Как в Москве уничтожают малый бизнес
Постановлением Правительства Москвы от 22.01.2002 N 68-ПП (далее - постановление) с 1 июля 2002 года введена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Данная методика с 1 января 2003 года распространяется на все действующие договоры аренды московских нежилых помещений. Практика применения новой методики выявила большой круг проблем, с которыми столкнулись субъекты малого предпринимательства. Неоднократные жалобы предпринимательских структур в МТПП даже послужили проведению развернутого семинара с выступлениями депутатов Московской городской Думы, Аналитического управления мэра Москвы, Общественно-экспертного совета по малому предпринимательству при мэре и Правительстве Москвы, руководителей Департамента имущества города Москвы по данному вопросу. Проанализируем существенные недостатки нового подхода правительства к арендным правоотношениям.
Не согласовали
Большинство проблем были легко прогнозируемы еще на стадии разработки и согласования вышеназванного проекта постановления. Однако замечания Департамента поддержки и развития малого предпринимательства по проекту данного документа не были учтены, а в Общественно-экспертный совет проект постановления разработчиками вообще не был направлен на согласование, что является прямым нарушением п.3.2.3.1 Регламента Правительства Москвы, которым предусматривается обязательное согласование с Советом проектов распорядительных документов, затрагивающих интересы субъектов малого предпринимательства, к которым, безусловно, относится постановление.
В связи с этим предлагается создать в Москомимуществе рабочую группу, включающую в себя представителей общественных объединений и организаций.
Коммерческая оценка стоимости помещений
Основные трудности субъектов малого предпринимательства по аренде помещений в первую очередь связаны не столько со стоимостными показателями арендных платежей, сколько с процедурными просчетами их установления, изначально заложенными в новом порядке расчета арендной платы.
Несмотря на заверения представителей Департамента имущества о существовании четких критериев оценки стоимости помещений (на основе постановления создан экспертный совет, который включает в себя 10 оценочных фирм (всего 54 аккредитованных оценочных фирм), задача которого - определение единого методологического подхода к определению стоимости имущества), они же признают субъективность в действиях оценщиков и уверяют при этом, что расхождения в определении разными оценщиками стоимости одного и того же помещения на практике еще не превышали 30%. Но эти 30%, даже если это максимальная погрешность, с одной стороны, слишком дорого могут обойтись арендатору, если цена завышена, а с другой - создают предпосылки для коррупции, когда независимый оценщик имеет возможность занизить реальную стоимость помещения, тем более что он оценивает чужую собственность.
Необходимо как минимум регламентировать деятельность оценщика. Наиболее правильным шагом законодателя в решении данного вопроса было бы внесение ответственности, вплоть до уголовной оценщика за проведенную оценку.
Формула формуле рознь
Формула расчета арендной платы (Приложение 3 к постановлению) по сравнению с ранее действовавшим вариантом кардинальным образом изменилась, и не в лучшую для предпринимателя сторону. В ней отсутствуют такие значительные составляющие, как: территориальная зона, удобство коммерческого использования, расположение помещения и пр. Таким образом, сейчас совершенно неважно, где находится помещение - в центре города или на окраине, с выходом на крупный проспект или во дворах, - арендная плата будет одинаковой.
Рекомендациями законодателю для работы над допущенными ошибками могут быть:
- учесть главные факторы (место расположения, состояние жилого помещения), не позволяющие грамотно оценить стоимость объектов нежилого фонда;
- определить приоритетные виды деятельности для развития инфраструктуры города.
Большую роль при определении размера арендной платы играет базовый коэффициент стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади на соответствующий год. Теперь он не фигурирует в самой формуле, а применяется в случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда. Сумма немаленькая, а устанавливается она, как и многие другие показатели, фигурирующие в формуле, нормативным актом города Москвы. На 2003 год постановлением Правительства Москвы от 04.06.02 N 418-ПП средняя величина базового размера стоимости строительства 1 кв. метра нежилой площади для расчета ставок арендной платы установлена в размере 14 630 рублей. Во-первых, не понятно, что значит "средняя" величина. Получается, что эта цифра не окончательная, а находится в определенных ценовых границах. О самих границах в нормативном акте не говорится ни слова. Выше было упомянуто, что компетенцией по изменению данного коэффициента, как собственно показателей других составляющих формулы, обладают чиновники города Москвы, которые в итоге могут беспрепятственно и без всякой ответственности манипулировать годовой величиной арендной платы.
Для особенных
Для малых предприятий льготы по арендной плате, предусмотренные постановлением Правительства Москвы от 24.09.02 N 791 "Об утверждении категорий арендаторов, которым арендная плата устанавливается в особом порядке", в значительной степени снизили, хотя и не компенсировали полностью, повышение стоимости аренды вызванное применением новой методики расчета арендной платы для нежилых помещений (далее - Методика). Однако и данное постановление далеко не идеально, как может показаться на первый взгляд.
Ограничение до 1 года срока действия договоров аренды для категорий арендаторов, которым установлена минимальная арендная плата, неизбежно приведет к существенному увеличению временных и финансовых затрат на ежегодное переоформление ими договоров и сбор необходимых для этого документов. Мотивы введения такого ограничения абсолютно непонятны ни с точки зрения Департамента имущества, который будет занят никому не нужной бумажной работой, ни тем более с точки зрения арендаторов, получивших вместо реальной льготы новый административный барьер.
Ограничение срока действия договора аренды для определенных категорий арендаторов до 5 лет также представляется нецелесообразным, особенно в тех случаях, когда арендатор ранее уже заключил договор ар
