Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 сентября 2011 г. N Ф01-3623/11 по делу N А43-10571/2010

г. Нижний Новгород

07 сентября 2011 г.

Дело N А43-10571/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2011.

Полный текст постановления изготовлен 07.09.2011.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителей от истца: Полевой Я.И. (доверенность от 29.12.2010), от ответчика: Гусева П.В. (доверенность от 11.01.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Регион-Волга" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.02.2011, принятое судьей Дроздовой С.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А43-10571/2010

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода

к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Волга"

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Регион-Волга" к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности

и установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Волга" (далее - ООО "Регион-Волга", Общество) о взыскании 6 147 818 рублей 19 копеек, из которых 4 080 260 рублей 85 копеек - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 16.06.2008 N 5/3354 с 16.08.2008 по 18.11.2009 и 2 067 557 рублей 34 копейки - пени с 16.09.2008 по 23.08.2010 за просрочку арендных платежей.

Исковые требования основаны на статьях 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей.

В процессе рассмотрения дела ООО "Регион-Волга" предъявило встречный иск о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий его недействительности в виде возврата уплаченных денежных средств в сумме 540 431 рубля 90 копеек.

Встречный иск мотивирован тем, что в аренду передано жилое здание в нарушение статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет недействительность договора. Кроме того, на момент заключения договора аренды от 16.06.2008 здание было в неудовлетворительном состоянии.

Решением от 03.02.2011 Арбитражного суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением от 10.05.2011 Первого арбитражного апелляционного суда, иск Комитета удовлетворен частично. Руководствуясь статьями 309, 606 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств, в связи с чем взыскал с Общества в пользу истца 4 080 260 рублей 85 копеек долга. За просрочку платежа суд применил к должнику имущественную ответственность в виде взыскания неустойки, уменьшив ее размер до 100 000 рублей на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в остальной части отказал. Суд отказал в удовлетворении встречного иска Общества ввиду отсутствия на то законных оснований.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушением норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. По оспариваемому договору в аренду передано жилое здание в нарушение пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет его недействительность.

Вопреки требованиям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации здание предоставлено арендатору по акту приема-передачи в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем ответчик не мог пользоваться им ввиду ветхого состояния.

Ввиду недействительности (ничтожности) спорного договора денежные средства, уплаченные в виде арендной платы в сумме 540 431 рубля 90 копеек, подлежат возврату ответчику.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Комитета в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, нежилое, одноэтажное здание общей площадью 490,60 квадратного метра, литеры Ж, Ж1, инвентарный номер 955, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 103, находится в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества N 23-08/2-12234 и свидетельством о государственной регистрации от 22.03.2010 серии 52-АГ N 074264.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.06.2008 N 5/3354 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилое здание общей площадью 499,90 квадратного метра, литера Ж, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 103-105, для размещения офиса.

Согласно акту приема-передачи от 16.06.2008 объект аренды передан ответчику в пользование в удовлетворительном состоянии.

Срок действия договора установлен сторонами с 16.06.2008 на неопределенный срок (пункт 8.3 договора).

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора арендная плата должна оплачиваться ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца путем перечисления на специальный расчетный счет арендодателя. Сумма арендной платы составила 270 215 рублей 95 копеек ежемесячно.

В пункте 5.2.1 договора стороны согласовали, что в случае неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 18.11.2009 о расторжении договора от 16.06.2008 N 5/3354.

Помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы за время действия упомянутого договора.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Законность состоявшихся судебных актов проверяется с учетом доводов кассационной жалобы ответчика в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 16.06.2008 N 5/3354 недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий его недействительности в виде возврата уплаченных денежных средств в сумме 540 431 рубля 90 копеек.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В рамках настоящей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что по спорному договору в аренду передано жилое здание в нарушение пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет его недействительность.

Суд всесторонне, полно и объективно оценил представленные в материалы дела документы (технический паспорт, составленный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (Нижегородское отделение), свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2010, распоряжение администрации Нижнего Новгорода от 16.06.2008 N 562, акт инспекции объекта муниципального нежилого фонда от 15.09.2010) и пришел к обоснованному выводу о том, что одноэтажное здание общей площадью 490,6 квадратного метра, литеры Ж, Ж1, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 103, является нежилым.

Довод заявителя о том, что здание предоставлено арендатору по акту приема-передачи в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем ответчик не мог пользоваться им ввиду ветхого состояния, отклоняется.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 16.06.2008 помещение передано ООО "Регион-Волга" в удовлетворительном состоянии. Каких-либо замечаний по техническому состоянию передаваемого объекта акт не содержит.

Более того, из письма ответчика от 17.04.2008 N 426НН на имя председателя Комитета следует, что ООО "Регион-Волга" просило рассмотреть возможность предоставления последнему в аренду по договору отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 103-105, литера Ж. Указанное здание имеет более 90 процентов износа. При этом Общество обязалось разработать проект реставрации, осуществления капитального ремонта и реконструкции объекта, включая оформление и благоустройство территории в современном виде.

Следовательно, ООО "Регион-Волга" было известно о состоянии объекта.

Кроме того, в пункте 3.2.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и за свой счет осуществлять капитальный ремонт арендуемого объекта. Таким образом, если помещение требовало капитального ремонта, арендатор, по условиям договора, должен был его провести за счет собственных средств.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований является правильным.

Кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.02.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу N А43-10571/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Волга" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын