Государственная регистрация сделок с недвижимостью при банкротстве (С. Гулькевич, "Российская юстиция", N 11, ноябрь 2002 г.)

Государственная регистрация
сделок с недвижимостью при банкротстве

Институт банкротства является неотъемлемой частью рыночного хозяйства и содействует, в частности, обеспечению интересов кредиторов путем контроля за действиями должников со стороны государства. Основным нормативным актом в этой области является Федеральный закон от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)". Применение правовых норм, регулирующих данный институт, вызывает достаточно много вопросов, правильное разрешение которых имеет немалое практическое значение. К сожалению, встречаются негативные факты, выявляемые учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Организации, в отношении которых поставлен вопрос о признании их банкротами, вправе при определенных условиях совершать гражданско-правовые сделки, влекущие отчуждение недвижимого имущества. Но учитывая специфику правового положения таких юридических лиц, Закон о банкротстве ограничил полномочия органов управления должника по распоряжению недвижимостью. Объем таких ограничений зависит от того, какая процедура применима в данный момент к должнику. Так, на стадии наблюдения сделки с недвижимым имуществом совершаются только с предварительного согласия временного управляющего, на стадии внешнего управления требуется подтверждение полномочий внешнего управляющего определением суда, а на стадии конкурсного производства - дополнительно представляется согласие кредиторов (комитета кредиторов) на совершение сделки. Таким образом, помимо традиционно требуемых документов при обязательной в любом случае государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом юридических лиц, находящихся в стадии банкротства, необходимо представить еще ряд документов, подтверждающих правомерность их действий. Тем самым благодаря институту государственной регистрации существенным образом защищаются права и законные интересы участников гражданского оборота (в данном случае - кредиторов юридического лица).

В процедуре банкротства ключевой является фигура арбитражного управляющего. Основная цель его деятельности - обеспечить сохранность имущества юридического лица. В этой связи не вызывает сомнений его заинтересованность в соблюдении предписаний Закона о банкротстве относительно соблюдения порядка совершения сделок с недвижимым имуществом. В учреждении юстиции по регистрации прав на территории Курганской области интересы юридического лица, как правило, представляет директор либо иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной директором (далее - представитель юридического лица). Но когда речь идет о совершении сделок юридическим лицом, находящимся в процессе банкротства, то состав указанного правоотношения приобретает особую специфику: интересы должника представляет арбитражный управляющий либо уполномоченное им лицо.

Теперь представим, что представитель юридического лица, обратившись в учреждение юстиции за регистрацией права на недвижимое имущество, умолчит о факте возбуждения в отношении него дела о банкротстве и о существовании временного, внешнего или конкурсного управляющего. Приведем пример. К нам в учреждение юстиции обратились представитель одной из организаций областного центра с просьбой зарегистрировать право на часть административного здания и другое юридическое лицо - с просьбой оформить переход права собственности на указанную часть здания. Полномочия представителя первого юридического лица подтверждались доверенностью, выданной директором. Но позднее к нам поступило заявление конкурсного управляющего, в котором он сообщил о введенном ранее в отношении этого юридического лица конкурсном производстве и просил не производить никаких действий с имуществом без его, управляющего, согласия, поскольку доверенность обратившемуся в палату представителю в настоящее время не выдавалась. Как оказалось, предъявленная доверенность была выдана еще прежней администрацией. Однако в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" с момента открытия конкурсного производства органы управления должника отстраняются от выполнения функций по управлению и распоряжению имуществом должника. В результате в государственной регистрации договора купли-продажи было отказано, так как за регистрацией обратилось ненадлежащее лицо.

Еще пример. Представители двух юридических лиц обратились в наше учреждение юстиции за регистрацией договора купли-продажи склада. Документы прошли правовую экспертизу на предмет соответствия их закону. Но на заключительной стадии прохождения дела дал о себе знать конкурсный управляющий продавца. В государственной регистрации этого договора было отказано.

Не будем давать правовую оценку действиям первых двух из названных представителей юридических лиц, которые пытались ввести государственных регистраторов в заблуждение. Это дело правоохранительных органов, тем более что недобросовестность действий обратившихся в учреждение юстиции является очевидной.

Представляется, что арбитражный управляющий (временный, внешний, конкурсный) в первую очередь должен быть заинтересован в том, чтобы учреждения юстиции по регистрации прав были осведомлены о процедурах, проводимых в отношении должника. Ведь в случае регистрации сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество интересы кредиторов юридического лица можно защитить только в судебном порядке, а это лишняя трата времени и сил. Тем не менее сведения о процедурах банкротства в учреждение юстиции по регистрации прав направляются, мягко говоря, неупорядоченно, и это обстоятельство усложняет работу наших специалистов, тормозит принятие решений по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем в регистрации сделок и прав на недвижимое имущество заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря институту регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. В этом свете деятельность по государственной регистрации приобретает исключительную важность в плане защиты прав и законных интересов кредиторов.

Сказанное позволяет сделать вывод: все еще нет четкого механизма совершения сделок с недвижимостью финансово несостоятельными лицами. При существующем положении дел единственно возможным способом, позволяющим избежать неприятных последствий, связанных с отсутствием информации о мерах, предпринимаемых по отношению к должникам, является уведомление учреждений юстиции по регистрации прав о проводимых процедурах.

С. Гулькевич,

главный государственный регистратор прав

на недвижимое имущество и сделок с ним Курганской области,

заслуженный юрист РФ

"Российская юстиция", N 11, ноябрь 2002 г.