Вопрос: Правомерно ли установление городской Думой различных ставок арендной платы за землю для индивидуального предпринимателя и для бюджетной организации? Может ли в данном случае быть применен п.2 ст.3 НК РФ? ("эж-ЮРИСТ", N 9, март 2003 г.)

Правомерно ли установление городской Думой различных ставок арендной платы за землю для индивидуального предпринимателя и для бюджетной организации? Может ли в данном случае быть применен п.2 ст.3 НК РФ?

В статье 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" определено, что арендная плата наряду с земельным налогом является формой платы за землю. Аналогичная норма установлена в п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ. При этом из норм действующего законодательства не вполне ясно, является ли арендная плата за землю обязательным платежом, имеющим публично-правовой характер, либо же отношения между собственником земли и ее арендатором являются гражданско-правовыми и подчиняются общим правилам главы 34 ГК РФ (ст.614 ГК РФ). В то же время второй из названных подходов видится более верным по следующим основаниям.

Во-первых, в ст.21 Закона о плате за землю и в п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Несмотря на то что ст.21 Закона о плате за землю допускает неоднозначное толкование формулировки о том, что "при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы", аналогичная норма, закрепленная в п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ, сформулирована более точно: "Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ".

Таким образом, наличие у органов исполнительной власти полномочий по определению размера арендной платы не означает возможности изменения ее размера по уже заключенному договору. Представляется, что размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, определяемые органами власти на основании п.4 ст.22 и п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ, могут иметь значение лишь при заключении договоров аренды земли (как отражающие позицию арендодателя по условиям договора), но не могут изменять права и обязанности сторон по ранее заключенным договорам.

Во-вторых, отсутствие в ст.13-15 НК РФ указания на арендную плату за землю как самостоятельный вид налога влечет невозможность признания данного платежа налоговым по своей природе (в силу п.5 ст.12 НК РФ). Попутно отметим, что земельный налог назван в качестве местного налога в ст.15 НК РФ.

Наконец, правильность данной позиции подтверждается сложившейся арбитражно-судебной практикой (см., в частности, постановление ФАС ЦО от 25 декабря 2000 г. N 112/12, постановления ФАС МО от 11 мая 2000 г. N КГ-А40/1789-00 и от 3 февраля 2000 г. N КГ-А40/144-00, постановление ФАС УО от 2 октября 2002 г. N Ф09-2075/02-АК, постановление ФАС ВСО от 16 января 2002 г. N А78-1714/01-С2-19/107-Ф02-3375/01-С1).

Более того, споры о понуждении к внесению изменений в договоры аренды земли на основании установленных органами власти ставок аренды земли также, как правило, разрешаются исходя из того, что данные отношения носят частноправовой характер и изменения в такой договор могут быть внесены не иначе как по соглашению сторон (см. постановления ФАС СЗО от 21 марта 2000 г. N А44-3259/99-С1 и от 7 февраля 2000 г. N А56-25270/99).

Вместе с тем в правоприменительной практике также существует и обратная позиция - как правило, ее придерживаются налоговые органы. Отдельные арбитражные суды кассационной инстанции порой поддерживают требования налоговых органов (см., например, постановление ФАС ПО от 10 января 2002 г. по делу N А 55-4542/01-29). Однако аргументация подобной позиции представляется крайне спорной. Отвечая на поставленный вопрос необходимо отметить следующее. Прежде всего, отношения по аренде земли носят не налоговый, а гражданско-правовой характер, в связи с чем норма п.2 ст.3 НК РФ (о недопустимости установления дифференцированных ставок налогов и сборов) применена здесь быть не может. Само по себе установление различных ставок арендной платы при заключении договоров с различными категориями арендаторов действующему законодательству не противоречит. В то же время последующее изменение органом власти ставок арендной платы не влечет за собой автоматического изменения арендной платы по заключенному ранее договору аренды земли.

И. Алещев,

эксперт "эж-ЮРИСТ"

7 марта 2003 г.

"эж-ЮРИСТ", N 9, март 2003 г.