Нежилые помещения как объекты гражданских прав (В.А. Лапач, "Законодательство", N 4, апрель 2003 г.)

Нежилые помещения как объекты
гражданских прав

Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. Значение нежилых помещений существенно возросло с введением прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п.3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, что позволяет сделать ряд выводов. Так, согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной собственности, помимо прочего, включаются муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением "муниципальные", что говорит о стремлении законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но относящихся к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта федерации), а с другой - подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).

В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" нежилые помещения рассматриваются не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

С этой же позиции подходит к рассматриваемому вопросу Жилищный кодекс (ЖК) РСФСР, в ч.2 ст.4 которого нежилыми названы помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Данную точку зрения поддерживает и ГК РФ, указывая, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч.2 п.3 ст.288 ГК РФ). Как видим, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

Более широкое понимание данного термина характерно для Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации): в названном акте понятие "жилые и нежилые помещения" продолжает смысловой ряд, начало которому положено понятиями "здания", "сооружения". Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). При этом, к сожалению, осталось неясным, насколько широко можно толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?

Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, он должен учитывать подразделение помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от объекта, обозначаемого данным понятием (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (глава 18 ГК РФ), причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают. Для нежилых помещений (имеющих общественное назначение и обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется "унитарный" (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, видимо, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений (общая долевая собственность) производен от их общего назначения - удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по нашему мнению, в случае перевода имеющего собственника жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в "унитарной" собственности того лица, которому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность у квартировладельцев не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел I-3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Иное содержание вкладывается в понятие "нежилое помещение" Положением о порядке учета и оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г.Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 16 сентября 1993 г. N 868. Согласно п.1.2 этого документа, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части. В то же время эти отдельные строения рассматриваются как здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (БТИ).

Итак, нежилым помещением может считаться как целое строение, так и его часть. Нетрудно заметить, что с логической точки зрения предлагаемая трактовка небезупречна, так как невозможно дать правильное определение без установления точного соотношения между целым и его частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент - регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.

Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения - как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема - весьма негативно сказались на разрешении прежде всего практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательна ли регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Анализ данной правовой ситуации требует однозначно установить содержание понятия нежилого помещения. Рассматривая возникающие на практике случаи, налоговые органы руководствуются следующими аргументами.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут быть установлены в ГК РФ или федеральных законах. В свою очередь, ст.625 ГК РФ гласит, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются общие положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно не требуется проводить государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года. Согласно ст.26 Закона о государственной регистрации, аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. ГК РФ содержит специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться п.2 ст.651 ГК РФ. Данное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что Закон о государственной регистрации (ст.1, 26) к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относит и помещения (жилые и нежилые). ГК РФ не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях. Так как помещение в соответствии со ст.1 и 26 Закона о государственной регистрации является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, на него не может распространяться действие нормы п.2 ст.651 ГК РФ, поскольку ее объектом являются отношения исключительно по аренде зданий и сооружений. Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется п.2 ст.609 ГК РФ и ст.26 Закона о государственной регистрации и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор*(1).

Определенная последовательность в таких рассуждениях имеется. Действительно, гражданское законодательство России не урегулировало отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях; безусловно, нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Но из этих двух верных посылок вдруг следует неожиданный и нелогичный вывод о том, что порядок, установленный для объекта в целом, не может распространяться на его часть. Иногда данную позицию подкрепляют указанием на то, что порядок регистрации договоров аренды зданий и сооружений не может быть по аналогии распространен на нежилые помещения. Но какая тут вообще может быть аналогия, если речь идет о части целого?!

Мы вряд ли вправе ожидать от налоговых органов свободного владения основными категориями диалектики, но, наверное, могли бы рассчитывать хотя бы на признание ими того обстоятельства, что такие категории действительно существуют и значат для человеческой практики ничуть не меньше, чем Налоговый кодекс. Философы отмечают: "У частей целого разная степень относительной самостоятельности. В соотношении целого и части есть такая закономерность: чем сильнее и сложнее связь между частями, тем больше роль целого по отношению к своим частям и, следовательно, меньше относительная независимость частей от целого"*(2). Для того чтобы подвести под позицию налоговых органов хоть какую-то теоретическую базу (неубедительные ссылки на пробельность законодательства заменить ее, конечно, не могут), пришлось бы доказывать, что связь между помещением и зданием либо вообще отсутствует, либо настолько слаба и незначительна, что помещения представляют собой вполне самостоятельные объекты прав и обладают таким уровнем качественной определенности и специфики их участия в гражданском обороте, которые требуют регистрации именно договоров аренды помещений, тогда как регистрацию договоров аренды зданий при тех же условиях закон не предписывает. Но, учитывая, что помещения - это не просто части зданий, а части, не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно*(3).

Правила систематического и логического толкования законов позволяют охарактеризовать рассматриваемый вывод налоговых органов не просто как некорректный, но и неверный по существу. Данное обстоятельство нашло справедливую оценку в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". Разъясняя порядок применения закона, Президиум ВАС РФ принял во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и что в ГК РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. В соответствии с данной нормой договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ*(4).

Целиком разделяя данную позицию, считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. В отдельных случаях законодательство устанавливает особый правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений прямым указанием на сферы их использования либо на субъектов-пользователей.

Приведенный краткий анализ показывает, что понятия "нежилые здания", "сооружения", "помещения" в качестве видов входят в более общее понятие "объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать как объекты гражданских прав.

Очевидно, что к некоторым нежилым объектам, прежде всего, применимо понятие "имущество", и с этой точки зрения их следует причислить к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст.1 и 6 закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 и 12 Закона о государственной регистрации показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, т.е. нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений).

Какой же подход является правильным, может ли специальный закон корректировать положения акта более общего характера? Видимо, поскольку найти ответ непросто, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в ч.2 п.1 ст.130 ГК РФ справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного). Однако для того чтобы нормы закона действовали, необходимо, чтобы они органически сочетались со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, такое положение еще не достигнуто.

На наш взгляд, проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) встает лишь тогда, когда имеется несколько субъектов (собственников либо титульных владельцев), реализующих то или иное вещное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). В остальных ситуациях никаких затруднений не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Таким образом, большинство сложностей, связанных с нежилыми помещениями, обусловлено нечетким решением проблем совладения либо сособственности.

Ответы на некоторые вопросы в текущем законодательстве все же имеются. Например, п.1 ст.290 ГК РФ, следуя за правовой идеологией Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г., относит к общей долевой собственности домовладельцев практически всю недвижимость (кроме квартир и комнат), а следовательно, и нежилые помещения. Что же касается нежилых помещений как частей иных (нежилых) зданий и сооружений, то здесь такой определенности нет. В подобных ситуациях нежилые помещения чаще всего закрепляются за конкретными пользователями, что создает иллюзию наличия у последних самостоятельных вещных прав на соответствующие части зданий. Думается, что это не так.

С точки зрения права и принятой методологии учета имущества, в качестве объекта права должно рассматриваться здание (сооружение), а не его функциональные или конструктивные части. Известно, что в практике технической инвентаризации конструктивно цельное здание характеризуется единством учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, а отношения между составляющими его субъектами регулируются законом или договором.

Отдельные части здания (пристроенные, встроенные помещения и т.д.) не рассматриваются в качестве инвентарных объектов, если они не являются одновременно тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок. В техническом учете принято следующее определение помещения: это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В составе помещений могут быть комнаты, под которыми понимаются части помещений, отделенные от других функциональных частей физическими границами, направления которых в разрывах однозначно намечаются конструкциями, а размеры разрывов в плане или по высоте не превышают действующих норм. Комната (в отличие от помещения) есть неделимая функциональная часть здания. Из сказанного вытекает, что нежилое помещение (а тем более нежилая комната) вряд ли может стать самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации).

Этот вывод подтверждается и действующей методологией бухгалтерского учета. В связи с тем, что нежилое помещение не является конструктивно обособленной частью здания (обособление лишь функциональное), оно не может быть отражено в учете как отдельный инвентарный объект, а учет лишь по стоимостному выражению не дает требуемого результата, так как лишен соответствующего материального субстрата.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что нормальной правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен являться известный механизм общей собственности (чаще всего долевой, а в установленных случаях и совместной). Но, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями в нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем и т.п.

В соответствии с письмом Госкомимущества РФ от 25 сентября 1992 г. N А-4/6131 нахождение здания на балансе одной организации не препятствует закреплению такого здания или его частей за несколькими организациями, если здание строилось за счет централизованных источников финансирования либо при долевом участии нескольких предприятий (организаций) и предназначалось для их совместного размещения. Такие решения о закреплении помещений на праве полного хозяйственного ведения принимались ранее соответствующими комитетами по управлению имуществом и представляют собой административные акты, порождающие гражданские права. Однако очевидно, что в случае отказа в закреплении части здания или помещения за той или иной организацией возможно предъявление иска о признании доли в праве полного хозяйственного ведения (оперативного управления) и об определении порядка пользования помещениями.

Необходимо иметь в виду, что такой способ установления совладения (по решению собственника или суда) приводит к возникновению своеобразного правового положения, отличного от классических схем режима общей собственности. Различные субъекты, не будучи собственниками здания или сооружения, тем не менее становятся его совладельцами в соответствующих долях в силу наличия у них производных от права собственности, вещных прав полного хозяйственного ведения или оперативного управления. Но поскольку эти отношения все же квазипроприетарные, применение к ним норм об общей собственности в полном объеме вряд ли возможно. В таких ситуациях, в частности, не может быть осуществлено право на выдел доли, не действует преимущественное право покупки продаваемой доли. В то же время отдельные элементы механизма общей собственности могут быть использованы прямо либо по аналогии (определение порядка владения и пользования, участие в расходах по содержанию общего имущества, обращение кредитором взыскания на долю в общем имуществе, принадлежащую предприятию-должнику).

Долевое совладение в указанном порядке устанавливается лишь в отношении объектов государственной и муниципальной собственности, и можно утверждать, что субъектами указанных прав в абсолютном большинстве случаев являются государственные и муниципальные организации, предприятия, учреждения. Однако и в теории, и на практике остается открытым вопрос: могут ли быть защищены владельческие права правопреемников указанных организаций в отношении нежилых помещений, если организация-правопредшественник в свое время по разным причинам не закрепила их за собой. Относительно просто эта проблема решается только в случае реорганизации государственных и муниципальных предприятий и учреждений, когда правопреемство между юридическими лицами одной и той же формы собственности позволяет поставить этот вопрос в любое время. Гораздо сложнее обстоит дело, если организация меняет форму собственности в результате приватизации.

Так, в 1987 г. в г. Шахты Ростовской области за счет централизованных средств был построен Дом быта, предназначавшийся для размещения ряда городских предприятий бытового обслуживания. Заказчиком строительства выступила фабрика "Силуэт", разместившая в построенном здании часть своих производственных мощностей. В 1989 г. на базе большинства предприятий бытового обслуживания города было создано городское производственное объединение "Прогресс", которое, пользуясь положением фактического органа управления в данной сфере, перевело здание Дома быта на свой баланс. Фабрика "Силуэт" (на тот момент государственное предприятие) вынуждена была в январе 1990 г. заключить с объединением "Прогресс" как единственным балансодержателем здания договор аренды тех же производственных площадей, которыми она пользовалась с момента ввода Дома быта в эксплуатацию. 1 октября 1990 г. фабрика "Силуэт" и объединение "Прогресс" заключили договоры аренды имущества государственного предприятия в соответствии со ст.16 Основ законодательства об аренде. Арендодателем по отношению к фабрике "Силуэт" стало объединение "Прогресс", передавшее фабрике по договору с правом выкупа оборудование и иное имущество, кроме занимаемых фабрикой помещений в Доме быта. Эти помещения (а вернее, весь Дом быта целиком) объединение "Прогресс" само арендовало с правом выкупа у Ростовского областного управления бытового обслуживания населения. В результате одни и те же производственные площади, занимаемые фабрикой "Силуэт", оказались сданы в аренду разными арендодателями дважды: с 1 января 1990 г. без права выкупа - фабрике "Силуэт" и с 1 октября 1990 г. с правом выкупа - объединению "Прогресс".

В дальнейшем фабрика и объединение действовали уже как самостоятельные арендные предприятия, каждое из которых имело свои основания требовать выкупа указанных площадей. Для фабрики такими основаниями явились: норма п.5.11 Госпрограммы приватизации на 1992 г. и факт выкупа всего иного арендованного имущества, кроме помещений в Доме быта. Объединение "Прогресс" в качестве оснований использовало положение ст.15 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и договор аренды. Таким образом, на одно и то же имущество (нежилые помещения) возникли два конкурирующих однородных права. Это породило спор, который неоднократно рассматривался различными судебными инстанциями. Тем не менее, вопрос далек от разрешения как в практической плоскости, так и в теоретическом плане.

Нормы обязательственного права, которые применяются судами в таких ситуациях, не учитывают в должной мере специфику исходного правового статуса субъектов и особенности их прав на спорное имущество. Строго говоря, формально-юридическая развязка спора возможна и в рамках обязательственного права. Согласно ст.217 ГК РСФСР 1964 г. (действовавшего на момент рассмотрения спора), право объединения "Прогресс" на спорные нежилые помещения следует считать отпавшим. Ведь эти помещения на основании самостоятельного договора уже переданы третьему лицу, имеющему однородное право, - фабрике "Силуэт". Однако такое решение, будучи законным, является в значительной степени формальным, поскольку не выявляет того обстоятельства, что объединение "Прогресс" - это не только сторона в споре, арендатор, но и одновременно арендодатель по отношению к фабрике "Силуэт". Без внимания остается также и то, что у фабрики "Силуэт" до перехода на аренду могло быть самостоятельное вещное право на спорные помещения. Поэтому законным и обоснованным может считаться только такое решение, которое учитывало бы специфику и соотношение имущественных прав как непосредственно спорящих сторон (вначале - арендных предприятий, затем - товариществ), так и их правопредшественников - госпредприятия фабрики "Силуэт" и производственного объединения "Прогресс".

Подобные споры обычно очень сложны, их рассмотрение требует глубокого анализа всех без исключения обстоятельств дела.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п.11) указал: при разрешении споров следует учитывать, что факт нахождения имущества на балансе одного государственного или муниципального предприятия (организации) не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений с имеющимся в них имуществом и оборудованием, если эти помещения ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке. Спор между государственными (муниципальными) предприятиями и организациями о признании права на помещения в здании (в том числе на имеющееся в них имущество и оборудование), находящемся на балансе одного предприятия, возведенном за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах несколькими предприятиями и организациями и предназначенном для их размещения либо имевшем иное целевое назначение, рассматривается арбитражным судом на общих началах. Приватизация соответствующих нежилых помещений балансодержателем не препятствует предъявлению и рассмотрению исков других пользователей о признании права на эти помещения с имеющимися в них имуществом и оборудованием. Арбитражный суд вправе удовлетворить исковые требования пользователей помещений о признании недействительным решения о приватизации предприятия, также являющегося пользователем помещений, в части спорных площадей при условии представления истцом доказательств права на эти площади*(5).

Однако приведенные рассуждения, в принципе верные и своевременные, не исчерпывают проблемы, поскольку признание прав владения или даже собственность нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании (сооружении) не снимает с повестки дня необходимости нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных (общих) элементов здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.

В.А. Лапач,

кандидат юрид. наук,

доцент Ростовского государственного университета

"Законодательство", N 4, апрель 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., напр.: Письмо Управления МНС по г.Москве от 22 декабря 1999 г. N 14-14/20349 // Московский налоговый курьер. 2001. N 1.

*(2) Спиркин А.Г. Философия: Учебник. М., 2002. С.275.

*(3) Это утверждение не распространяется на нежилые помещения, которые часто именуют "пристроенными" и которые представляют собой относительно самостоятельные строения, физически примыкающие к основному зданию. Их неполная самостоятельность проявляется обычно в том, что "пристройка" связана с основным зданием общими системами отопления, водо- и энергоснабжения и пр. Однако даже такой относительной автономии достаточно для того, чтобы распространять на "пристройки" правовой режим самостоятельных зданий (хотя бы в части арендных отношений). Кроме того, приведенные соображения о соотношении частей и целого не могут быть применены к жилым помещениям (квартирам) в многоквартирных домах, поскольку такие жилые помещения признаются действующим законодательством самостоятельными объектами гражданских прав (ст.289 ГК РФ). Причины, по которым законодатель в ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" впервые положительно решил вопрос о возможности возникновения права собственности на квартиры (пока лишь в жилищных и жилищно-строительных кооперативах), были очевидны: они лежали не столько в области права, сколько в сфере социальной политики, в стремлении создать более или менее представительную собственность граждан на жилище. Эти же соображения о формировании "массового собственника" квартир абсолютно преобладали и при принятии Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Один из немногих авторов, специально исследовавших проблему юридической горизонтальной делимости зданий в аспекте возможности поэтажной собственности, немецкий цивилист профессор И.Э. Кунце, особо подчеркивал социальные, жилищно-бытовые и административно-полицейские соображения, по которым в странах, реципировавших римское право, отказались от римской же максимы, допускавшей исключительно вертикальное деление зданий. Как правильно полагал Кунце, история развития ряда римских правовых институтов могла бы уже научить нас тому, что в сфере отношений человека к вещам господствует свобода трения, действуют соображения национального и культурного порядка, строгая же логика не имеет перспектив (см.: Kuntze J.E. Die Kojengenossenschaft und das Geschosseigenthum: 2 Abhandlungen aus dem Rechtsleben des deutschen Volkes. Leipzig, 1888. S.61). С этим мнением трудно не согласиться. Объяснить, почему отечественный законодатель, признав возможность права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не признал такую же возможность в отношении нежилых помещений в нежилых домах, с точки зрения логики невозможно. При таких условиях даже тривиальный перевод жилого помещения в нежилое (без изменения собственника) сразу же оборачивается трудноразрешимой юридической проблемой.

*(4) Вестн. ВАС РФ. 2000. N 7.

*(5) Там же. 1998. N 10.