ответчик указывал на предоставление истцу земельного участка площадью 14013 кв. м (фактически часть изъята площадью 2300 кв. м для строительства) за 9 (девять) лет общество не обращалось в Исполком с заявлением о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, не испрашивало ордер на проведение земляных работ, не получало ГПЗУ, не подавало заявление о выдаче разрешения на строительство (л.д. N 63-64). В течение всего времени аренды какого-либо строительства на земельном участке не осуществлялось, земельный участок свободен от каких-либо строений. Кроме того, Управлением Росреестра погашена запись об аренде спорного земельного участка.

Данные обстоятельства истцом в судах первой, апелляционной и кассационной инстанциях не оспаривались.

Поскольку судебные инстанции установили все юридически значимые обстоятельства по делу, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах указанные судебные акты нельзя признать в полной мере правильными, в связи с чем они подлежат отмене, а исковые требования отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022 по делу N А65-24905/2021 отменить. В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин