Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 июля 2012 г. N Ф01-2682/12 по делу N А82-5762/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.

без участия представителей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011, принятое судьей Мухиной Е.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012, принятое судьями Ившиной Г.Г., Караваевой А.В., Кононовым П.И., по делу N А82-5762/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны к администрации городского округа город Рыбинск, департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права и установил:

индивидуальный предприниматель Рябинина Лариса Алексеевна (далее - ИП Рябинина Л.А., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент), изложенного в письме от 03.05.2011 N 41-04/07-1703, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества общей площадью 39,4 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75 и обязании администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация) заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Решением суда первой инстанции от 14.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 13.03.2012 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Рябинина Л.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Заявитель считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ссылаясь на статьи 431, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, Предприниматель полагает, что договор аренды от 02.06.2000 по форме и содержанию соответствовал требованиям действующего законодательства, условие о предмете договора было согласовано, в связи с договор являлся заключенным. По мнению ИП Рябининой Л.А., указанные в названном договоре аренды и приложениях к нему наименование имущества, адрес здания и площадь арендуемых помещений являлись достаточными данными, позволяющими идентифицировать имущество. При таких обстоятельствах Предприниматель считает, что имел преимущественное право выкупа арендуемого помещения по правилами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управление муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИП Рябинина Л.А. подписали договор аренды от 02.06.2000 N 2125 нежилого помещения (строения) (далее - Договор от 02.06.2000), согласно пунктам которого 1.1, 3.1 которого согласована передача во временное владение и пользование Предпринимателя нежилого помещения по адресу: город Рыбинск, Волжская набережная, дом 69/2-71/1 общей площадью 57,1 квадратного метра, для использования под офис; к Договору от 02.06.2000 должен быть приложен план.

Пунктом 7.1 Договора от 02.06.2000 определен срок его действия - с 01.06.2000 по 30.05.2001.

Дополнительным соглашением от 18.09.2000 стороны изменили целевое назначение помещения - под мелкооптовый магазин.

В дополнительном соглашении от 01.01.2003 срок действия договора продлен до 30.12. 2003, изменена площадь арендуемого помещения - 39,4 квадратного метра.

Дополнительным соглашением от 01.01.2004 срок действия Договора от 02.06.2000 продлен до 31.12.2004, дополнительным соглашением от 2005 года - до 29.12.2005.

В соответствии с дополнительным соглашением от 2007 года в связи с изменением нумерации домов по Волжской набережной внесены изменения в пункт 1.1 Договора от 02.06.2000 в части номера дома - 67-75 вместо 69/2-71/1. Кроме того, изменено целевое назначение переданного в аренду помещения - под офис. Срок действия Договора от 02.06.2000 продлен до 25.12.2007.

ИП Рябинина Л.А. 18.03.2009 обратилась в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент в письме от 20.03.2009 N 41-04-02/1376 указал, что уведомление Предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по Договору от 02.06.2000 будет учтено при формировании дополнений в решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 04.12.2008 N 294 "О прогнозном плане (Программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск на 2009 год".

Администрация приняла постановление от 12.10.2010 N 3362 "О проведении реконструкции здания по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75".

Предпринимателю направлено уведомление 15.04.2011 N 4104/04-1527 о расторжении Договора от 02.06.2000 и необходимости освобождения помещения в связи с его реконструкцией.

ИП Рябинина Л.А. 18.04.2011 обратилась к Главе городского округа город Рыбинск, начальнику Департамента с уведомлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору аренды от 02.06.2000, находящегося по адресу: город Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75 общей площадью 39,4 квадратного метра, в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Департамент письмом от 03.05.2011 N 41-04/07-1703 отказал ИП Рябининой Л.А. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с предстоящей реконструкцией дома 67-75 по Волжской набережной и предложил заявителю рассмотреть вопрос о замене арендуемого помещения равнозначным.

Полагая, что отказ Департамента не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы ИП Рябининой Л.А., последняя обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 217, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статьей 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пришел к выводу о том, что отказ в реализации преимущественного права выкупа спорного имущества является обоснованным, не противоречит действующим нормам права и не нарушает прав и законных интересов Предпринимателя.

Апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права и согласился с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, ИП Рябинина Л.А. обратилась в Департамент с заявлением от 18.04.2011 о выкупе нежилых помещений общей площадью 39,4 квадратного метра, расположенных по адресу: город Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, как арендатор по договору аренды от 02.06.2000.

Суды пришли к выводу о том, что у заявителя отсутствовало преимущественное право выкупа арендуемого имущества по правилам Закона N 159-ФЗ в связи с тем, что Договор от 02.06.2000 являлся незаключенным.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статья 7 указанного закона предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Из приведенных норм следует, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности при наличии преимущественного права на приобретение такого имущества по основаниям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, объектом сделки может быть недвижимое имущество при условии, что имеются данные, позволяющие определенно установить такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае суды установили, что Договор от 02.06.2000 не содержал сведений, на каком этаже и с какими номерами помещения площадью 57,1 квадратного метра (впоследствии - 39,4 квадратного метра) были переданы арендатору.

Акт приема-передачи имущества к Договору от 02.06.2000 в соответствии с пунктом 2.1 этого договора в материалы дела не представлен.

Кроме того, пунктом 1.1 Договора от 02.06.2000 определено, что к нему должен быть приложен план переданного недвижимого имущества.

Представленный Предпринимателем план помещения обоснованно не принят судами во внимание, поскольку не подписан обеими сторонами Договора от 02.06.2000, не оформлен как приложение к данному договору, способ оформления плана отличается от способа оформления Договора от 02.06.2000.

Из материалов дела следует, что Предприниматель обратился в адрес Департамента с заявлением о выкупе помещений площадью 39,4 квадратного метра. Однако на представленном в материалы дела плане, в кадастровом паспорте помещений, техническом паспорте здания, расположенного по адресу: город Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75 отсутствуют самостоятельные помещения площадью 39,4 квадратного метра.

В материалы дела не представлены план-схема, акт передачи, экспликация либо иные документы, позволяющие идентифицировать предмет договора аренды.

Таким образом, суды обоснованно посчитали, что в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие идентифицировать имущество, переданное Предпринимателю в аренду по Договору от 02.06.2000, поэтому сделали правильный вывод о том, что указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поэтому является незаключенным.

Вопреки требованиям, установленным в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств обратного ИП Рябинина Л.А. в материалы дела не представила.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Департамента в реализации преимущественного права на выкуп спорного арендуемого имущества являлся законным, в связи с чем обоснованно отказали Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А82-5762/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на индивидуального предпринимателя Рябинину Ларису Алексеевну.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

О.В. Александрова И.Л. Забурдаева