Вещный и обязательственный эффекты договора (С.Шевцов, "эж-ЮРИСТ", N 20, май 2003 г.)

Вещный и обязательственный эффекты договора

Договор купли-продажи является тем юридическим фактом (основанием), с которым закон связывает прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя (п.2 ст.218, п.1 ст.235 ГК РФ). Вместе с тем договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи имеет не только вещный, но и обязательственный эффект.

Учитывая, что никто не может передать другому больше прав, чем сам имеет, то для наступления вещного эффекта купли-продажи необходимо, чтобы продавец был собственником вещи (уполномоченным лицом). Понятно, что если вещный эффект наступает в момент заключения договора, продавец должен быть уже в этот момент собственником продаваемой вещи, иначе купля-продажа не повлечет юридических последствий. Однако по общему правилу договор устанавливает только обязательственное правоотношение и право собственности в момент его заключения не переходит (п.1 ст.223 ГК РФ). Возникает вопрос: должен ли продавец быть собственником продаваемой вещи (уполномоченным лицом) в момент заключения договора, если исполнение им обязанности по передаче права собственности отложено на будущее время?

Соглашение и передача

Римское право по вопросу о производном приобретении права собственности ярко характеризуется системой традиции, при которой право собственности приобретается посредством приобретения владения. Купля-продажа в Древнем Риме совершалась посредством mancipatio (символическая продажа), in jure cessio (уступка вещи на суде) и traditio (передача), но во всех случаях обязательство поглощалось вещным актом передачи права собственности. К концу II столетия до н.э. получил признание консенсуальный обязательственный договор купли-продажи - emptio-venditio. Разграничение обязательственно-правового (договор) и вещно-правового моментов (передача вещи и права собственности) позволило римлянам допустить заключение договора купли-продажи в отношении заведомо чужих и будущих вещей.

Римская купля-продажа была сделкой, направленной на переход права собственности. Это видно из того, что с момента передачи купленной вещи и ее оплаты, покупатель приобретал право собственности, если продавец имел это право, что было бы невозможно без соответствующей воли сторон. Но римское право не проводит вполне последовательно этого значения купли-продажи. Покупатель, не получивший права собственности, не мог обратиться с иском к продавцу (за исключением некоторых случаев, например, когда продавец заведомо продавал чужую вещь или покупатель становился наследником собственника). Поэтому в источниках римского права обычно указывается на то, что продавец обязан передать покупателю вещь не в собственность, а в спокойное владение (vacua possessio), что предполагало его ответственность в случае изъятия в судебном порядке вещи у покупателя (evictio) лицом, лучше управомоченным на нее, чем владелец (полным или бонитарным собственником, получившим владение раньше покупателя). Ввиду того что указанная обязанность вытекала из самого договора купли-продажи, то продавец отвечал за эвикцию, пока сделка оставалась в силе.

Свод гражданских законов Российской империи не содержал общего правила, определяющего момент перехода права собственности, но никто не ставил под сомнение, что закон держится системы передачи. Предметом купли-продажи могли быть только вещи, принадлежащие продавцу на праве собственности (т. Х, ч. 1, ст. 1384 и 1389), поэтому Свод законов устанавливал, что купля-продажа чужого имущества недействительна (ст. 1385-1387). Из этого также следовало, что продавать можно только существующие вещи. На основании этих норм Правительствующий сенат пришел к выводу о том, что проданная вещь немедленно поступает в собственность покупателя, т.е. для купли-продажи закон предусматривает систему соглашения. Такого же взгляда придерживался И.Н. Трепицын, который считал, что право собственности "должно быть налицо уже в момент заключения договора только в тех случаях, когда имеется в виду немедленный переход его. Если же переход права собственности поставлен в зависимость от истечения известного срока или от исполнения отлагательного условия, то право собственности нужно только в момент наступления срока или исполнения условия, не раньше"*(1). В литературе и судебной практике признали, что чужие и будущие вещи могут быть предметом договора запродажи, так как в момент его заключения возникает только обязательственное правоотношение, право собственности не переходит и, следовательно, полному его действию ничто не мешает*(2). При этом запродажа движимого имущества была, в сущности, договором о продаже к определенному сроку, поскольку продажа движимостей совершалась без всяких формальностей.

В проекте Гражданского уложения Российской империи было предусмотрено, что право собственности на движимую вещь приобретается на основании заключенного между собственником и приобретателем договора со времени передачи вещи приобретателю (ст.839). Проект не определял, какие условия требуются от сторон для вступления в договор продажи. На этом основании Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложения, пришла к выводу о том, что отсутствует практическая необходимость в установлении правил о запродаже движимого имущества, так как лицо, которому вещь не принадлежит, может обязаться передать ее в собственность покупателю к известному сроку по договору продажи*(3).

ГК РСФСР 1922 г. (ст.66) закрепил, что право собственности приобретателя возникает в отношении индивидуально-определенной вещи с момента совершения договора, поэтому для действительности продажи индивидуально-определенной вещи необходимо было, чтобы в момент ее совершения сам продавец имел право собственности.

Согласно ст.135 ГК РСФСР 1964 г. и ст.223 ГК РФ 1994 г. право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, по общему правилу в момент заключения договора купли-продажи возникает только обязательственное правоотношение, в результате исполнения которого осуществляется переход права собственности. На этом основании применительно к ГК РСФСР 1964 г. О.С. Иоффе отмечал, что "продавец должен обладать правом собственности на вещь в момент ее передачи покупателю, а в предусмотренных законом или договором случаях в тот иной момент, к которому приурочено приобретение права собственности покупателем"*(4).

Обязательственные и распорядительные сделки

Чтобы устранить все возможные сомнения по поводу возможности заключения договора купли-продажи несобственником, этот вопрос был урегулирован в ГК РФ 1996 г. В соответствии с п.2 ст.455 Кодекса договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (аналогичное положение закреплено в Кодексе применительно к договору о залоге п.6 ст.340). Принимая во внимание эту норму, в современной юридической литературе отмечается, что гражданское законодательство допускает заключение договора, направленного на отчуждение имущества, права на которое у отчуждателя в момент заключения договора отсутствуют*(5).

Однако такой подход не был полностью воспринят в арбитражной практике.

Договор купли-продажи чужой вещи в судебной практике считается ничтожным на том основании, что распоряжение чужим имуществом противоречит ст.209, 235 (п.1) ГК РФ, ч.3 ст.35 Конституции РФ. При этом не учитывается деление сделок на обязательственные и распорядительные.

Обязательственная сделка (называемая также обязывающей) влечет возникновение обязательственного правоотношения; достижение конечного юридического и экономического результатов откладывается на будущее время и происходит в результате исполнения обязательства (например, купля-продажа). Распорядительная сделка (сделка по распоряжению) производит свое действие в настоящем, непосредственно изменяя принадлежность, содержание или существование имущественного права*(6). К распорядительным сделкам относятся, например, уступка требования, прощение долга или договор купли-продажи, предусматривающий переход права собственности в момент его заключения. Для того чтобы наступил вещный эффект распорядительной сделки купли-продажи, продавец должен быть собственником вещи (уполномоченным лицом).

Обязательственная сделка действительна, если влечет обязательство, исполнение которого изначально юридически и физически возможно в будущем: обязательство с невозможным предметом ничтожно (impossibilium nulla est obligatio). Отсутствие возможности исполнить обязательство в момент заключения договора или затруднительность исполнения в будущем*(7) не имеют юридического значения для оценки действительности сделки.

В отечественном гражданском праве физическая или фактическая возможность исполнения договора (обусловленная законами природы) как одно из условий его действительности никогда нормативно не закреплялась. Многие отечественные цивилисты, несмотря на отсутствие специальной нормы, практически не подвергали сомнению, что в случае принятия обязательств по исполнению явно невозможных действий договор не влечет юридических последствий: считается незаключенным или недействительным*(8). Например, если стороны заключили договор купли-продажи индивидуально-определенной вещи, которая к моменту заключения договора уничтожена. Однако само по себе отсутствие у продавца товара в момент заключения договора не свидетельствует о первоначальной фактической невозможности исполнения обязательства, если по законам природы вещь может быть создана или приобретена продавцом.

