Компенсация за изымаемое у собственника
жилое помещение
В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Переселение людей в связи с капитальным ремонтом или сносом жилого дома и, соответственно, лишение жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, можно признать одним из видов отчуждения жилого помещения.
Возможность сноса жилого дома, а равно прекращение права собственности на жилые помещения, находящиеся в нем, предусмотрена ст.239 ГК РФ и связана с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом, заметим, не исключена и ситуация изъятия земельного участка, не связанная со сносом находящегося на нем здания.
Нормы о выселении граждан из жилых помещений содержатся в Жилищном кодексе РСФСР; по аналогии такие статьи могут быть использованы и при сносе или таком капитальном ремонте жилого дома, технология проведения которого требует переселения проживающих в нем граждан. При этом представляется верной используемая законом классификация случаев выселения в зависимости от статуса гражданина - нанимателя или собственника жилого помещения.
Первый случай выселения рассчитан на нанимателей жилого помещения (ст.89 ЖК).
Вторая ситуация предусмотрена в ст.137 ЖК, регламентирующей выселение из жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности. Такое выселение согласно указанной статье происходит в случае изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд, что корреспондирует приведенной выше ст.239 ГК. При этом изъятие земельного участка связано, как правило, с прекращением права собственности на здание, находящееся на данном участке. Как известно, уничтожение имущества, бесспорно, является основанием прекращения права собственности на данное имущество, в том числе на жилой дом (ст.235 ГК).
Проблему, связанную с выселением собственника квартиры, расположенной в доме, который предназначен на снос, частично решает ст.49 ЖК. В ней, правда, особо оговаривается, что речь идет о приватизированных квартирах; тем самым за рамками ее действия остаются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности в силу иных оснований - различных гражданско-правовых сделок.
Расширение вторичного рынка жилья с каждым годом заметно сужает "поле деятельности" ст.49 ЖК. В связи с этим возникает вопрос о том, какой правовой нормой следует руководствоваться при выселении граждан из жилых помещений, приобретенных ими не в порядке приватизации. Такое ничем не обоснованное ограничение круга субъектов, содержащееся в ст.49 ЖК, подводит к мысли о возможности применения, с одной стороны, близкой по смыслу ст.137 ЖК: снос домов сопровождается, как правило, последующим строительством на этом месте другого объекта, в связи с чем появляется формальная причина для изъятия земельного участка - общественные нужды (или, по терминологии ГК, государственные, муниципальные нужды) в постройке другого жилого дома, удовлетворяющего жилищные потребности, как правило, большего числа граждан и на более комфортных условиях.
С другой стороны, можно было бы распространить действие ст.49 ЖК на граждан, имеющих жилое помещение на праве собственности по иным, гражданско-правовым, основаниям. В данном случае дело - за судебной практикой.
По ст.49 ЖК граждане, чьи приватизированные квартиры находятся в доме, подлежащем сносу, вправе претендовать на равноценное жилое помещение либо иную компенсацию.
В развитие изложенных положений Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" также закрепляет принцип предварительности и равноценности возмещения собственникам за освобождаемые ими жилые помещения (ст.3). В дальнейшем было сформулировано определение равноценности компенсации. Оно изложено в Положении, утвержденном постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г. "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы".
В соответствии с п.3.5 Положения собственнику жилого помещения в порядке предварительного натурального равноценного возмещения предоставляется равноценное по стоимости благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах г. Москвы.
Сносу, как правило, подлежат здания, не отвечающие современным требованиям, предъявляемым к жилому дому, в результате чего стоимость жилых помещений в таких домах может быть намного ниже стоимости новых квартир. При этом в Москве в целях уравнивания стоимостей изымаемого и предоставляемого жилых помещений в размер компенсации должна быть включена причитающаяся собственнику освобождаемого жилого помещения так называемая компенсация за непроизведенный ремонт дома, подлежащего сносу или капитальному ремонту (абз.2 ст.4 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г.).
Если при выселении собственников им следует предоставлять равноценную компенсацию, то при выселении нанимателей - равнозначное жилое помещение. Между тем не исключена ситуация выселения нанимателя из жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности иному гражданину.
Представляется, что здесь следует расторгать договор найма жилого помещения. В соответствии со ст.687 ГК расторжение договора найма возможно в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Как правило, именно в связи с указанными обстоятельствами жилой дом и подлежит сносу или капитальному ремонт
