Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 октября 2011 г. N Ф01-4443/11 по делу N А82-9374/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Забурдаевой И.Л.,

судей Александровой О.В., Радченковой Н.Ш.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Залукаевой Ольги Александровны на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2011, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Ившиной Г.Г., по делу N А82-9374/2010 по заявлению индивидуального предпринимателя Залукаевой Ольги Александровны к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области о признании незаконным действий и об обязании реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества и установил:

индивидуальный предприниматель Залукаева Ольга Александровна (далее - Предприниматель, ИП Залукаева О.А.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - Администрация) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Администрации, оформленных письмом от 15.10.2010 N 1266-26; признании за Предпринимателем преимущественного права на приобретение муниципального имущества, арендуемого по договору от 01.08.2003 N 2838, общей площадью 36 квадратных метров, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Ленина, д. 184.

Решением от 19.04.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды от 28.04.2003 N 201ф является заключенным, и в силу с пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, в данном случае к Администрации, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. ИП Залукаева О.А. не согласна с решением суда по делу N А82-12915/2009-45, которым договор аренды от 01.05.2004 N 2838 признан незаключенным, по ее мнению, данный договор является заключенным и действующим. Администрация злоупотребила предоставленным ей правом, заключив договор аренды от 01.08.2003 N 2838.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.04.2003 Федеральное государственное предприятие "Рыбинский завод приборостроения" (далее - ФГУП "Рыбинский завод приборостроения") и Предприниматель заключили договор N 201ф аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений), закрепленного за ФГУП "Рыбинский завод приборостроения" на праве хозяйственного ведения. По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Ленина, 184 (далее - спорный объект недвижимости), для оказания медицинских услуг. Общая площадь передаваемых в аренду помещений 36 квадратных метров (пункт 1.1); договор действует с 01.05.2003 по 30.04.2004 (пункт 1.3).

Департамент по управлению государственным имуществом администрации Ярославской области 10.06.2003 издал распоряжение N 41-06/02-691, согласно которому принято решение о передаче в муниципальную собственность спорного объекта недвижимости (пункт 1) и исключении на основании представленного акта приема-передачи из перечня основных средств ФГУП "Рыбинский завод приборостроения" и реестра федерального имущества спорного объекта недвижимости (пункт 3).

Департамент недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа (далее - Департамент) и ИП Залукаева О.А. 01.08.2003 заключили договор аренды N 2838 недвижимого имущества. По условиям данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование спорный объект недвижимости, для оказания медицинских услуг (пункт 1.1.); срок действия договора устанавливается с 01.08.2003 по 30.04.2004 (пункт 7.1).

ФГУП "Рыбинский завод приборостроения" и Департамент 13.08.2003 подписали акт о приеме-передаче здания, согласно которому спорный объект недвижимости передан в муниципальную собственность Рыбинского муниципального округа.

Департамент (арендодатель) и ИП Залукаева О.А. (арендатор) 01.05.2004 заключили договор аренды спорного объекта недвижимости на срок с 01.05.2004 по 29.04.2005 с продлением договора на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Дополнительным соглашением от 07.06.2006 договор продлен на срок с 27.04.2006 по 25.04.2007, дополнительным соглашением от 28.05.2007 договор продлен с 25.04.2007 до 23.04.2008. После истечения названного срока Предприниматель продолжал пользоваться данным помещением.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 27.04.2010 по делу N А82-12915/2009-45 отказал в том числе в удовлетворении требований о признании преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости, арендуемого по договору от 01.05.2004. В данном решении указано, что 30.03.2009 ИП Залукаева О.А. обратилась в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости, арендуемого по договору от 01.05.2004; 10.06.09 Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, сославшись на размещение в спорном помещении государственных структурных подразделений; суд счел договор аренды от 01.05.2004 незаключенным.

ИП Залукаева О.А. 30.09.2010 обратилась в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости (далее - заявление от 30.09.2010). В заявлении Предприниматель указал, что переход права собственности на арендуемое недвижимое имущество по договору аренды от 28.04.2003 не является основанием для расторжения договора аренды; Предприниматель является арендатором спорного объекта недвижимости на основании договора аренды от 01.08.2003 и намерен реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Администрация 15.10.2010 направила ИП Залукаевой О.А. письмо, в котором указала, что, поскольку что Арбитражный суд Ярославской области признал незаключенным договора аренды от 01.05.2004, Предприниматель не имеет преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.

Предприниматель, посчитав, что отказ Администрации нарушает его преимущественное право на выкуп спорного недвижимого имущества, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 164, 168, 217, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пунктом 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо), и исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В силу части 2 статьи 9 Федеральный закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федеральный закон N 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма разъяснил, что, согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В заявлении от 30.09.2010, направленном в Департамент, в подтверждение наличия преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости ИП Залукаева О.А. ссылается на договоры аренды от 28.04.2003 и от 01.08.2003.

Суды установили и материалами дела подтверждается, что срок действия договора аренды от 28.04.2003 установлен с 01.05.2003 по 30.04.2004.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Доказательства того, что договор от 28.04.2003 прошел государственную регистрацию, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 28.04.2003 является незаключенным.

Договор аренды от 01.08.2003 подписан Департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа и ИП Залукаевой О.А. В то время как акт о передаче спорного объекта недвижимости в муниципальную собственность Рыбинского муниципального округа составлен только 13.08.2003.

Следовательно, суды пришли к правильным выводам о том, что договор аренды от 01.08.2003 является недействительным.

При изложенных обстоятельствах Предприниматель не обладает какими-либо вещными правами относительно упомянутого помещения, оспариваемый отказ не нарушает права и интересы заявителя и соответствует действующему законодательству.

Доводы ИП Залукаевой О.А. о неправомерности решения Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-12915/2009-45 не могут быть рассмотрены в рамках настоящего дела.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права, не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба Предпринимателя не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 100 рублей подлежит отнесению на Предпринимателя, а излишне уплаченная по квитанции от 26.08.2011 государственная пошлина в сумме 1900 рублей - возврату из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 по делу N А82-9374/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Залукаевой Ольги Александровны - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы отнести на индивидуального предпринимателя Залукаеву Ольгу Александровну.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Залукаевой Ольге Александровне из федерального бюджета государственную пошлину с кассационной жалобы в сумме 1900 рублей, излишне уплаченную по квитанции от 26.08.2011.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.Л. Забурдаева

Судьи

О.В. Александрова Н.Ш. Радченкова