Нужна ли сделкам регистрация? (Н. Сучкова, "эж-ЮРИСТ", N 5, февраль 2003 г.)

Нужна ли сделкам регистрация?

Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества. В рамках открытой для всех читателей "эж-ЮРИСТ" научной дискуссии мы предлагаем вашему вниманию два материала, авторы которых - члены рабочей группы по подготовке концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. Они представляют, быть может, небесспорный, но безусловно интересный подход в решении ряда вопросов правового статуса недвижимости.

Нотариус VS. регистратор

В соответствии со ст.158 ГК РФ сделки могут совершаться устно или в письменной форме. Однако для сделок с недвижимым имуществом предусматривается только письменная форма, которая, в свою очередь, может быть как простой, так и нотариальной.

В силу закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие сделки:

а) договор об ипотеке; соглашение об изменении условий договора об ипотеке; соглашение залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п.2 ст.339, п.1 ст.349 ГК РФ, ст.10, 23 и 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " (далее - Закон об ипотеке);

б) договор ренты (ст.584 ГК РФ);

в) завещания (ст.1124 и 1125 ГК РФ), за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме;

г) учреждение доверительного управления в отношении наследственного имущества (ст.1173 ГК РФ);

д) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п.1 ст.389 ГК РФ);

е) доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.2 ст.185 ГК РФ);

ж) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК РФ);

з) брачный договор, его изменение или расторжение (ст.41 и 43 СК РФ);

и) согласие супруга на распоряжение общим имуществом супругов (п.3 ст.35 СК РФ);

к) соглашение об уплате алиментов (ст.100 СК РФ).

Законодатель предусматривает также освидетельствование нотариусом наследственных прав в случае смерти наследодателя другим лицам путем выдачи свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.218 и ст.1162 ГК РФ).

Все остальные сделки могут совершаться в простой письменной форме, если только стороны по взаимному соглашению не договорятся о нотариальном удостоверении заключаемой ими сделки (подп.2 п.2 ст.163 ГК РФ).

Несмотря на то что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом не является формой сделки (ст.158 ГК РФ и п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним *(1)), закон к некоторым видам сделок избирательно предъявляет обязательность соблюдения такого требования. Правда, при этом сложно проследить какую-либо логику в подходах по выбору оснований для установления названного требования, и можно отметить имеющую место противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом.

Так, согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, определенных ст.131 ГК РФ. Однако ст.131 ГК РФ таких случаев не содержит, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки.

По общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора купли-продажи не требуется (ст.55 ГК РФ), но устанавливается обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст.551 ГК РФ). Вместе с тем ст.558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование по государственной регистрации договора купли-продажи с этими объектами недвижимости. При продаже предприятия обязательными являются как государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, так и государственная регистрация договора купли-продажи предприятия (ст.560 и 564 ГК РФ).

В то же время для дарения и ренты обязательной является госрегистрация соответствующего договора (ст.574 и 584 ГК РФ), о регистрации перехода права собственности ничего не говорится.

Для ипотеки предусматривается не только государственная регистрация договора об ипотеке и государственная регистрация самой ипотеки, но и государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке (ст.10 и 20 Закона об ипотеке). Для доверительного управления установлена только государственная регистрация передачи недвижимого имущества (п.2 ст.1017 ГК РФ).

Если при аренде недвижимого имущества, включая аренду предприятия, договор аренды всегда подлежит государственной регистрации, то при аренде здания, сооружения, земельного участка договор аренды регистрируется лишь в случае его заключения на срок не менее года (п.2 ст.609, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК РФ, п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ). При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом регистрации договора не требуется (глава 36 ГК РФ), за исключением безвозмездного срочного пользования земельным участком сроком не менее одного года (п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ).

Хотя законом предусматривается обязательность госрегистрации прав на недвижимое имущество, а в некоторых случаях и сделок в ним, но единственным доказательством существования права является лишь государственная регистрация права на недвижимое имущество, но не сделок с ним (п.1 ст.2 Закона о регистрации). То есть для сделки регистрация не имеет правоподтверждающего значения, она лишь является точкой отсчета момента ее заключения (п.3 ст.433, п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК РФ, п.2 ст.10 Закона об ипотеке).

При регистрации сделки с недвижимым имуществом установление ее законности осуществляется путем проверки действительности поданных документов и наличия соответствующих прав у правообладателей (п.3 ст.10 и п.1 ст.13 Закона о регистрации). Такую же проверку осуществляет и нотариус при удостоверении сделки. То есть в этой части полномочия регистратора и нотариуса дублируются.

Однако при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая оценка документа, выражающего сделку, но и выясняется содержание обязательственных правоотношений сторон, что обеспечивает ее большую юридическую достоверность (действительность). Обеспечение действительности сделки осуществляется нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон сделки, установления личности сторон сделки и соответствия их роли и волеизъявления, выяснения оснований, мотивов и целей сделки, разъяснения участникам сделки правовых последствий совершаемого ими юридического действия.

Несмотря на частичное дублирование полномочий регистратора и нотариуса, их ответственность за результаты профессиональной деятельности различна, что объясняется целями деятельности этих двух публично-правовых институтов. Нотариальная деятельность направлена в первую очередь на охрану частноправовых интересов субъектов гражданских правоотношений, а регистрация - на обеспечение публичного интереса в открытости сведений о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях на недвижимое имущество. Поэтому учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несут ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним (ст.31 Закона о регистрации). Нотариус же несет полную материальную ответственность за незаконное удостоверение сделок с недвижимым имуществом или за незаконный отказ в удостоверении таких сделок. При этом его ответственность не ограничивается возмещением ущерба, поскольку за указанные действия он может быть лишен права нотариальной деятельности (ст.12, 17, 48 Основ законодательства РФ о нотариате).

В отличие от государственной регистрации нотариальное удостоверение сделки создает также дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из сделки. Выражается это в том, что права и интересы лица в случае неисполнения нотариально удостоверенной сделки могут быть защищены в упрощенном порядке через выдачу судебного приказа.

Кроме того, одним из существенных различий последствий сделок, совершенных в простой письменной или нотариальной формах, является то, что по общему правилу сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, признается ничтожной всегда, а сделка, совершенная в простой письменной форме, является оспоримой и может быть признана недействительной только судом и лишь в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п.2 ст.162, п.1 ст.165, ст.550 ГК РФ).

Как усовершенствовать?

В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения из противоречивости, а в некоторых случаях избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирования полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно было бы отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Исходя из необходимости обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, выполнения государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе в определенных случаях и бесплатно, снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки, сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, следовало бы:

отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, сохранив государственную регистрацию обременений и ограничений прав на недвижимое имущество;

ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом;

установить, что все сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в форме единого письменного документа;

предусмотреть новое нотариальное действие - передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество при наличии на то волеизъявления сторон сделки и получение зарегистрированных документов.

При этом введение обязательности нотариальной формы сделок не должно явиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников сделки. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований снижен и основываться на регрессной шкале ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.

При отмене государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и введении их обязательной в силу закона нотариальной формы необходимо будет предусмотреть, что:

проверка законности содержания сделки путем установления личностей, обратившихся за удостоверением сделки, выяснение право- и дееспособности сторон сделки, выявление их волеизъявления, разъяснение им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, оказание содействия в осуществлении прав участников гражданских правоотношений, проверка соответствия поданных документов требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателя возлагается на нотариуса;

сроки проведения регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора должны быть существенно снижены, примерно до семи дней;

при регистрации перехода права на недвижимое имущество правовая экспертиза представленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, полноты и действительности поданных документов, наличия соответствующих прав у правообладателя;

ответственность в случае спора о праве за признание недействительным нотариально удостоверенного договора, явившегося основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество, несет нотариус. В случае незаконного удостоверения сделки нотариус должен нести полную имущественную ответственность самостоятельно, а при отсутствии умысла нотариуса - субсидиарную ответственность с виновным лицом при условии обязательного первоначального предъявления требования о возмещении ущерба виновному лицу. Нотариус должен быть освобожден от ответственности в случае удостоверения оспоримой сделки при условии подтверждения разъяснения нотариусом сторонам сделки последствий заключения такой сделки;

ответственность за незаконные действия (бездействие) при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за незаконный отказ в такой регистрации, а также за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество возлагается на учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество;

законом должны быть установлены сроки совершения нотариусом нотариального действия по передаче документов для государственной регистрации права;

наименование учреждения юстиции должно соответствовать его полномочиям. Предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ в части, касающейся отмены государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и введения обязательной нотариальной формы таких сделок с участием физических лиц, повлекут необходимость внесения изменений и дополнений в ГК РФ, Земельный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, в Закон о регистрации, в Основы законодательства РФ о нотариате.

Н. Сучкова,

советник Президента Федеральной

нотариальной палаты по правовым вопросам

"эж-ЮРИСТ", N 5, февраль 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Далее - Закон о регистрации.