Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июля 2024 г. N Ф06-4451/24 по делу N А55-23006/2023

г. Казань

26 июля 2024 г.

Дело N А55-23006/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Вильданова Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:

Прокуратуры Самарской области - Кочкиной М.А., удостоверение,

администрации городского округа Тольятти - Якуниной А.А., доверенность от 29.12.2023,

акционерного общества "ТЕВИС" - Ивановой Е.В., доверенность от 03.02.2023,

в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024

по делу N А55-23006/2023

по исковому заявлению заместителя прокурора Самарской области в интересах публично-правового образования - городского округа Тольятти Самарской области в лице Главы городского округа Тольятти Самарской области к администрации городского округа Тольятти и акционерному обществу "ТЕВИС" о признании недействительным пункта договора, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Самарской области в интересах публично-правового образования - городского округа Тольятти Самарской области в лице главы городского округа Тольятти Самарской области (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Тольятти (далее - Администрация); акционерному обществу "Тевис" (далее - общество, общество "Тевис", ответчик) о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 30.11.2021 N 4220, заключенного Администрацией и обществом "Тевис".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит судебные акты отменить, в иске отказать, полагая ошибочным толкование судами оспариваемых условий договора как допускающих односторонний отказ администрации от исполнения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Прокуратура представила отзыв на кассационную жалобу, в которой просила судебные акты оставить без изменения, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными.

Общество в отзыве на жалобу выразило согласие с доводами кассационной жалобы Администрации, просило жалобу удовлетворить.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы. Общество согласилось с доводами кассационной жалобы, о чем заявил его представитель в судебном заседании.

Прокурор возражал против удовлетворения жалобы; считает судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); в соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив изложенные в жалобе доводы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив законность обжалуемого решения и постановления, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых актов.

Из материалов дела следует, что Прокуратурой города Тольятти в ходе осуществления надзора в сфере исполнения органами местного самоуправления полномочий при управлении и распоряжении земельными участками публичной формы собственности установлено, что между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 30.11.2021 N 4220 (далее - договор N 4220), по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101183:6032, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, южнее улицы 40 лет Победы, общей площадью 1 662 кв.м. передан в аренду Обществу на срок 10 лет для коммунального обслуживания.

Согласно пункту 6.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды по приведенным в них основаниям во внесудебном порядке поскольку не содержат ссылку на его расторжение по данным основаниям исключительно судом, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 6.3 договора: за нарушение арендатором условий договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском за защитой нарушенных прав и законных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц, полагая, что условия договора, содержащиеся в пункте 6.3, являются недействительными в силу их ничтожности.

При разрешении спора суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что действующим законодательством досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, поэтому изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются; пункт 6.3. договора противоречит требованиям закона и нарушает публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель, в связи с чем требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) неимущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Разрешая спор, суды обоснованно исходили из того, что положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ГК РФ; в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Суды оценили условия пункта 6.3 договора аренды земельного участка N 4220 в порядке, предусмотренном статьей 431 ГК РФ, и пришли к выводу, что в нем содержится право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случае нарушения арендатором условий договора, что прямо противоречит положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, поэтому признали названное условие ничтожным и удовлетворили исковые требования прокуратуры.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2023 по делу N А34-5241/2022.

Довод заявителя жалобы о том, что из содержания спорного пункта договора не усматривается право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, был предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен как противоречащий материалам дела и тексту названного пункта, который не содержат буквального указания на возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке, что не исключает возможности Администрации отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Таким образом, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка в порядке статьи 71 АПК РФ, суды правильно применили нормы материального права по отношению к установленным ими обстоятельствам, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями к отмене обжалуемых решения и постановления, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба администрации - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024 по делу N А55-23006/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.А. Вильданов Э.Р. Галиуллин