Вопрос: Купля-продажа квартиры оформлена в простой письменной форме. Допустимо ли при личной явке супруга продавца (покупателя) в Учреждение юстиции согласие на сделку тоже оформить в простой письменной форме? ("эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2003 г.)

Купля-продажа квартиры оформлена в простой письменной форме. Допустимо ли при личной явке супруга продавца (покупателя) в Учреждение юстиции согласие на сделку тоже оформить в простой письменной форме?

Пункт 3 ст.35 Семейного кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения согласия другого супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества. Это правило не содержит каких-либо исключений, применяется оно во всех случаях совершения сделок по отчуждению недвижимости. При этом ни Семейный кодекс РФ, ни другие нормативно-правовые акты не ставят данное требование в зависимость от того, какие правила, собственно, предъявляются к самой сделке с недвижимостью.

Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.07.2002 N А56-8893/02 указал, что суд не может согласиться с утверждением КУГИ, который ссылается на то, что нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в том случае, если подлежащая государственной регистрации сделка непосредственно направлена на распоряжение общим имуществом супругов, поскольку оно не соответствует п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ.

В соответствии с названным законом для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При этом следует отметить, что хотя сам по себе договор купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения, по отношению к купле-продаже жилья ГК РФ в ч.2 ст.558 предусмотрел требование об обязательной государственной регистрации (договор считается заключенным только с момента такой регистрации). Поэтому для данного вида договора предусмотрена "квалифицированная" письменная форма. Однако, как уже отмечалось выше, на необходимость удостоверения согласия супруга требования, предъявляемые к самой сделке, никакого влияния не оказывают. В данном случае следует ориентироваться именно на нормы Семейного кодекса РФ.

Следует обратить внимание также и на то, что даже личная явка супруга не освобождает нотариуса от необходимости письменно зафиксировать его согласие на сделку в реестре (на это, в частности, обратили внимание и члены Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты, см. "Российская юстиция" N 5, 1997 г.). Методический совет МГНП констатирует, что очень распространенным в деятельности нотариусов является нарушение требований п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, т.е. не истребуется согласие супруга (собственника) на отчуждение им имущества, приобретенного в период брака. Зачастую данное согласие истребуется в виде простого заявления без свидетельствования нотариусом на нем подлинности подписи (см. "Российская юстиция" N 4, 1998 г.).

Итак, основываясь на нормах действующего законодательства, судебной практике и разъяснениях нотариальных органов, следует сделать вывод, что согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью обязательно должно быть нотариально удостоверено, в противном случае невыполнение этого требования может повлечь неблагоприятные последствия, вплоть до признания договора незаключенным.

О. Струнская,

эксперт "эж-ЮРИСТ"

24 января 2003 г.

"эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2003 г.