По пути к совершенству (В. Чубаров, "эж-ЮРИСТ", N 5, февраль 2003 г.)

По пути к совершенству

Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества. В рамках открытой для всех читателей "эж-ЮРИСТ" научной дискуссии мы предлагаем вашему вниманию два материала, авторы которых - члены рабочей группы по подготовке концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. Они представляют, быть может, небесспорный, но безусловно интересный подход в решении ряда вопросов правового статуса недвижимости.

Составной частью предложений по совершенствованию гражданского законодательства о недвижимости является выработка ряда исходных положений. Это своеобразная "общая часть", на которую, с одной стороны, опираются конкретные предложения, а с другой - проверяется их правильность и последовательность. "Общая часть" - квинтэссенция представлений о недвижимости, сложившихся в правовой теории, судебной практике, а также в самой рабочей группе по разработке Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Легальное определение

Определение недвижимого имущества содержится в ст.130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов. Применительно к основным объектам недвижимости - в силу их естественных свойств - дается не только их примерный перечень, но и называются критерии, позволяющие в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет.

Режим недвижимости распространен и на ряд объектов, являющихся по своим естественным характеристикам движимыми вещами. Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общие критерии (неразрывная связь с землей и т.п.), эти объекты перечислены в абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК РФ): предприятия (ст.132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ "О товариществах собственников жилья").

Определение недвижимости в силу ее естественных свойств является универсальным и вряд ли нуждается в пересмотре. Определение недвижимости как всего того, "что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможное", следует понимать как установление двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект: неразрывной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного причинения ему ущерба. При этом неразрывная связь объекта с землей, безусловно, является главным критерием.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект недвижимости (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением самой земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, они могут быть квалифицированы как объекты недвижимости только при сохранении их неразрывной связи с землей. Вот почему сборно-щитовые домики, навесы, палатки, иные подобные сооружения, построенные без фундамента, недвижимостью считаться не могут. Не являются таковой и бывшие капитальные сооружения, если отсутствует стойкая связь с землей (снятые с опор железные конструкции моста).

Вряд ли имеются основания и для того, чтобы вводить в определение недвижимости такой дополнительный признак, как обязательность госрегистрации. Вопрос о ней как необходимом элементе правового режима недвижимости решен в действующем законодательстве посредством госрегистрации прав на недвижимое имущество и обременений этих прав (ст.131 ГК РФ).

Подобный подход соответствует мировой практике. Его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1). Согласно ст.6 Закона о регистрации эти права признаются юридически действительными и какой-либо госрегистрации самой недвижимости не требуется.

Своеобразное исключение здесь составляют речные и морские суда, воздушные и космические объекты. В соответствии со ст.130 ГК РФ для признания их недвижимостью необходимо, чтобы они были зарегистрированы в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, Государственном судовом реестре РФ и т.п.

Объяснение весьма простое: названные объекты по своим физическим свойствам являются движимым имуществом и их регистрация в качестве транспортных средств является способом "отсечь" те объекты, на которые режим недвижимости не распространяется. Однако в дальнейшем, после признания зарегистрированных транспортных средств недвижимостью, переход на них вещных прав и их обременений также происходит путем государственной регистрации перехода прав на них.

Специфика недвижимости

В соответствии с общепринятой классификацией объектов гражданских прав [1) вещи, 2) права требования, 3) исключительные права] недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить неразрывной связью, существующей между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их размещении на конкретном участке приобретают индивидуальный характер. Естественно, и земельный участок всегда индивидуален.

- Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная, но единая вещь при наличии у нее признаков, предусмотренных ст.130 ГК РФ, также может быть признана недвижимостью (например, комплекс недвижимого имущества). Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) достаточно велика. Будучи недвижимостью, комплекс должен отвечать критериям, закрепленным в ст.130 ГК. Отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением. Поэтому ст.134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества.

Если по своим естественным характеристикам недвижимость может быть поделена на несколько самостоятельных объектов (делимая вещь), то прежний объект прекращает свое существование и образуется несколько самостоятельных объектов права. Правообладатель в этом случае обязан подать заявление о регистрации права собственности на два (три и т.п.) новых объекта недвижимости. Одновременно погашается запись о его праве собственности на прежний объект.

Данную ситуацию следует отличать от той, при которой изменяются определенные характеристики объекта недвижимости (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае вещь сохраняется, однако запись об изменениях должна быть внесена в ЕГРП. Это можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.

Если объект является неделимой вещью (ст.133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права.

- Необходимо исключить из ст.132, 558 ГК РФ, ст.7 Водного кодекса, ст.127 Жилищного кодекса указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь должна идти об отчуждении доли в праве.

Изменение круга объектов

Практика показала, что ряд перечисленных в ст.130 ГК РФ объектов не отвечает критериям недвижимости и по этой причине должен быть исключен из статьи. Речь идет о лесах и многолетних насаждениях.

В обоих случаях недвижимостью являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст.7 Лесного кодекса к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и населенных пунктов (поселений), а также земель лесного фонда, не покрытых растительностью, в т.ч. лесной.

Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесной фонд" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех землях, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

Возможное исключение указанных объектов из разряда недвижимости не будет означать, что земли лесного фонда и земли, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимостью. Как и другие земельные участки, они в соответствии со ст.130 ГК РФ являются недвижимостью в силу естественных свойств.

Статьей 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст.7 Водного кодекса), а тот земельный участок, на котором водный объект расположен (ст.102 Земельного кодекса РФ).

- Представляется, что замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст.130 ГК РФ необходимо исключить и внести соответствующие изменения в Водный кодекс РФ.

Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст.130 ГК РФ была дополнена рядом новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в примерный перечень можно объяснить не только значимостью для оборота, но и возможностью в дальнейшем детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся:

- жилые помещения. Их правовой режим подробно регламентирован ГК РФ и другими федеральными законами (Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ФЗ "О товариществах собственников жилья"), а также ЖК РСФСР. Необходимость их включения в ст.130 ГК РФ объясняется значимостью объекта для гражданского оборота;

- нежилые помещения - в связи со значимостью для оборота и необходимостью детальной проработки правового режима;

- объекты незавершенного строительства.

Незавершенное строительство

До принятия Закона о регистрации вопрос о признании этих объектов недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст.25 Закона о регистрации объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом.

Включение объектов незавершенного строительства в примерный перечень ст.130 ГК РФ является не только отражением их значимости для оборота, но и предполагает дальнейшую регламентацию правового режима с учетом положений п.2 ст.25 Закона и п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Существо правового режима объекта незавершенного строительства может быть сведено к следующему.

Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл.IV Земельного кодекса РФ. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда. Поскольку собственником построенного объекта является собственник (владелец) земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.

Вместе с тем сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства будет служить документ о праве собственности либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для государственной регистрации права собственности необходимо будет представить также проектно-сметную документацию, которая бы исключила факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст.222 ГК РФ).

- В параграфе 3 главы 37 ГК РФ "Строительный подряд" должны быть внесены изменения, состоящие в том, что подрядчик в момент передачи материалов для использования их в строительстве право собственности на них теряет. Их собственником становится заказчик строительства.

Поскольку собственником строящегося объекта является собственник (владелец) земельного участка, соответствующие изменения должны быть внесены и в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". В частности, норма п.1 ст.65 названного Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме при строительстве ипотека земельного участка одновременно должна являться ипотекой возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), являются недействительными.

Общая долевая собственность

Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п.4 ст.244 ГК РФ), нередко злоупотребляют своим правом. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их посторонним лицам, становясь сособственниками.

Чаще всего подобные злоупотребления имеют место в отношении жилых помещений и земельных участков.

В случае с жилыми помещениями имеет место нарушение норм жилищного законодательства, которое исходит из того, что в неделимом жилом помещении постоянно должна проживать семья собственника, а не посторонние лица (ст.127 ЖК РСФСР). Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилья для проживания в нем граждан (ст.7, 127 ЖК РСФСР, ст.288 ГК РФ), т.к. "карликовая" доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. То же самое можно сказать о земельном участке, который должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Предлагается ввести в ст.244 ГК РФ норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, по размерам не соответствующую установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствующую принципу "жизнеспособности" выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование и т.п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом отсутствует.

В. Чубаров,

к ю.н., вед. научн. сотр.

Института законодательства и сравнительного

правоведения при Правительстве РФ

"эж-ЮРИСТ", N 5, февраль 2003 г.