Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф01-4433/16 по делу N А38-4222/2015

Требование: о признании недействительным договора, о признании недействительным права собственности, о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

23 ноября 2016 г.

Дело N А38-4222/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2016.

Полный текст постановления изготовлен 23.11.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Сорокиной Н.Н. (доверенность от 11.01.2016),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сладкий мир":

Клюжева С.В. (доверенность от 09.10.2015)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.02.2016, принятое судьей Баженовой А.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016, принятое судьями Устиновой Н.В., Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., по делу N А38-4222/2015

по иску закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" (ИНН: 7816157915, ОГРН: 1027807980991)

к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (ИНН: 1215119336, ОГРН: 1071215002847) и обществу с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" (ИНН: 1215136885, ОГРН: 1081215009193)

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и

о применении последствий недействительности сделки,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

и установил:

закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (далее - ООО "ГАЛС") и обществу с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" (далее - ООО "Сладкий мир") о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2015 в силу его мнимости, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Сладкий мир" вернуть ООО "ГАЛС" нежилое здание площадью 534,1 квадратного метра, с кадастровым номером 12:14:3701004:1048, и земельный участок под ним площадью 1667 квадратных метров, с кадастровым номером 12:14:3701004:833, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 52б, и об обязании ООО "ГАЛС" вернуть ООО "Сладкий мир" стоимость здания и участка в размере 30 000 000 рублей; истец также заявил о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности ООО "Сладкий мир" на спорное имущество и зарегистрировать право собственности на них за ООО "ГАЛС".

Исковые требования основаны на статьях 10, 166, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 86 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) и мотивированы тем, что в нарушение условий договора купли-продажи будущей вещи от 22.05.2013 ООО "ГАЛС" уклонилось от исполнения обязанности продавца по передаче здания и земельного участка ЗАО "ИКС 5 Недвижимость"; вместо передачи истцу построенного здания магазина ответчик заключил договор купли-продажи спорного имущества от 15.06.2015 с ООО "Сладкий мир", право собственности которого на объекты недвижимости зарегистрировано 01.07.2015. Поведение ответчиков истец считает недобросовестным, поскольку ООО "ГАЛС" злоупотребило правами продавца по договору от 22.05.2013, а ООО "Сладкий мир" знало о существовавших по этой сделке обязательствах сторон.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 15.02.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016, отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Не согласившись с решением и постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить принятые решение и постановление.

Представитель ООО "Сладкий мир" в судебном заседании сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "ГАЛС" и Управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя Общества, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов дела и установил суд, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (покупатель) и ООО "ГАЛС" (продавец) заключили договор от 22.05.2013 N ВВ-6/1168 купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем (далее - договор N ВВ-6/1168), по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателя здание магазина ориентировочной площадью 546 квадратных метров и земельный участок под ним площадью 1667 квадратных метров, с кадастровым номером 12:14:3701004:833, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 52б.

Согласно пункту 3.1.1 договора N ВВ-6/1168 строительство здания магазина должно осуществляться после сноса до 31.05.2013 существовавшего нежилого здания.

В пунктах 3.1.6 и 3.1.7 договора N ВВ-6/1168 установлено, что продавец обязался построить здание и зарегистрировать свое право собственности на него в срок не позднее 15.10.2013, передать здание и земельный участок покупателю не позднее 17.10.2013.

В соответствии с пунктами 3.2.1, 3.2.4, 4.1 и 4.2 договора N ВВ-6/1168 покупатель обязался утвердить предоставленную продавцом проектную документацию (в случае ее соответствия техническим требованиям и СНиП) не позднее 05.07.2013, принять недвижимость по акту и оплатить стоимость объектов в размере 30 000 000 рублей, в том числе 27 000 000 рублей за здание и 3 000 000 рублей за земельный участок, в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации своего права собственности на недвижимое имущество.

ООО "ГАЛС" осуществляло строительство здания на основании разрешения от 26.04.2013 на строительство магазина, этажность - 1, площадь застройки - 557 квадратных метров, по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 52б. Построенный магазин площадью 534,1 квадратного метра введен в эксплуатацию разрешением администрации муниципального образования "Городское поселение Красногорский" от 12.12.2014.

Право собственности ООО "ГАЛС" на нежилое здание площадью 534,1 квадратного метра зарегистрировано 18.02.2015. Земельный участок по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 52б, находился в собственности ООО "ГАЛС" с 23.04.2013.

Как указал истец, вопреки условиям договора N ВВ-6/1168, ООО "ГАЛС" передало недвижимое имущество не покупателю, а другому лицу.

Ответчики пояснили, что в письме от 14.02.2014 N ВВ-2/186 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" уведомило продавца об одностороннем расторжении договора N ВВ-6/1168 на основании подпункта 1 пункта 7.1 договора. Поскольку в письме от 17.09.2013 N ВВ-2/1261 покупатель предупреждал о возможности расторгнуть договор в случае уклонения продавца от передачи проектной документации и гарантийного письма о подтверждении сроков строительства, ответчик посчитал договор с истцом расторгнутым в связи с отказом покупателя.

Истец, напротив, в процессе рассмотрения дела настаивал на наличии заинтересованности в получении объекта строительства, выраженной в протоколе совещания сторон от 29.05.2014 на объекте; указал, что 14.02.2014 ответчику было направлено письмо N ВВ-6/1168 другого содержания - о предоставлении недостающих разделов проектной документации с учетом технических требований, изложенных в приложениях N 1 и 1а к договору N ВВ-6/1168.

ООО "ГАЛС" (продавец) и ООО "Сладкий" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.06.2015, согласно которому продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество: нежилое здание площадью 534,1 квадратного метра и земельный участок площадью 1667 квадратных метров, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 52б.

Стоимость имущества установлена в размере 30 000 000 рублей, включая НДС, из них 26 400 000 рублей за здание и 3 600 000 за земельный участок.

ООО "Сладкий мир" 01.06.2015 зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на нежилое здание и земельный участок.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (второй абзац пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "О практике применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В пункте 86 Постановления N 25 разъяснено, что следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обратившись с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Суды установили, что спорный договор купли-продажи ответчиками исполнен, в результате его совершения произошел переход права собственности к ООО "Сладкий мир" на принадлежавшие ООО "ГАЛС" объекты недвижимости, о чем 01.07.2015 в ЕГРП внесены соответствующие записи.

Спорная сделка не содержит признаков безвозмездности и является возмездной, поскольку покупатель оплатил цену договора. Ответчики в отзывах на иск и в судебных заседаниях подтвердили, что оплата по договору купли-продажи от 15.06.2015 произведена полностью платежными поручениями и путем перевода обязательств продавца на сумму 20 505 767 рублей по договорам займа на покупателя соглашениями сторон от 15.06.2015 N 1 и 2.

Здание и земельный участок поставлены на баланс ООО "Сладкий мир"; соответствующий налог на имущество организации за II и III кварталы 2015 года уплачен, что подтверждено актами о приеме-передаче от 01.07.2015, налоговыми расчетами и платежным поручением от 17.12.2015 N 148. С целью приведения здания к эксплуатационной готовности ООО "Сладкий мир" заключило ряд договоров, в частности договор на оказание охранных услуг от 16.06.2015 N 68-1 с обществом с ограниченной ответственностью ЧОП "Охрана".

С учетом установленных по делу обстоятельств и названных норм права суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что сделка реально исполнена сторонами, имущество передано покупателю и находится в его владении, наличие у сторон иной воли, чем на совершение сделки купли-продажи, истец не доказал, в связи с чем суды обоснованно не установили признаков мнимости оспариваемой сделки.

Ссылка истца на наличие родственных отношений между единственным участником ООО "ГАЛС" Крупновым Д.П. и директором ООО "Сладкий" Крупновой М.Б. как сына и матери свидетельствует о мнимости договора купли-продажи от 15.06.2015.

Суды не установили злоупотребление правами со стороны ответчиков с целью исключить истребование объектов ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", направленность сделки на избежание обращения взыскания на имущество должника, или какие-либо обстоятельства, свидетельствующих о сохранении со стороны продавца возможности контроля за имуществом, отвечающей объему полномочий собственника.

Кроме того, обе судебные инстанции, сославшись на пункт 78 Постановления N 25, статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров, по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем", правомерно указали на возможность восстановления истцом нарушенных прав покупателя иным способом защиты.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.02.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу N А38-4222/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

М.Н. Каманова Е.Г. Кислицын