Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 октября 2016 г. N Ф01-4308/16 по делу N А39-7018/2015

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

19 октября 2016 г.

Дело N А39-7018/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12.10.2016.

Полный текст постановления изготовлен 19.10.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.04.2016, принятое судьей Волковой Е.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016, принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Кириловой Е.А., по делу N А39-7018/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Пиксаевой Елизаветы Васильевны (ИНН: 132609127626, ОГРНИП: 313132635300022)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия

об отказе в государственной регистрации договора аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Деловой союз",

и установил:

индивидуальный предприниматель Пиксаева Елизавета Васильевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление), изложенного в сообщении от 03.09.2015 N 13/001/017/2015-642, об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2015 и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.04.2015, заключенного Предпринимателем с обществом с ограниченной ответственностью "Деловой союз" (далее - Общество) в отношении здания с кадастровым номером 13:23:0902172:63, назначение: нежилое, трехэтажное, расположенное по адресу: г. Саранск, ул. Ботевградская, д. 80, за исключением помещений с кадастровыми номерами 13:23:0902172:63/1 и 13:23:0902172:63/2, передаваемая в аренду площадь 8531,4 квадратного метра, и земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902172:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина по продаже смешанных товаров, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Саранск, ул. Ботевградская, д. 80, площадь 13 935 квадратных метров, сроком на 49 лет с момента регистрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 16.04.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016, удовлетворил требования Предпринимателя в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, оспариваемое решение является законным, поскольку в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте площадью 8531,4 квадратного метра; права на поименованный объект недвижимости не зарегистрированы за арендодателем; стороны договора не согласовали предмет сделки.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов дела и установил суд, Общество является собственником здания, назначение: нежилое, трехэтажное, общей площадью 9939,3 квадратного метра, и земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902172:20, расположенных по адресу: г. Саранск, ул. Батевградская, д. 80 (свидетельства о государственной регистрации права от 04.09.2013 серии 13 ГА N 795425 и от 14.05.2009 серии 13 ГА N 295580).

Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование (в аренду) арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора, следующие объекты недвижимости: здание с кадастровым номером 13:23:0902172:63, за исключением помещений с кадастровыми номерами 13:23:0902172:63/1 и 13:23:0902172:63/2, общей площадью 8531,4 квадратного метра; земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902172:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина по продаже смешанных товаров, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Саранск, ул. Ботевградская, д. 80, общей площадью 13 935 квадратных метров.

Срок действия договора - 49 лет с момента его государственной регистрации (пункт 5.1 договора).

Предприниматель 09.04.2015 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлениями от 21.04.2015 N 13/001/017/2015-642 и от 06.08.2015 N 13/001/017/2015-642 Управление на основании пунктов 1 и 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию договора аренды от 01.04.2015, поскольку в представленном пакете документов отсутствует кадастровый паспорт объекта недвижимости - здания площадью 8531,4 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Ботевградская, д. 80, являющегося частью здания площадью 9939,3 квадратного метра, с кадастровым номером 13:23:0902172:63, с указанием размера арендуемой площади. Управление предложило Предпринимателю в срок до 02.09.2015 устранить причины, препятствующие государственной регистрации договоры аренды, то есть представить кадастровый паспорт данного объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади.

В сообщении от 03.09.2015 N 13/001/017/2015-642 Управление со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказало Предпринимателю в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2015, указав, что не допускается государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, не учтенного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

Посчитав, что решение Управления об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В силу статей 131, 164, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 4 и статьи 26 Закона N 122-ФЗ договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом N 122-ФЗ и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 утверждены новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения. На момент обращения Предпринимателя в регистрирующий орган за государственной регистрацией спорного договора аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В письме от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъяснила, что возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление N 73", в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Суды установили, что ранее кадастровый паспорт здания, являющегося собственностью Общества, уже предоставлялся в Управление, что исключает необходимость повторного предоставления данного документа на части данного имущества.

Предмет аренды применительно к техническим характеристикам объекта сторонами согласован; разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора не имеется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что Предприниматель выполнил требования пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; признали данный отказ недействительным и возложил на Управление обязанность по осуществлению регистрации спорного договора.

Суды также правомерно указали, что закрепление собственником части принадлежащего ему объекта недвижимости за Предпринимателем на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, что, по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не изменяет ни объект, ни содержание права собственности лица.

При таких обстоятельствах оснований для отмены принятых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку они сводятся к неверному толкованию норм действующего законодательства и к переоценке исследованных судами доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошли за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.04.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу N А39-7018/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Мордовия - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов