Индивидуальное жилищное строительство: как платить земельный налог (Р.Г. Габбасов, Н.В. Голубева, "Российский налоговый курьер", N 8, апрель 2003 г.)

Индивидуальное жилищное строительство: как платить земельный налог

В прошлом году многие владельцы недостроенных частных домов получили уведомления на уплату земельного налога на непривычно большие суммы. Причина тому - перерасчет налога за прошлые годы, произведенный налоговыми инспекциями. Во многих регионах перерасчет стал поводом для дискуссий в местной прессе, которая, как это часто бывает, во всех смертных грехах обвиняла налоговиков. А между тем они просто выполняли требования закона.

Прежде всего несколько слов о самом земельном налоге. Правила его исчисления и уплаты установлены в Законе РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон о плате за землю). Региональные и местные власти вправе в пределах полномочий, предоставленных им данным законом, определять особенности взимания налога на своей территории.

Налог платят собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Основанием для налогообложения служит документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования земельным участком. За налогоплательщиков-граждан налог рассчитывают налоговые инспекции и ежегодно не позднее 1 августа высылают им налоговые уведомления об уплате налога.

В статье 12 Закона о плате за землю приведен перечень льготных категорий налогоплательщиков и земель, которые освобождены от налога или облагаются по меньшим ставкам. Сразу скажем, что предмета нашей статьи - земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, - в этом списке нет. Однако региональные и местные власти могут его дополнить, предоставив отдельным категориям налогоплательщиков дополнительные льготы по той части налога, которая поступает в их распоряжение. Об этом гласят статьи 13 и 14 Закона о плате за землю.

Для земель в границах городской или поселковой черты, занятых жилищным фондом, в Законе о плате за землю (ст.8) предусмотрена пониженная ставка налога. В этом году она составляет 3% от ставки налога, установленной в данном городе или поселке городского типа, но не менее 51,84 коп. за 1 кв. м. Эта ставка распространяется на землю как под государственным и муниципальным, так и под общественным, кооперативным и индивидуальным жилищным фондом.

Данное положение закона и стало камнем преткновения. А точнее, что же такое жилищный фонд, и относится ли к нему жилищное строительство.

От этого зависит, по какой ставке следует платить за землю, отведенную под индивидуальное жилищное строительство: по обычной или пониженной. Попробуем разобраться.

Недостроенное жилье - это не жилищный фонд

Понятие "жилищный фонд" определено в Жилищном кодексе РСФСР. В статье 4 говорится, что жилищный фонд, в частности, включает в себя жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан. Это так называемый индивидуальный жилищный фонд. Из документа следует, что индивидуальное жилищное строительство не относится к жилищному фонду.

То же самое можно сказать и о другом законодательном акте, в котором расшифровано понятие "жилищный фонд", - о Законе РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". В нем к жилищному фонду отнесены, в частности, жилые дома и другие помещения, пригодные для проживания. Об индивидуальном жилищном строительстве снова ни слова.

Чтобы окончательно убедиться, что недостроенные дома к жилищному фонду не относятся, обратимся к подзаконному акту - Положению о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Оно утверждено постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301. Из него следует, что жилищное строительство не считается жилищным фондом, пока не окончится строительство и бюро технической инвентаризации (БТИ) не включит построенный дом в состав этого фонда.

Положение гласит: жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет заключается в проведении технической инвентаризации и в регистрации документов об обязанностях правообладателя по содержанию жилых строений и жилых помещений. Подобное требование распространяется на весь жилищный фонд независимо от принадлежности.

При приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд составляется технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения. При вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений обязательны инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Исполнительная учетно-техническая документация на законченный строительством жилой дом, составляемая БТИ, включается в состав документации, которую заказчик (застройщик) предъявляет приемочной комиссии.

Итак, мы выяснили, что к жилищному фонду относятся только оконченные строительством жилые дома. Недостроенные же дома жилищным фондом не считаются. Поэтому земля, отведенная под индивидуальное жилищное строительство, до его окончания и приема дома в эксплуатацию облагается по обычной, а не по пониженной ставке.

Закон суров, но он закон

МНС России является исполнительным органом власти. Оно обеспечивает неукоснительное выполнение федерального законодательства, а также решений органов законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятых в рамках их компетенции.

Строго следуя закону, министерство разъяснило: федеральное законодательство не предусматривает льготных ставок налога на земли, предоставленные для строительства жилья в период строительства до ввода дома в эксплуатацию. Эта позиция доведена до налоговых инспекций.

В соответствии с налоговым законодательством инспекции в прошлом году направили налогоплательщикам налоговые уведомления, указав в них суммы земельного налога за год, которые нужно было уплатить до 15 сентября и 15 ноября 2002 года. Эти суммы в каждом конкретном случае были рассчитаны с учетом регионального законодательства о земельном налоге.

В случаях когда налог по земельным участкам, отведенным под индивидуальное жилищное строительство, за прошлые годы был уплачен по пониженной ставке, налоговые инспекции доначислили его. Основание - статья 17 Закона о плате за землю.

Кстати
Опыт Московской области

В прошлом году в Московской области сложилась непростая ситуация, связанная с доначислением земельного налога по землям, предоставленным под индивидуальное жилищное строительство. Ее разрешению активно содействовали налоговые органы. По их инициативе проводились совещания у заместителя председателя областного правительства. В них участвовали все заинтересованные ведомства и главы муниципальных образований.

Представители Управления МНС России по Московской области вошли в специальную рабочую группу в Комитете по вопросам бюджета, финансовой и налоговой политики Московской областной Думы. В задачу группы входила разработка проектов областных законов по предоставлению налоговых льгот по земельным участкам, полученным гражданами для индивидуального жилищного строительства.

В результате проведенной работы был принят Закон Московской области от 31.12.2002 N 165/2002-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области "О льготном налогообложении в Московской области".

На основании данного закона граждане получили право на льготу по уплате налога на земли, полученные ими для индивидуального жилищного строительства. Льгота заключается в уменьшении исчисленной за 1999-2002 годы суммы земельного налога на земли городов и поселков, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, в части средств, зачисляемых в областной бюджет. Также предусмотрена льгота на 2003 год. Она освобождает граждан от уплаты 90% земельного налога, исчисленного на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в части площади этих участков, не превышающей 1500 кв. м. Советы депутатов и администрации 25 городов и районов Подмосковья также приняли на своем уровне нормативные акты о льготировании данной категории налогоплательщиков в части налога, поступающего в местные бюджеты.

В настоящее время налоговые органы Московской области проводят большую разъяснительную работу в местных СМИ по вопросу исчисления налога на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства.

Опыт подмосковной налоговой службы нужно учесть налоговым органам других регионов. Им следует обратиться в законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении льгот по земельному налогу гражданам, ведущим индивидуальное жилищное строительство на территории данного региона.

В соответствии с ней допускается пересмотр неправильно произведенного налогообложения, но не более чем за три предшествующих года.

В среднем по России в расчете на 10 соток суммы земельного налога в 2001-2002 годах не превысили 1500-3000 руб. Однако в регионах, в которых ошибочно применялась пониженная ставка налога, в результате перерасчета за три года налогоплательщики получили уведомления на значительные суммы. Характерный пример - Московская область.

Статьями 2 и 9 Закона Московской области от 16.06.95 N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" предусмотрены повышающие коэффициенты, увеличивающие размер налога в 10 раз по сравнению со ставками, установленными федеральным законодательством. Устанавливать такие коэффициенты регионы вправе на основании Закона о плате за землю. В частности, можно вводить коэффициенты, увеличивающие средние ставки земельного налога в курортных зонах и зонах отдыха, а также коэффициенты, учитывающие статус города и развитие социально-культурного потенциала.

Кроме того, в ряде муниципальных образований Подмосковья решениями местных органов власти прямо предусмотрено взимание налога с земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, по полным налоговым ставкам. Примером служат Шатурский и Луховицкий районы.

Как следствие, многие жители Подмосковья, владельцы недостроенного жилья, получили уведомления на весьма значительные суммы. Если быть точным, то на территории Московской области в 2002 году было зарегистрировано 1 163 636 физических лиц - плательщиков земельного налога. С 1991 по 2001 год для индивидуального жилищного строительства в городской или поселковой черте выделено 80 883 земельных участка. Из них 58 261 жилой дом введен в эксплуатацию. На 25 351 земельном участке строительство не завершено. Причем на долю пенсионеров, работников бюджетной сферы и малоимущих многодетных семей приходится 12% от этого числа. Средняя сумма начисленного земельного налога при норме выделения земельного участка 1200 кв. м в среднем по области составила в 2002 году 8395 руб., за предыдущие три года - 5294 руб.

Стоит ли говорить, что многие просто не в состоянии единовременно выплатить такие суммы. Сложившаяся ситуация стала предметом громкого обсуждения в прессе. Причем некоторые СМИ несправедливо обвинили в ее возникновении налоговую службу, в то время как последняя всего-навсего строго выполняла требования закона. Впрочем, сейчас важнее другое - как будет решаться возникшая проблема.

Что делать?

МНС России видит два пути выхода из сложившейся ситуации.

Первый - задействовать механизм отсрочек и рассрочек по уплате налога. Граждане, для которых исчисленная сумма земельного налога превысит их финансовые возможности, вправе обратиться за отсрочкой или рассрочкой в финансовые органы субъекта РФ и муниципального образования. Такое право предоставлено налогоплательщикам статьей 64 НК РФ.

Второй путь - внести поправки в региональное и местное законодательство о земельном налоге. Как было сказано, региональные и местные власти могут предоставить отдельным категориям налогоплательщиков дополнительные льготы по земельному налогу в той его части, которая поступает в соответствующие бюджеты. Право на льготу имеют налогоплательщики, получившие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Причем данная льгота, как улучшающая положение налогоплательщиков, будет иметь обратную силу, если это прямо предусмотреть в соответствующем нормативном акте (п.4 ст.5 НК РФ). Тем самым налоговые органы получат законное основание пересчитать сумму земельного налога в сторону уменьшения за прошлые годы.

С 2003 года в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ земельный налог на земли городов и поселков поступает только в региональные и местные бюджеты. Поэтому законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления могут полностью освободить от его уплаты отдельные категории граждан - тех, которым их финансовое положение не позволяет уплачивать налог на общих основаниях.

В настоящее время уже есть регионы, в которых проблема успешно разрешена. Скажем, та же Московская область. Здесь в решении вопроса активно участвовали работники налоговых органов (см. "Опыт Московской области"). Их примеру не помешало бы последовать и налоговым органам других регионов, в которых данный вопрос продолжает оставаться открытым.

Р.Г. Габбасов,

советник налоговой службы РФ II ранга,

Управление ресурсных платежей МНС России

Н.В. Голубева,

советник налоговой службы РФ III ранга,

Управление ресурсных платежей МНС России

"Российский налоговый курьер", N 8, апрель 2003 г.