Изначальная юридическая невозможность исполнения обязательства означает, что закон (иной правовой акт) запрещает действие, которое служит предметом договора, или иным образом препятствует исполнению обязательства. Юридическая невозможность исполнения может создаться, например, если стороны в договоре купли-продажи предусмотрят обязанность продавца передать в собственность покупателя вещь с условием, что на момент передачи права она будет принадлежать другому лицу или вовсе отсутствовать в природе (надо сказать, такие договоры на практике не заключаются). Сюда же следует отнести договоры купли-продажи, заключенные в отношении изъятых из гражданского оборота вещей или запрещенных к поставке за границу и т.д. Если подобные обстоятельства отсутствуют, то у продавца по договору купли-продажи чужой или будущей вещи нет законных препятствий для приобретения вещи и передачи ее в собственность покупателю.

Продажа будущих вещей

В судебно-арбитражной практике считается допустимым обязываться к передаче в собственность будущих вещей. Однако единообразия судебной практики по вопросу о квалификации таких сделок нет. В одних случаях такие договоры рассматриваются как непоименованные (не предусмотренные гражданским законодательством), а в других как договоры купли-продажи. В качестве примеров можно привести следующие дела.

Суд признал недействительным договор, заключенный инвестором с участниками совместной деятельности по строительству санатория, на том основании, что он содержит признаки договора купли-продажи и не соответствует закону, поскольку отчуждение строящейся виллы произведено с нарушением ст.209, 219 ГК РФ. Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что суд неправильно квалифицировал отношения сторон в части передачи виллы как отношения купли-продажи недвижимого имущества. Действующее законодательство не ограничивает право заказчика объекта строительства заключать договор, предусматривающий его обязанность передать данный объект по окончании строительства указанному в договоре лицу. Отсутствие права собственности на момент заключения договора не является основанием для признания договора ничтожным, поскольку по его условиям в собственность инвестору передается законченная строительством вилла, передача виллы в момент заключения договора не производилась*(9).

По другому делу кассационная инстанция указала, что спорный договор заключен до сдачи в эксплуатацию встроенных помещений и поэтому не является договором купли-продажи. По смыслу норм главы 55 ГК РФ в том случае, если в договоре простого товарищества определен порядок раздела общей собственности, участник вправе заключить с третьими лицами договор долевого участия, предметом которого являются помещения его доли*(10).

Отметим здесь следующее. Во-первых, при разрешении указанных дел суды исходили из того, что договор об отчуждении будущей недвижимой вещи за вознаграждение не может быть квалифицирован как купля-продажа, так как у заказчика строительства отсутствует право собственности. Таким образом, договор купли-продажи рассматривался судами как распорядительная сделка, что не соответствует ст.223, 454, 549 ГК РФ.

Во-вторых, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с получением имущественного эквивалента, он ничем не отличается от купли-продажи (кроме названия). При наличии специальной главы ГК РФ (глава 30), а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться непоименованным договором*(11).

Так, Президиум ВАС РФ по конкретному делу признал, что договор купли-продажи квартиры в строящемся доме содержал все необходимые для его вида условия. Квартира причиталась продавцу как участнику долевого строительства дома, поэтому он вправе был ею распорядиться, заключив договор купли-продажи*(12).

В-третьих, из разбираемых дел видно, что предметом договора долевого участия могут быть только помещения из доли заказчика, выступающего стороной этого договора. Следовательно, обязательство участника совместной деятельности по отчуждению будущей недвижимой вещи, суд считает изначально неисполнимым, а если по окончании строительства эта недвижимость приходиться на долю другого участника, что можно проиллюстрировать также на следующем примере.

Строительная фирма и налоговая инспекция заключили договор, согласно которому в счет уступаемых инспекцией прав требования денежных средств к ЧП фирма передает инспекции в собственность две квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, причитающиеся на долю фирмы по договору о совместной деятельности с ЧП. Суд признал этот договор недействительным. Оставляя судебные акты без изменения, кассационная инстанция указала, что отношения по передаче в собственность квартир с оплатой их стоимости подпадают под правовой режим главы 30 ГК РФ. По договору о совместной деятельности спорные квартиры подлежали передаче не фирме, а ЧП, следовательно, истец, передавая их в счет оплаты, не доказал наличие прав на указанные квартиры, что является основанием для признания договора недействительным в силу ст.168 ГК РФ*(13).

Между заключением договора, признанного судом недействительным, и исполнением строительной фирмой своей обязанности по передаче права собственности имелся некоторый промежуток времени, в который строительная фирма могла приобрести права на квартиры у ЧП, изменив порядок раздела общего имущества, и передать их по окончании строительства в собственность налоговой инспекции. Следовательно, в приведенном случае основанием недействительности договора послужила не изначальная невозможность, а затруднительность исполнения.

Приобретение права собственности по договору купли-продажи будущей вещи (долевого участия) относится к производным способам. Покупатель (дольщик) вещи имеет только право требования к продавцу (заказчику) о передаче вещи. Это право возникает в момент заключения договора купли-продажи будущей вещи и может быть передано покупателем другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Кроме того, покупатель будущей вещи может заключить договор купли-продажи с тем же предметом и таким образом выступить продавцом этой вещи по отношению к другому лицу. Из этого также следует, что регистрация за покупателем (дольщиком) права собственности на недвижимость (ее часть) без регистрации права собственности на нее за продавцом (заказчиком) по общему правилу невозможна. При уклонении заказчика от регистрации за собой права собственности на вновь созданный объект суд по иску покупателя (дольщика) вправе принять решение о регистрации за ним права собственности, несмотря на отсутствие регистрации объекта недвижимости за заказчиком.

Комитет и ЧП заключили договор, по условиям которого комитет обязался в счет оплаты выполненных ЧП работ передать последнему в собственность по окончании строительства жилого дома три двухкомнатные квартиры, причитающиеся комитету по договору, заключенному им с банком и строительной фирмой. В свою очередь ЧП заключило договор купли-продажи с ООО, по которому доля ЧП в виде квартир, причитающихся ему по договору с комитетом, перешла к ООО. После сдачи дома в эксплуатацию возник спор, поскольку строительная фирма и комитет считали договор купли-продажи недействительным. По иску ООО и ЧП суд признал за ООО право собственности. Оставляя судебный акт без изменения, кассационная инстанция указала, что на основании этого договора у ООО возникло право на долю в строящемся доме, состоящую из трех квартир. Поэтому после ввода дома в эксплуатацию право собственности на спорные квартиры в силу ст.218 ГК РФ приобретается ООО. Признание за истцом права собственности пресекает возможные злоупотребления с указанными квартирами*(14).

Эвикция

ГК РФ (ст.461) устанавливает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Похожим образом вопрос об ответственности продавца за эвикцию был решен в Своде законов гражданских Российской Империи ("условие об очистках", ст. 1427, ч. 1, т. Х), проекте Гражданского Уложения Российской Империи ("обязательство очистки", ст.17421746), ГК РСФСР 1922 г. (ст. 193) и ГК РСФСР 1964 г. (ст.251). В комментариях к названным законам указано, что продавец обязан возместить покупателю убытки, в частности, если продавец отчуждает не принадлежащее ему имущество и оно изымается у покупателя по решению суда об удовлетворении виндикационного иска. В этом случае имеет место нарушение продавцом обязанности передать имущество в собственность свободным от любых прав третьих лиц*(15).

Решением суда удовлетворен иск покупателя к продавцу о взыскании убытков, причиненных изъятием следственными органами товара у покупателя. Оставляя в силе решение, суд кассационной инстанции руководствовался ст.460, 461 ГК РФ и указал, что выемка произведена в связи с возбуждением уголовного дела по факту хищения бумаги у собственника с целью возвращения ее потерпевшему, который вправе истребовать похищенное имущество у добросовестного приобретателя. Поэтому факт истребования похищенного имущества на основании ст.302 ГК РФ представляется доказанным*(16).

В этом деле обращает внимание то, что основанием для привлечения продавца к ответственности может служить изъятие товара не только в судебном порядке, но и в административном (например, таможенными или следственными органами), что соответствует смыслу ст.461 ГК РФ.

Распространение действия ст.460 и 461 ГК РФ на случаи продажи чужого имущества имеет целью защиту интересов покупателей, что, в свою очередь, благоприятно сказывается на гражданском обороте. Кроме того, возможность привлечения продавца к ответственности за продажу чужого имущества может служить сдерживающим фактором для совершения подобных сделок недобросовестными лицами. Однако следует учитывать, что обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц может возникнуть только из действительного договора купли-продажи. Недействительность договора купли-продажи лишает его силы и тем самым устраняет все последствия договора, в том числе и обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст.460) и возместить убытки покупателя, вызванные изъятием у него вещи третьими лицами (ст.461)*(17). Таким образом, ответственность продавца, предусмотренная названными статьями, исключена до изменения судебной практики по вопросу о действительности купли-продажи чужого имущества.

Выводы

Итак, в судебно-арбитражной практике допускается заключение договоров купли-продажи (долевого участия) будущего недвижимого имущества. При этом суды признают ничтожными договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства (до регистрации продавцом права собственности)*(18) и чужого имущества на том основании, что продавец не является собственником и поэтому не мог ими распорядиться. Отличие договоров купли-продажи будущей вещи и купли-продажи незавершенного строительства только в том, что во втором случае объект договора уже существует. Практика признания ничтожными договоров купли-продажи незавершенного строительства вызывает сомнения, так как возможность продавца не быть собственником в момент заключения договора определяется природой купли-продажи как обязательственной сделки, а не физическими характеристиками объекта (его отсутствием или незавершенностью). Порядок исполнения обязательства по договору купли-продажи чужой вещи предполагает приобретение продавцом на нее права собственности до передачи покупателю этого права и в этом смысле ничем не отличается от исполнения договора, заключенного в отношении будущих или родовых вещей.

С. Шевцов,

помощник судьи Федерального арбитражного суда

Северо-Кавказского округа

"эж-ЮРИСТ", N 20, май 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Трепицын И.Н. Переход права собственности на движимые имущества посредством передачи и соглашения. Одесса, 1903. С.383.

*(2) Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договоры и обязательства. СПб., 1896. С.324-325; Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С.371; Трепицын И.Н. Там же. С.372; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001. С.424.

*(3) Саатчиан А.Л. Гражданское уложение. Проект Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. (С объяснениями, извлечениями из трудов Редакционной комиссии). Под. ред. М.И. Тютрюмова. В 2 томах. Т.2. Кн.5. СПб., 1910. С.304, 347.

*(4) Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.216-217.

*(5) Гражданское право. Учебник. Часть 2. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С.9. Автор главы - Елисеев И.В.; Новоселова Л.А., Сделки по уступке будущих прав требования // Хозяйство и право. 2002. N 10. С.64-76; Слыщенков В.А. О ничтожности заключенного неуправомоченным отчуждателем договора купли-продажи чужой вещи // Юрист. 2001. N 1. С.47-52.

*(6) Зом. Р. Институции. История и система римского гражданского права (Ч.2. Система). Выпуск I. Общая часть и вещное право. Перевод с 14-го немецкого издания Н. Кеслер под ред. А.Н. Беликова. Сергиев Посад, 1916. С.68-69; Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. В кн.: Труды по гражданскому праву. М., 2001. С.332.

*(7) См.: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. Перевод под ред. П. Соколовского. М., 1900. С.53. Автор приводит следующий пример. Если нищий купит за миллион дом, то такая сделка будет вполне действительной: он может найти кредит или ему может открыться наследство.

*(8) См., напр.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С.20-21; Будман Ш.И., Павлодский Е.А. Невозможность исполнения обязательств в современном гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С.223-235; Семенов М.И. Законность содержания сделки как условие ее действительности // Юрист. 2001. N 5. С.4-10.

*(9) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2001 по делу N А32-3130/2001-21/211 (Ф08-3729/01).

*(10) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2001 по делу N А53-6672/2001-С3-43 (Ф08-4008/01). См. также: постановление ФАС Уральского округа от 10.09.98 N Ф09-748/98-ГК.

*(11) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. М., 2000. С.409. Автор главы - М. И. Брагинский

*(12) Постановление Президиума ВАС РФ от 29.08.95 N 8552/94. См. также: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2001 по делу N А53-8682/2000-С3/15 (N Ф08-2607/01).

*(13) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.07.2001 по делу N А53-500/2001-С3-7 (N Ф08-2114/01).

*(14) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2001 по делу N А53-10715/2000-С3-16 (N Ф08-4131/01).

*(15) См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. Изд. 3-е, исп. и доп. Под ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садикова. М., 1982. С.288; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С.1314. Автор главы - Т.Л. Левшина.

*(16) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2000 по делу N Ф04/1370-349/А45-2000.

*(17) Скловский К.И. Указ. соч. С.373; Скловский К.И. Некоторые последствия продажи чужого имущества // Хозяйство и право. 2000. N 9. С.59-62.

*(18) Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 01.03.2001 по делу N А32-11876/2000-19/414 (Ф08-446/01), от 24.05.2001 по делу N А32-2465/2001-9/64 (Ф08-1422/01), ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2001 по делу N А05-04707/00-166/23.