Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2015 г. N Ф01-5909/14 по делу N А28-2249/2014

Нижний Новгород

27 февраля 2015 г.

Дело N А28-2249/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Новикова Ю.В.,

судей Чижова И.В., Шутиковой Т.В.

при участии представителей

от истца: Ворошиловой Е.С. (доверенность от 29.12.2014),

от ответчика: Охапкина И.Л. (доверенность от 01.03.2013), Докина В.Г. (доверенность от 29.01.2015),

от третьего лица: Ворошиловой Е.С. (доверенность от 17.12.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - муниципального образования "Город Киров" в лице Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.09.2014, принятое судьей Фадеевой С.В., по делу N А28-2249/2014

по иску муниципального образования "Город Киров" в лице Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481)

о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация города Кирова

и установил:

муниципальное образование "Город Киров" в лице Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация-Гирсово" (далее - Общество) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 19.12.2012 N 158 здания магазина с кадастровым номером 43:40:000140:0025:33:401:002:000062970:0100, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, 1, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000140:0025 в части установления цены продажи имущества; применении последствий недействительности сделки: обязании ответчика возместить муниципальному образованию "Город Киров" 18 644 338 рублей 98 копеек убытков в виде разницы между фактически полученной бюджетом суммой дохода и суммой, подлежащей перечислению в бюджет, в случае установления начальной цены продажи имущества в соответствии с его рыночной ценой.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кирова.

Решением суда от 17.09.2014 признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 19.12.2012 N 158 здания магазина с кадастровым номером 43:40:000140:0025:33:401:002:000062970:0100, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, 1, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000140:0025 в части установления цены продажи имущества. В применении последствий недействительности сделки отказано.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 апелляционная жалоба возвращена истцу на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ.

Департамент не согласился с решением суда и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Арбитражным судом Волго-Вятского округа определением от 13.01.2015 удовлетворено ходатайство заместителя прокурора Кировской области о вступлении в дело.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил статьи 166, 167, 432, 447, 552 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

По мнению Департамента, рассматривая вопрос о признании договора купли-продажи от 19.12.2012 N 158 недействительным в части цены продажи имущества, суд установил новую цену, тем самым вышел за пределы заявленных требований. У суда отсутствовали правовые основания для назначения экспертизы по установлению рыночной стоимости отчуждаемого имущества, поскольку между сторонами отсутствовал спор относительно достоверности цены, определенной заключением ООО "Северная оценочная компания" от 24.10.2012 N 570/12. Спорный договор был заключен по результатам проведения торгов, поэтому установление цены продажи имущества путем ее определения на основании судебной оценочной экспертизы незаконно. Заявитель жалобы считает, что, признав договор купли-продажи от 19.12.2012 N 158 недействительным в части цены продажи имущества, фактически признал данный договор незаключенным, неправомерно не применил последствия недействительности сделки. Подробно доводы истца изложены в кассационной жалобе и дополнениях к ней.

Ответчик в отзыве на жалобу возразил относительно доводов истца, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Прокурор в письменной позиции по делу указал, что Общество на стадии рассмотрения дела перечислило в бюджет истца 18 664 339 рублей в качестве возмещения разницы между ценой предмета договора, определенной по итогам оценки ООО "Северная оценочная компания", и ценой договора купли-продажи. Оспариваемый судебный акт может повлиять на права и обязанности ОАО "Сбербанк России", как залогодержателя спорного имущества, обремененного ипотекой.

Третье лицо в отзыве на жалобу поддержало позицию истца.

Рассмотрение кассационной жалобы судом откладывалось для примирения сторон, после отложения представители Департамента и Общества пояснили суду, что мировое соглашение не заключено, разногласия урегулировать не удалось, последствия незаключения соглашения им понятны.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.02.2015.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установил суд, 30.11.2011 Кировской городской думой принято решение N 57/15 "Об утверждении программы приватизации муниципального имущества на 2012 год" (в редакции решения от 22.10.2012 N 7/1), в соответствии с пунктом 67 которой в программу приватизации включено здание магазина площадью 4754,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. имени Маршала И.С. Конева, 1, с земельным участком площадью 8068 квадратных метров; определен способ приватизации - продажа имущества на аукционе, срок приватизации - IV квартал 2012 года; ожидаемый доход: здание - 120 000 000 рублей, земельный участок - 10 000 000 рублей.

Департамент получил заключение ООО "Северная оценочная компания" от 24.10.2012 N 570/12, в котором определена рыночная стоимость имущества: 134 243 000 рублей (без НДС), в том числе стоимость здания - 122 224 000 рублей (без НДС), стоимость земельного участка - 12 019 000 (без НДС).

Администрацией города Кирова 25.10.2012 принято постановление N 4156- П "Об условиях приватизации имущества - здания магазина с кадастровым номером 43:40:000140:0025:33:401:002:000062970:0100, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, дом 1, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000140:0025", в котором установлена начальная цена продаваемого имущества 134 243 000 рублей, в том числе стоимость здания - 122 224 000 рублей (в том числе НДС), стоимость земельного участка - 12 019 000 (НДС нет).

В газете "Наш город" от 25.10.2012 N 92(428) опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже указанного имущества. Начальная цена продажи имущества установлена в соответствии с постановлением Администрации от 25.10.2012 N 4156-П.

Аукцион по продаже муниципального имущества состоялся 05.12.2012, результаты которого отражены в протоколе N 923. Победителем признано Общество, цена продажи установлена в размере 134 243 000 рублей (в том числе НДС).

Общество и Департамент 19.12.2012 подписали договор купли-продажи N 158, в соответствии с которым Общество приобрело в собственность указанное имущество по цене, установленной в постановлении Администрации от 25.10.2012 N 4156-П (пункт 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке. По акту приема-передачи от 24.12.2012 спорное имущество передано ответчику.

Посчитав, что в договоре купли-продажи указана цена, не соответствующая рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО "Северная оценочная компания" от 24.10.2012 N 570/12, истец обратился в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 167, 168, 421 ГК РФ, статьями 3, 8 и 13 Закона об оценочной деятельности, с учетом результатов судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная в договоре купли-продажи от 19.12.2012 стоимость имущества не соответствовала рыночной, в связи с чем признал договор недействительным в части установления цены продажи имущества. При этом суд отказал в применении последствий недействительности сделки, указав, что установленная судом рыночная стоимость имущества не превышает цену, указанную в договоре купли-продажи.

Исследовав доводы кассационной жалобы и материалы дела, суд округа счел, что решение суда подлежит отмене в силу следующего.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (статья 8 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что ООО "Северная оценочная компания" на основании договора от 24.10.2012, подписанного с Департаментом, определила рыночную стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже с аукциона.

Согласно заключению ООО "Северная оценочная компания" от 24.10.2012 N 570/12, рыночная стоимость спорного имущества составляет 134 243 000 рублей (без НДС), в том числе стоимость здания - 122 224 000 рублей (без НДС), стоимость земельного участка - 12 019 000 (без НДС).

Достоверность данного отчета сторонами не оспаривается и в установленном порядке он недействительным не признан.

Вместе с тем в договоре купли продажи от 19.12.2012 N 158 указано, что цена продаваемого имущества составляет 134 243 000 рублей, в том числе стоимость здания - 122 224 000 рублей (в том числе НДС), стоимость земельного участка - 12 019 000 (НДС нет).

По вопросу стоимости спорного имущества, указанной в договоре купли-продажи от 19.12.2012 N 158, судом назначалась экспертиза, порученная ООО "Паритет-Консалтинг".

В соответствии с отчетом эксперта от 15.08.2014 рыночная стоимость реализуемого Департаментом имущества составила 133 801 000 рублей (с учетом НДС), в том числе стоимость здания - 121 796 000 рублей (с учетом НДС), стоимость земельного участка - 12 005 000 рублей (НДС не облагается).

Таким образом, в материалах дела имеется два разных заключения экспертов относительно рыночной стоимости спорного имущества, никем не оспоренных и имеющих юридическую силу.

Вместе с тем суд, посчитав, что стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует рыночной, исходил исключительно из заключения эксперта от 15.08.2014, проигнорировав заключение от 24.10.2012, и не установил, в какой сумме стоимость имущества, определенная в договоре купли-продажи, отклоняется от рыночной, а также отказал в применении последствий недействительности сделки.

При таких обстоятельствах выводы суда не соответствуют доказательствам по делу и сделаны при неправильном применении статьи 167 ГК РФ, поэтому решение суда от 17.09.2014 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд Кировской области.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (часть 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 17.09.2014 по делу N А28-2249/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Новиков

Судьи

И.В. Чижов Т.В. Шутикова