Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф01-4659/14 по делу N А29-10054/2013

Нижний Новгород

18 ноября 2014 г.

Дело N А29-10054/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 18.11.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ванд": Паншина М.Н. (доверенность от 19.12.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Йола" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.05.2014, принятое судьей Трофимовой Н.Е., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014, принятое судьями Поляшовой Т.М., Барминым Д.Ю., Чернигиной Т.В., по делу N А29-10054/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ванд" (ИНН: 1101023246, ОГРН: 1021100519395)

к обществу с ограниченной ответственностью "Йола" (ИНН: 1101133859, ОГРН: 1071101009297)

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "Ванд" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Йола" о взыскании 35 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 30.01.2009 и 1284 рублей 05 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 20.12.2013.

Исковые требования основаны на статьях 309, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.05.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, договор аренды является недействительной сделкой, так как истец сдал общее имущество собственников помещений в здании, не имея на то законных оснований и без согласия остальных собственников; ответчик является собственником помещений в здании, поэтому имеет право долевой собственности на объект аренды.

Представитель истца в судебном заседании возразил против кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Заявитель не обеспечил явку представителя в судебное заседание, представил ходатайство о рассмотрении жалобы, в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд нашел основания для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) 30.01.2009 заключили договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (во временное владение и пользование) за обусловленную договором плату по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 49,1 квадратного метра обозначенные в техпаспорте под номерами 15 (1 этаж) и 9,10 (2 этаж), в здании, расположенном по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Малышева, дом 1.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендой платы составляет 5000 рублей в месяц.

В пункте 8.1 установлено, что договор заключен сроком на 11 месяцев и действует с 30.01.2009 по 31.12.2009 (включительно).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2009.

После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом.

По мнению истца, с марта по ноябрь 2013 года у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 35 000 рублей.

Истец 24.10.2013 направил ответчику претензионное письмо с требованием об оплате образовавшейся задолженности. Претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, а также на необоснованность заявления ответчика о ничтожности договора аренды ввиду не представления доказательств, подтверждающих недействительность сделки.

В процессе рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции ответчик представил в материалы дела дополнительные документы: свидетельства о праве собственности на помещения в здании, поэтажные планы с экспликацией помещений.

Суд второй инстанции приобщил к делу указанные доказательства, но не дал им надлежащую оценку.

Второй арбитражный апелляционный суд установил, что арендованные помещения под учетными номерами 9 и 15 являются лестничными клетками.

При этом апелляционный суд пришел к аналогичному выводу о несостоятельности довода ответчика о ничтожности договора аренды. В качестве обоснования такого вывода, суд сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Суд округа счел вывод судов о несостоятельности ссылки ответчика на ничтожность договора аренды ошибочными в силу следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" - далее постановление Пленума N 64).

По смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 постановления Пленума N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела видно, что объектом аренды по спорному договору являются, в том числе, лестничные клетки, которые в силу своей специфики не могут иметь самостоятельного назначения, не связанного с использованием помещений в здании, ввиду чего представляют собой общее долевое имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7 постановления Пленума N 64).

В материалах дела отсутствует соглашение о порядке пользования общим имуществом.

Из представленных свидетельств о праве собственности следует, что расположенные в здании помещения принадлежат трем собственникам: истцу, ответчику и Овчаренко Дмитрию Владимировичу.

Наряду с этим Овчаренко Дмитрий Владимирович к участию в деле не привлекался, тогда как в настоящем споре затронуты его права как одного из сособственников здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).

Таким образом, в рамках спорного договора аренды ответчику переданы, в том числе, помещения, которые в силу закона принадлежат ему в равной степени, как и другим собственникам здания.

Суд второй инстанции установил, что, поскольку гражданские правоотношения базируются на таком основополагающем принципе, как свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), довод ответчика об отсутствии у истца права собственности на арендованное имущество не имеет правового значения.

Апелляционный суд указал на фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом после истечения срока действия договора, в связи с чем применил к правоотношениям сторон пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд округа счел этот вывод ошибочным.

Из материалов дела видно, что срок действия договора аренды составляет с 30.01.2009 по 31.12.2009, поэтому исходя из принципа свободы договора и буквального значения содержащихся в нем слов и выражений следует, что 31.12.2009 срок действия договора истек.

Истец предъявил ко взысканию задолженность по арендным платежам с марта по сентябрь 2013 года, то есть за период после истечения срока действия договора.

Ввиду того, что часть объектов аренды является общим имуществом, после окончания срока действия договора ответчик пользовался этими помещениями в силу закона, как собственник помещений в здании, и положения статей 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае неприменимы.

Апелляционный суд указал, что при наличии достаточных к тому оснований ответчик не лишен права обратиться за судебной защитой самостоятельно.

Указанный вывод суда является неверным, поскольку в пункте 9 постановления Пленума N 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Заявив в процессе рассмотрения спора о ничтожности договора аренды, ответчик выбрал один из способов судебной защиты своих прав собственника нарушенных в результате государственной регистрации права индивидуальной собственности на общее имущество.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности).

На основании изложенного оспариваемые решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.05.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Коми следует дать оценку всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, исследовать вопрос о действительности договора аренды, привлечь к участию в деле Овчаренко Дмитрия Владимировича и вынести законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.05.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 по делу N А29-10054/2013 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов