Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф01-6106/14 по делу N А43-4295/2014

Нижний Новгород

12 февраля 2015 г.

Дело N А43-4295/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2015.

Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от истца: Лаптевой О.П. (по доверенности от 01.03.2014),

от ответчика: Сучковой Е.А. (по доверенности от 23.12.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2014, принятое судьей Ивановым А.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014, принятое судьями Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В., Рубис Е.А., по делу N А43-4295/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "СПЕКТР-плюс" (ИНН: 5257064781, ОГРН: 1035205016857)

к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация города Нижнего Новгорода,

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "СПЕКТР-плюс" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) об изменении договора аренды земельного участка от 13.02.2006 N 14052/06 в части пункта 1.3 договора путем изложения его в следующей редакции: "Участок предоставляется под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах (I и II очереди строительства)".

Исковые требования основаны на статьях 450, 451 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что изменение в договоре аренды разрешенного использования земельного участка позволит соблюсти интересы лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве, избежать убытков и предоставить Обществу возможность достигнуть цели договора аренды без создания дополнительных затрат Министерству.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.07.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014, удовлетворил исковые требования в полном объеме, поскольку пришел к выводу, что в дело представлены доказательства наличия достаточных оснований для изменения пункта 1.3 договора и такое изменение не нарушает действующее законодательство.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактически обстоятельствам дела и нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, Обществом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора при обращении в суд с требованием об изменении условий договора, в связи с чем такие требования подлежали оставлению без рассмотрения; удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции нарушил положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с которой предоставление земельного участка для жилищного строительства осуществляется путем проведения процедуры торгов; Общество фактически планирует строительство не многофункционального здания с квартирами на верхних этажах, а многоквартирного жилого дома, что не соответствует градостроительному регламенту.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца отклонил доводы жалобы, представив отзыв на нее.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, поэтому в силу части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 05.02.2015 объявлялся перерыв до 10.02.2015; после перерыва представители истца и ответчика поддержали ранее изложенные доводы; третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд счел необходимым отменить полностью принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Как видно из документов и установил суд, Общество и администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) заключили предварительный договор от 11.02.2005 N 4, предметом которого явилось заключение в будущем договора аренды земельного участка на время совместной деятельности по строительству административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозной, переулка Обозный, улицы Ильинской в Нижегородском районе Нижнего Новгорода. Существенным условием будущего договора аренды предполагалось принятие Обществом обязательства по освобождению за свой счет от строений и сооружений земельного участка, предоставляемого в аренду, и по предоставлению гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их сносом, других благоустроенных жилых помещений.

Общество и Администрация заключили соглашение об участии в социально-экономическом развитии города от 16.02.2005 N 2953, согласно которому определены затраты (инвестиционный вклад) Общества на развитие социальной и инженерной инфраструктуры Нижнего Новгорода в размере 44 689 632 рублей в связи с предполагаемым предоставлением в аренду земельного участка для строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозной, переулка Обозный, улицы Ильинской в Нижегородском районе Нижнего Новгорода.

Распоряжением Администрации от 30.09.2005 N 4262-р Обществу предоставлен земельный участок в аренду для целей строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) площадью 6940 квадратных метров в соответствии проектом планировки и межевания территории квартала в границах поименованных улиц, разработанным Обществом на основании распоряжения Администрации от 10.02.2005 года N 400-р.

Общество и Администрация заключили договор аренды земельного участка от 13.02.2006 N 14052/06, в соответствии с условием которого на земельном участке с кадастровым номером 52:18:060139:0006 Общество осуществит строительство объекта капитального строительства как здание переменной этажности (2 - 8 этажей) с общей площадью здания 26 289,90 квадратного метра, в связи с этим в пункте 1.3 договора стороны предусмотрели: "Участок предоставляется под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства)"; срок действия договора определен до 15.09.2008.

Общество не осуществило до истечения срока договора аренды строительство объекта, указанного в договоре.

В период исполнения названного договора в связи с изменением в системе органов, уполномоченных на распоряжение в границах муниципального образования городской округ город Нижний Новгород земельными участками, находящимися в государственной собственности, собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя перешли от Администрации к Министерству.

Министерство и Общество заключили дополнительные соглашения от 19.08.2008, 26.10.2011 и 06.08.2013 к договору аренды земельного участка от 13.02.2006 N 14052/06. Срок договора аренды продлен до 21.06.2015. Дополнительным соглашением от 19.08.2008 стороны внесли изменения в текст договора, указали цель предоставления участка: для завершения строительства административного комплекса с крышной котельной, встроенной трансформаторной подстанцией (ТП), торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства).

Во исполнение взятых на себя обязательств истец в целях освобождения территории строительной площадки снес здания и строения, расселил жильцов четырех многоквартирных домов ветхого фонда и осуществил проектирование, включая разработку проекта планировки и межевания территории; а также регулярно оплачивал арендные платежи. Размер понесенных Обществом затрат по на 01.04.2014 составил 123 971 695 рублей 36 копеек.

В период арендных правоотношений изменились правовой режим застройки территории, градостроительный регламент и муниципальные нормативы градостроительного проектирования, в границах которых расположен спорный земельный участок, в связи с чем основным видом разрешенного использования земельных участков в данной зоне стало их использование под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах.

С учетом изменения режима застройки территории и с согласия соинвесторов Общество заказало проектную документацию на объект капитального строительства - здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства). Данная проектная документация была разработана и представлена Обществом на государственную экспертизу в государственное автономное учреждение Нижегородской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", которое выдало положительное заключение от 04.07.2013 N 0460- 13/УГЭ-4437.

Общество обратилось к Министерству с предложением о внесении изменений в договор аренды, указав, что не имеется правовых ограничений в строительстве здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства), и для начала такого строительства необходимо изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка.

В письме от 20.02.2014 N 311-05-17-3418/14 Министерство сообщило Обществу, что предоставление земельного участка для заявленных целей возможно исключительно на торгах, в связи с чем отсутствуют основания для изменения разрешенного использования земельного участка.

Сославшись на неправомерные действия Министерства по отказу в изменении разрешенного использования земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Из статьи 451 ГК РФ следует, что по общему правилу основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, то договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, указанных в части 2 этой статьи.

Исходя из буквального толкования норм гражданского права, изложенных в статье 451 ГК РФ, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Более того, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Следовательно, для изменения договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ необходима исключительность и установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 оснований, а именно: установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При разрешении требования об изменении условий заключенного договора суд применяет действующее на момент рассмотрения спора законодательство.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судами, Общество обратилось в Министерство с предложением об изменении условия договора, получило отказ, после чего предъявило в суд заявление, поэтому суд округа отклонил довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка.

Суды первой и апелляционной инстанций при принятии решения об удовлетворении требований Общества об изменении условия о разрешенном виде использования земельного участка (со строительства административного центра на жилищное строительство) в договоре аренды земельного участка от 13.02.2006 N 14052/06 исходили из следующих обстоятельств: изменение градостроительного регламента в период действия договора аренды привело к тому, что арендованный земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 расположен в территориальной зоне Ц-1, для которой градостроительным регламентом предусмотрен основной вид разрешенного использования под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах и, как следствие, невозможность строительства объекта с планируемыми показателями этажности и общей площади; введение нормативов градостроительного проектирования и размещения гаражей и автостоянок в Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением Администрации от 04.05.2012 N 1788 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.08.2007 N 3933", изменило норму обеспечения парковочными местами запланированного к строительству Обществом объекта капитального строительства - административного комплекса с крышной котельной, встроенной трансформаторной подстанцией (ТП), торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) (со 143 парковочных мест до 547). Данные обстоятельства являются по мнению судов обеих инстанций существенными, поскольку их принятие означает значительный пересмотр параметров этажности и общей площади здания, в связи с чем дальнейшее исполнение договора аренды без изменения его условий может существенно ухудшить положение Общества, а прекращение договора - привести к предъявлению требований к публично-правовому образованию в связи с осуществленным расселением жильцов четырех домов ветхого фонда.

При рассмотрении требований Общества судами не учтено следующее.

Спорный земельный участок был предоставлен Обществу в 2005 году с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов для целей, не связанных с жилищным строительством.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В части 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.

Исходя из положений статей 421, 450, 451 ГК РФ у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 1756/2013.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны установленным действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Условия предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регламентированы статьей 30.1 ЗК РФ, в которой предусмотрена продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, заключение договора аренды земельного участка для иных целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.

Таким образом, отказ Министерства изменить в договоре вид разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.

Выводы судов обеих инстанций о возможности изменения условия (о разрешенном виде использования земельного участка) договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с Генеральным планом Нижнего Новгорода спорный земельный участок расположен в функциональной зоне многофункциональной общественной застройки с широким спектром использования, включая здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения. Градостроительный регламент не запрещает строительство в этой зоне административного комплекса с крышной котельной, встроенной трансформаторной подстанцией (ТП), торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства).

Во исполнение условий договора аренды Общество не лишено возможности разработать проектную документацию по строительству административного комплекса с учетом понижения этажности, изменения площади и необходимого количества парковочных мест в соответствии с муниципальными нормативами. Затраты Общества на расселение жилых домов, находившихся на спорном земельном участке, были обязательным условием при предоставлении земельного участка не для жилищного строительства, а для строительства административного комплекса с крышной котельной, встроенной трансформаторной подстанцией (ТП), торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принятые судебные акты подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Не передавая дело на новое рассмотрение, суд округа счел необходимым принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 1 части 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу N А43-4295/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт: в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "СПЕКТР-плюс" к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка отказать.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов