Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 сентября 2015 г. N Ф01-3059/15 по делу N А39-2563/2014

Нижний Новгород

03 сентября 2015 г.

Дело N А39-2563/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2015.

Полный текст постановления изготовлен 03.09.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.

при участии представителя

от истца: Новикова А.А. (директора, решение от 12.03.2008),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ВИС" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.01.2015, принятое судьей Алехиной М.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н., по делу N А39-2563/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью завода "ВИС" (ОГРН: 1021300980392, ИНН: 1325127989)

к администрации городского округа Саранск (ОГРН: 1021300978885, ИНН: 1325126174)

о признании права собственности

и установил:

общество с ограниченной ответственностью завода "ВИС" (далее - Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Мордовия к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация) о признании права собственности на реконструированное здание корпуса N 1 общей площадью 747,5 квадратного метра, реконструированное здание корпуса N 2 общей площадью 1194,8 квадратного метра, расположенные по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Рабочая, 70.

Требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивировано невозможностью во вне судебном порядке узаконить свои права на реконструированные объекты недвижимости.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 26.01.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015, отказал в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 222 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд признал спорный объект самовольной постройкой и не усмотрел правовых оснований для признания за истцом права собственности на него. Сославшись на статьи 260 и 263 ГК РФ, статьи 1, 7, 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 1, 8, 37, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), суд пришел к выводу о непринятии истцом надлежащих мер для легализации спорного объекта и изменении разрешенного вида его использования.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно не усмотрел правовых оснований для признания за ним права собственности на реконструированный объект недвижимости и пришел к ошибочным выводам о том, что Общество не предпринимало никаких действий для его легализации и нарушило разрешенный вид использования объекта.

Общество указывает, что проведенная в суде первой инстанции в рамках настоящего дела экспертиза (заключение эксперта от 17.10.2014 N 66/16) не выявила нарушения заявителем градостроительных норм и правил, что не было учтено судом.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ (далее - АПК РФ) суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.01.2015 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя заявителя, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, за Обществом на основании договора об уступке прав требования от 10.06.1999 и передаточного акта от 22.06.1999 зарегистрировано право собственности на здание корпуса N 1 общей площадью 402,2 квадратного метра и здание корпуса N 2 общей площадью 732,3 квадратного метра, которые располагались по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, Ленинский район, ул. Рабочая, 70 (регистрационные записи от 19.05.2000, соответственно N 13:23:4:2000:152.1 и 13:23:4:2000:153.1.

Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 23.12.2010 N 2761 земельного участка с кадастровым номером 13:23:0906139:38, общей площадью 2638 квадратных метров, который имеет адресные ориентиры: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Рабочая, 70, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 26.07.2010 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 27.07.2010 N 1300/201/10-77134 (участок относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование для размещения производственных помещений).

Участок передан покупателю на основании акта приема-передачи от 23.12.2010.

Государственная регистрация права собственности Общества на земельный участок осуществлена на основании договора купли-продажи от 23.12.2010 N 2761 (регистрационная запись от 04.02.2011 N 13-13-01/464/2010-274, свидетельство о государственной регистрации права серии 13 ГА N 482441).

Общество в 2012 году за счет собственных средств произвело реконструкцию корпусов N 1 и 2, в результате которой создано единое строение, используемое для розничной торговли, затем обратилось к Администрации с просьбой о сохранении самовольно реконструированных объектов (письма от 06.06.2014 N 9169/1-01 и 9172/1-01).

В адрес Администрации Общество направило запрос от 25.08.2014 о предоставлении ему сведений о территориальной зоне земельного участка с кадастровым номером 13:23:0906139:38.

Администрация со ссылкой на Правила землепользования и застройки города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск, утвержденные решением Совета депутатов городского округа Саранск от 12.11.2009 N 425, предоставило Обществу сведения о зональном расположении земельного участка; перечень основных видов разрешенного использования земельного участка; перечень вспомогательных видов разрешенного использования; перечень условно разрешенных видов использования.

Указав на отсутствие возможности узаконить свои права на самовольно реконструированные объекты, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ).

Из материалов дела видно, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 13:23:0906139:38, общей площадью 2638 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Рабочая, 70.

Изначально здание корпуса N 1 состояло из одного строения литера А двухэтажного, площадь 1-го этажа 201,6 квадратного метра, 2-го этажа площадью 200,6 квадратного метра (общая площадь - 402,2 квадратного метра). Площадь застройки земельного участка составила 256,5 квадратного метра, здание корпуса N 2 состояло из одного строения литера Б, одноэтажного, общей площадью 732,3 квадратного метра. Площадь застройки земельного участка составила 836 квадратных метров (согласно техническим паспортам зданий корпуса N 1 и 2 по состоянию на 2007 год).

В 2014 году после реконструкции спорных объектов здание корпуса N 1 состоит из двух строений, литеры А и А1. Технические характеристики литеры А не изменились (по площади и этажности). Литера А1 представляет собой пристрой площадью 192,4 квадратного метра и создает с литерой А единое целое. Площадь застройки земельного участка зданиями с литерами А и А1 увеличилась с 256,5 квадратного метра до 448,9 квадратного метра (технические паспорта зданий по состоянию на 2014 год).

Здание корпуса N 2 включает в себя две постройки с литерами Б и Б1 общая площадь которых составила 1194 квадратных метра, при этом из экспликации следует, что литеры Б и Б1 создали единое здание. Площадь застройки земельного участка здание с литерами Б, Б1 увеличилась с 836 квадратных метров до 1351,8 квадратного метра.

Существующая застройка земельного участка составила на 2014 год 68 процентов его площади, а из представленных в материалы дела фотоснимков усматривается, что фактически помещения зданий используются под организацию торговых мест.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в пункте 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (части 1, 2 и 3 статьи 222 ГК РФ).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса (пункт 1 статьи 7 ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ, в которой содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 ГрК РФ.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления (статья 8 ГрК РФ).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости (пункт 13 и 14 части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости").

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование для размещения производственных помещений (кадастровые сведения). В результате самовольной реконструкции объекта недвижимости Обществом перестали существовать ранее приобретенные истцом здания корпуса N 1 и 2, назначение реконструированных построек изменено на торговые помещения.

Суд установил, что реконструкцию спорных объектов Общество закончило в 2012 году, а с заявлением о сохранении самовольных построек в орган местного самоуправления обратилось только в 2014 году.

В нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не представило в материалы дела доказательств, свидетельствующих о принятии им надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию объектов либо неправомерности действий Администрации, выразившихся в создании истцу каких-либо препятствий для получения соответствующего разрешения.

Суд оценил представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и пришел к правильным выводам о непринятии Обществом своевременных действий для легализации реконструированных объектов недвижимости и об изменении Обществом их разрешенного использования.

В связи с указанным суд правомерно не усмотрел оснований для признания права собственности за Обществом на самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку представленной в материалы дела доказательственной базы, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда округа.

Ссылку заявителя на то, что суд при рассмотрении настоящего дела не принял во внимание заключение эксперта от 17.10.2014 N 66/16, суд округа отклонил, как не нашедшую подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.01.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу N А39-2563/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИС" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов