Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 августа 2011 г. N Ф01-3544/11 по делу N А79-8858/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 31.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

при участии истца: Михайлова Н.И., паспорт серии 97 04 N 076748,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Михайлова Николая Иосифовича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.02.2011, принятое судьей Цветковой С.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011, принятое судьями Насоновой Н.А., Казаковой Н.А., Тарасовой Т.И., по делу N А79-8858/2009 по иску индивидуального предпринимателя Михайлова Николая Иосифовича к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о заключении договора и установил:

индивидуальный предприниматель Михайлов Николай Иосифович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи помещения исходя из рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, за вычетом НДС, и принятии условия договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 1.2 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 325 678 рублей 58 копеек. В указанную сумму НДС не входит";

- пункт 2.1 "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанная в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 5427 рублей 97 копеек ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца";

- пункт 4.4 договора купли-продажи нежилого помещения исключить;

принять условия договора залога в следующей редакции:

- пункт 2.1 "залог, установленный в соответствии с настоящим договором, обеспечивает уплату залогодержателю следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения залогодателем своих обязательств по основному договору: в уплату основной суммы долга полностью и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка и которая производится залогодателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 5427 рублей 97 копеек ежемесячно путем внесения залогодателем на расчетный счет залогодержателя. Залогодатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения";

- пункт 4.1 "Рыночная стоимость имущества, указанного в пункте 3.1 настоящего договора, оценивается в размере 325 678 рублей 58 копеек. В указанную сумму НДС не входит".

Требования основаны на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), согласился приобрести арендуемое им помещение, но возражал против предложенной ответчиком выкупной цены и иных условий договора, стороны во внесудебном порядке не смогли придти к соглашению относительно упомянутых условий договора.

Сославшись на статьи 334, 337, 421, 422, 423, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решением от 24.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2011, частично удовлетворил исковые требования, а именно: условия договора купли-продажи нежилого помещения приняты в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 397 169 рублей";

- пункт 2.1 "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанная в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 6619 рублей 49 копеек ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца".

- пункт 4.4 договора исключить;

условия договора залога приняты в следующей редакции:

- в абзаце 2 пункта 2.1 договора залога словосочетание "по 6700 (шесть тысяч семьсот рублей)" заменено на "6619 рублей (шесть тысяч шестьсот девятнадцать рублей) 49 копеек";

- пункт 4.1 договора залога: "Рыночная стоимость имущества, указанного в пункте 3.1 настоящего договора, оценивается в размере 397 169 (триста девяносто семь тысяч сто шестьдесят девять) рублей"; в части требования об исключении пункта 2.11 договора купли-продажи производство по делу прекращено; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с установленной судом рыночной стоимостью имущества, равной 397 169 рублям, считает, что из данной суммы подлежит вычету НДС. Предприниматель полагает, что судебные расходы, связанные с проведением экспертизы, должны быть полностью взысканы с ответчика в пользу истца.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет сослался на законность и обоснованность судебных актов, просил рассмотреть жалобу без участия своего представителя и оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании Предприниматель полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Калининское районное управление ЖКХ" (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2003 N 1341 аренды нежилого помещения (строения) N 1 площадью 16,3 квадратного метра, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного многоквартирного дома N 39 по проспекту Тракторостроителей города Чебоксары.

Срок аренды установлен с даты государственной регистрации договора по 31.03.2008 включительно. Договор аренды зарегистрирован 02.07.2003 в установленном законом порядке.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользование имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Администрация вынесла распоряжение от 30.04.2009 N 1591-р "Об условиях приватизации нежилого помещения" о продаже арендуемого Михайловым Н.И. нежилого помещения с преимущественным правом приобретения его арендатором - Предпринимателем.

Указанным распоряжением установлена стоимость (цена продажи) объекта приватизации в размере 402 000 рублей.

Сопроводительным письмом от 08.05.2009 N 039-3340 Комитет направил данное распоряжение, а также проекты договоров купли-продажи нежилого помещения и залога нежилого помещения Предпринимателю.

Михайлов Н.И. не согласился с предложенными редакциями договора купли-продажи и договора залога и 05.06.2009 возвратил их с протоколом разногласий от 01.06.2009 на иных условиях.

Рассмотрев разногласия, Комитет письмом N 039-4412 от 03.07.2009 направил предпринимателю Михайлову Н.И. протоколы урегулирования разногласий к договорам купли-продажи и залога, которые получены Предпринимателем 06.07.2009.

Михайлов Н.И. не принял содержание договоров в новой редакции.

Администрация со ссылкой на пункт 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ издала распоряжение от 08.09.2009 N 3639-р "Об отмене распоряжения администрации города Чебоксары от 30.04.2009 N 1591-р", которое решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.01.2010 по делу N А79-12128/2009 признано недействительным. Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что проекты договоров купли-продажи и залога имущества получены Предпринимателем и подписаны им с протоколом разногласий, что свидетельствует о согласии истца на приобретение муниципального имущества. Вместе с тем, в указанном обращении к Комитету покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества и несколькими иными условиями договора.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Продажная цена нежилого помещения в сумме 402 000 рублей определена Комитетом на основании рыночной стоимости объекта, отраженной в отчете от 20.04.2009 N 1493-НР. По заданию Комитета оценщик - эксперт Хайкина Т.Ю. произвела экспертизу данного отчета и установила, что отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В связи с истечением установленного федеральным стандартом срока с момента составления отчета определением суда от 12.10.2010 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения N 1 общей площадью 16,3 квадратного метра, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного многоквартирного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 39, по состоянию на 20.04.2009.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 22.11.2010 N 23/Ал-10 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 397 169 рублей, определенную указанным экспертным заключением.

Ссылка Предпринимателя на то, что из стоимости помещения, равной 397 169 рублям, подлежит вычету НДС, отклоняется ввиду того, что налог на добавленную стоимость в определение рыночной стоимости объекта недвижимости не включен и включен быть не может, поскольку в силу положений главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации данному виду налогообложения подлежат лишь операции по реализации товаров (работ, услуг).

Распределение судебных расходов произведено судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.02.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 по делу N А79-8858/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлова Николая Иосифовича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов